有1698户的嘉鸿花园小区，一年的公共收益有多少？答案是210万元。
3月6日上午，广州市海珠区工业大道997号的嘉鸿花园小区，举行了共有资金回馈业主交接仪式，业委会将210万元的公共收益支票转交给物业公司，用于冲抵物管费。按照业主大会决议，它用于冲抵物管费。新快报记者现场直击了全过程，也了解了业主们小区营造和社区治理的故事。
物管人员悉心养护花草。
释疑
210万元公共收益从何而来？
据了解，嘉鸿花园小区最早一期楼宇于1999年建成，距今22年，小区共分一、二、三期 ，有1698户，总面积13万余平方米。
当天的活动中，首先是业主代表阮先生发言，他感谢业委会的辛勤工作，“210万元不是一个小数目，但是对于我们小区1698户业主来说，我们当然希望有更多个210万元。”阮先生也提出了几项建议。
嘉鸿花园业委会主任周伟文介绍道，业委会从1998年更换了物业公司后，便开始利用共有区域进行经营，其产生共有资金也全部归入小区业主共有资金账户中。
其中，每季度的租赁收入约16万元（包括：电梯和户外广告、仓库、场地占用费的租金收入）；每季度停车收入约8万元（小区临时停车费收入）；以上两项小区年共有资金收入约为96万元。通过诉讼已获得的赔偿款共117万元，包括前物业公司侵占共有资金一案96万元赔偿，占用单车房一案21万元赔偿。
周伟文介绍道，小区共用资金的来源里小区广告是相当重要的一个收入来源，它包括外墙及电梯内及小区公共区域内显眼处的广告收入。
记者看到业委会向业主公开的信息中，有一份今年2月份通过一个每季6万的外墙广告合同。
以上共有资金除用于小区的设施、设备翻新和维护，改善小区绿化居住环境，每年组织业主的联欢活动，每年节日派发慰问品等，至今年3月份为止，小区共有资金扣除物管公司押金等外，结余约300万元。“我们预留了50万元设备维修基金和40万元的小区应急基金后，小区业主大会也在2021年12月3日至12月9日，通过上门、面谈、摆摊、电话访问等方式在小区业主中进行了广泛的意见征求，最终选定抵扣物管费这个方式，将210万共有资金返还全体业主。”周伟文如此说。
记者了解到，根据《广州市物业管理条例》《广州市业主共有资金管理办法》规定：共有资金在业主共同决定下，可用于物业管理的相关费用。嘉鸿花园这次210万元回馈业主的资金，是依据每户产权证登记面积，每平方米分配15元，该款由业委会直接向物业公司代缴，冲抵每户应交的物业管理费（不含公摊水电费用）。
业委会将210万元的公共收益支票转交给物业公司。
缘起
克服重重困难 小区成立了业委会
据了解，2016年，嘉鸿花园原本属于小区业主的会所，被物业公司改成早教机构。为了该早教机构营业，当年6月28日，原地产商委托原物业公司拆掉了小区围墙，让原来的封闭小区变成开放式小区，同时盘活地产商产权的内街商铺。拆除当天业主自发签名请愿向居委会反映与物业公司交涉。
6月30日，在政府牵头下在瑞宝综合治理办公室内，包括开发商、原物业公司、 业主代表、街道等举行三方会谈，但会谈没有结果，因为小区无主体，后来多次申诉未果，业主遂自发组织筹备业主委员会。
2017年3月1日，嘉鸿花园在街道和小区业主努力下，终于成立业主委员会，开启了小区营造、社区治理的节奏。
“业委会成立过程有很多困难，首先要弄清楚流程和法律法规，每走一个流程都需要公示，需要半年以上，有些业主不理解业主大会，不愿意投票，大量出租屋业主不在小区居住，要通过电话耐心说服。”周伟文说，直到现在，前物业公司还设法阻止业主投票。
变化
有了公共收益 小区事务容易支配
到了2022年3月，嘉鸿花园小区第二届业委会也顺利换届。因为成立业委会后，在业委会参与管理下，小区发生了很大的变化，赢得业主的信任。
“小区种花种树、建起了假山水池，家门口有了公园。”业主张伯介绍，小区增加了篮球场、羽毛球场、儿童娱乐设施、电动车停车场。
记者还了解到，小区进行了大门、人车分流、绿化植被翻新加隔栏、儿童游乐设施等的改造。小区的文化活动丰富，疫情前的儿童节、中秋节、新年晚会精彩纷呈，过年过节也会有派米派发购物卡等，嘉鸿花园已成为周边的明星小区。
业主黄先生给记者展示了他写的一篇网文《嘉鸿花园变美了你知道吗？》，文中写到了业委会成立前后的变化：“过去由于小区年代久远，加上原物业公司后期的不作为，致使小区环境可以用‘脏乱差’来形容，有亲戚来做客，都不好意思带他们到小区里面周围逛逛。”“业委会成立了，带领业主们进行小区改造。改造后的小区，整洁、美观，可以欣赏到鱼跃龙门，假山流水，好像走进公园一样，心情特别舒服。”
“整改绿化10万元左右，加围栏4万元左右，小区春节联欢晚会组织过两次，每次费用8000元左右；组织小区长者活动一次，费用约9000元。”周伟文说，这些费用都从公共收益里支取，有了公共收益，小区事务容易支配。
治理
“业主的诉求，是业委会的工作目标”
在采访中，业主阮先生给业委会提出三点建议：一是规整好二期西门外的汽车停车位，现在存在电动自行车乱停放及电动自行车维修店面占道经营造成业主汽车无法出入的问题。二是整改一期的电动自行车在小区内乱停放的现象。三是盛夏将至，进一步做好小区绿化区域内的防蚊灭蚊工作。
“业主的诉求，是业委会的工作目标。”对此，嘉鸿花园业委会表示将围绕小区重点难点工作，如更换电梯、更换大门、整改小区电动自行车停放、增加临时汽车停车位等，定目标、明责任、抓推进，确保工作落地落实见效。同时，要狠抓小区外墙广告等项目潜力，逐步完善小区绿化等新项目的基础建设，全力提升小区业主的居住体验；以增加小区停车位等工作为重点，全力做好小区共有区域的开发工作，拓宽共有资金容量，提升小区居住品质。
点评
小区公共收益回馈业主可多元化
广东华南和谐社区发展中心主任周活宁认为，嘉鸿花园业委会将210万元的公共收益回馈业主，是业委会通过法定的表决形式，让嘉鸿花园业主大会的共同选择，程序正常合法。
周主任介绍道：在公共收益的使用上，各地的业委会有不同的做法，有的采取发红包的做法，即每年过年让业主领几百块钱的红包。对此，周活宁建议，公共收益回馈业主的方法，可以有更广的思路。比如，公共收益可以在严格监管的情况下，列作小区的发展基金或者建设基金，因为当小区很多大型设施设备，处于年久失修的情况，动辄就是几十万一百万元，或者大厦楼内的修缮，都是一笔非常大的开支。
采写：新快报记者 邓毅富 文/图
