自去年底广州地铁14号线一期开通,广州已经步入了“区区通地铁”的新时代,地铁站点周边片区及楼盘往往也会迎来价值提升。不过,如今市面上的楼盘,自称“地铁盘”的宣传屡见不鲜,但买房入住后是否能真正享受乘地铁便利出行,则往往要打个问号,尤其是一些依赖“规划中地铁”的楼盘,购房前买家还是要多留个心眼,或者选择地铁已经兑现的房子也更省心。

■新快报记者 林超菁

地铁动工后通车前房价波动较大

“地铁一响,黄金万两”,地铁兑现给楼盘带来的价值增长究竟有多少?由于一手新房价格变动不仅受地铁等交通因素影响,还关系到开发商品牌、楼盘定位、周边配套等,相较而言,从二手盘的价格变化情况更能看到地铁带来的价值。据广州世联东一研究院数据,在广州白云、荔湾、黄埔、天河四区几个有代表性的地铁站中,地铁房相较于非地铁房,溢价率在6%-52%之间,其中5号线西村站周边15分钟步程内的二手房均价4.4万-4.7万元/㎡,15分钟步程以上的二手房2.4万-3.6万元/㎡,溢价率达52%;滘口地铁站周边距离15分钟步程的楼盘均价2.8万-3.8万/㎡,超过15分钟步程的均价2.5万/㎡,溢价率达到38%。此外,中心区的地铁房比外郊地铁房溢价率普遍更高,涨幅一般在22%-52%,外郊板块溢价率约6%-13%。

若从地铁建设的不同阶段看,数据显示,在规划未动工阶段,因站点选址存在变数,周边房价涨幅相对平稳,为5%-25%;在已动工未通车阶段,因站点与楼盘距离基本可确定,且通车日期也有相应计划,周边房价涨幅较大,可达60%-100%;而到了通车后,房价因前一阶段已有明显上涨,通车虽继续有促进作用但基本进入平稳期,涨幅为10%-20%。

警惕楼盘宣称“规划中线路”

根据日常生活普遍受认可的标准,距离地铁站步程5分钟内可称为“正地铁房”、10分钟内可称“准地铁房”、15分钟内则是“近地铁房”了。但需要留意的是,一些开发商为了吸引购房者,往往会投机取巧,不仅在区位图、沙盘上缩短项目与地铁站的距离,还会以直线距离作为输出口径。以番禺万博一在售新盘为例,宣称“与地铁7号线员岗站仅距400米”,而事实上该项目目前与地铁站之间还隔着城中村,步行距离超1.5公里,开车也需要七八分钟。

如果说对于已开工或开通的地铁线路,购房前买家还可以实地考察来辨真伪,那么一些楼盘销售口中所谓的“规划中线路”,则需要买家三思而后行了。以南沙为例,被称为“南沙环岛线”的广州地铁15号线一直是南沙居民关注的地铁线路之一,也是目前南沙不少在售楼盘区位图和销售人员口中的“常客”。记者曾在南沙踩盘中看到,有楼盘甚至在售楼处门口竖起了自制的地铁站指示牌,上面赫然写着传言中15号线的站点“蝴蝶洲站”。而根据广州地铁官网发布的《广州市城市轨道交通第三期建设规划(2017-2023年)》并无15号线的踪影,意味着该线路并未纳入广州近年的轨道交通建设规划。

此类“规划中线路”在楼盘宣传中并不少见,销售人员还常以“地铁建成了就不是这个楼价”、“内部消息迟早会建”等说辞怂恿买家。机会往往与风险并存,就算线路最终落地,也可能存在站点调整等变化因素。对此,业内人士提醒,对于楼盘宣传提到的“规划中”事物,尽量从官方文件找依据,但凡销售人员的口头承诺未能落实到购房合同里,风险基本也只能由买家自己承担。

广州一手“地铁盘”推荐

中心区

新世界·云逸

位置:广州地铁嘉禾望岗站A出口对面

产品:92-180㎡三房到四房

自去年底广州地铁14号线一期通车后,原为3号线及2号线“双地铁交会”的嘉禾望岗站升级成了广州首个“三地铁交会”的站点。新世界·云逸作为岭南新世界最新一期的住宅组团,处在最靠近嘉禾望岗地铁站的位置,隔着空港大道,步行几分钟即可到达。此外,项目楼下及周边还规划建设约50万㎡的商业综合体,其中约10万㎡的云门购物中心已在去年底开业,未来通过商场地下通道可与地铁站无缝对接。项目目前主推92-180㎡的两到四房,均价5万-6万元/㎡,后期还会有约73㎡的两房小户型加推。

佳兆业壹号

位置:广州地铁4、5号线车陂南站C出口西侧

产品:80-160㎡复式两到三房

2月28日广州天河区金融城板块出让一宗商住地,吸引了约12家房企竞拍。目前,金融城起步区周边的在售一手盘不多,其中就包括定位高端、主打复式产品的佳兆业壹号。该盘与车陂南地铁站C出口较近,只隔着车陂路,步行约350米可达。项目在今年1月份推出了120米高空160㎡天际复式产品,6.6米层高,户户南向望江,三套房设计,拥有6.5米宽的阔景阳台;此外,项目还有80-98㎡的复式两房,层高约6.4米,动静分区。目前项目在售均价7万元/㎡。

双桥8号

位置:广州地铁5、6号线坦尾站东北侧

产品:84-142㎡的两到四房

双桥8号是凯德集团在广州荔湾区大坦沙打造的首个江景亲水居住社区,位于荔湾区双桥学校旁,与广州地铁5、6号线交会站点坦尾站仅有400米左右步行距离。由6座33层高的住宅组成,楼栋整体呈东南一线瞰江布局,每栋约70米高处均设有一座空中花园。项目主推84-142㎡的两到四房,均价约4.7万元/㎡。

广州碧桂园·樾时光

位置:距广州地铁2号线南浦站D出口约800米

产品:89-141㎡三到四房

广州碧桂园位于番禺区洛溪半岛东南侧,是1999年碧桂园集团首次走出顺德、走进广州打造的第一个楼盘。社区主打低密度花园式洋房,园林设计颇具岭南特色,还带有涵盖8大功能区的全龄段社区公园。时隔20年,该盘全新组团樾时光即将面市,将带来“建筑设计人性化”“苑区规划系统化”“生活配套现代化”“装修标准智能化”等全面升级,容积率约1.57,绿化率达36.9%,拥有约3万㎡三维社区公园,产品涵盖89-141㎡的三到四房。目前新组团仅在广州碧桂园物业服务中心旁开放了临时展点,入市时间及售价待定。

外围区

品秀星图

位置:广州地铁13号线官湖站B出口旁

产品:85-105㎡三房

该盘作为广州东TOD新城百万体量住宅项目之一,规划有53栋高层住宅,配套有2所幼儿园、1所42班小学和1所21班初中,此外还有约2.5万㎡的商业及约14万㎡空中园林,是集居住、商业、休闲于一体的生活大城。今年2月中旬,项目开放了约102㎡三房的全新样板房,四开间朝南,目前主推85-106㎡的三房,均价2.5万-2.8万元/㎡,二期预计有约140㎡的四房大户型推出。

方圆合景·南沙水恋

位置:广州地铁4号线黄阁汽车城A出口旁

产品:95-140㎡三到四房

方圆合景·南沙水恋不仅小区门口就是地铁站,而且1站地铁就可接驳至庆盛高铁站,畅达深圳、香港等地。项目共有11栋住宅,户型涵盖95-140㎡三到四房,全南向,两梯四户,此前在售的是4栋和5栋,包括95㎡2+1房,109㎡、116㎡3+1房和126㎡3+1房,均价2.3万-2.4万元/㎡,新品推售时间及价格待定。

越秀·天珹

位置:广州地铁4号线金洲站东侧

产品:75-127㎡两到四房

该项目是越秀国际总部广场二期高端住宅,总建面约15.96万㎡,由3栋高层及4栋超高层组成,总户数超1200户。从项目出发,沿双山大道往西步行约700米即可到达金洲地铁站,项目还规划建设约300米的空中连廊,未来将使地铁站、商业体及住宅区之间通行更便利。项目目前主推75-101㎡的两到三房,还有120多㎡的复式四房,总体均价2.5万-2.8万元/㎡,预计近期推出全新的3栋,将有约102-116㎡的复式及约98㎡的平层,售价或达3万元/㎡。

中交蓝色海湾

位置:广州地铁4号线南沙客运港站旁

产品:92-235㎡三到四房

该盘地处南沙客运港西南侧,靠近南沙客运港地铁站E、C等多个出口,将打造为集免税商城、海景住宅等多元业态于一体的广州国际邮轮母港综合体。整个楼盘拥有9栋住宅,围合式布局,社区内规划有抬高3米的4万㎡园林。据了解,项目在2017年底首次开盘售价2.3万-2.5万元/㎡,目前处于待售状态,预计今年上半年将推出5号楼和2号楼,户型包括90-95㎡两房,约115㎡、120㎡、135㎡和140㎡三房,售价待定,4月底有望开放样板间。今年下半年享有头排海景的“楼王”1号楼有望入市,其一单元两梯两户,有175㎡三房和230㎡四房,二单元三梯三户,有142㎡和175㎡的三房。