2月28日,广州公共资源交易中心挂牌出让5宗商住商服用地,其中包括1宗位于荔湾区广钢新城的纯住宅用地,这是继2017年1月之后,广钢新城板块时隔两年再推宅地。记者了解到,该地块坐落在广钢新城南片区,与之相邻的是板块内2016年出让的两宗“高溢价地块”,拿地至今两年有余,仍未入市开卖,因而,此次挂牌地块受到市场关注。

目前,广钢新城南片区尽管仍处于开拓建设状态,但一手新房的售价与发展已较为成熟的北片区相当,整个板块内主流报价4.8万-5万元/㎡,4.5万元/㎡以下的新房已少之又少。有楼盘销售人员表示,新一轮土拍在即,加上近期或有新利好消息落实,楼盘将有新一轮调价。

■新快报记者 林超菁 文/图

新挂牌宅地未来开发销售有挑战

本次荔湾区广钢新城挂牌的AF040225-B地块(下称225-B地块),挂牌起始价159571万元,将采取“限地价+竞自持+摇号”的方式出让,最高限制地价为231378万元。据广州中原研究发展部分析,该地块起拍楼面价为28140元/㎡,若达到最高限价,其楼面价为40803元/㎡,将接近目前广钢新城板块的高价地楼面价。但相比2016-2017年广钢南区“供地潮”推出的地块,225-B地块的条件相对“平庸”,既不具备中轴线公园一线景观资源,又缺乏珠江景观优势,距离地铁、购物中心较远,且起拍价、配建要求不低,加上总面积仅1.2万㎡,存在一定开发、销售“挑战性”。即使按该地块28140元/㎡的起拍楼面价以及配建中小学成本算,其日后销售盈利价格将在5万-5.6万元/㎡之间,将高于目前广钢新城板块在售的一手项目价格。不过,广钢新城板块已有两年时间“断供”,加上此前天河区金融城一宗商住地出让“珠玉在前”,此次开发商拿地的态度值得关注。

板块内“高溢价地块”出让两年有余仍未入市

近日,记者走访广钢新城时留意到,225-B地块的东北侧及北侧,分别是AF040219(下称219地块)和AF040224(下称224地块)两宗早在2016年11月出让的地块,当时的成交楼面价均超4.1万元/㎡,在板块内至今仍是数一数二的价格,目前均处于施工建设状态,其中224地块上,建筑的外围绿网上有标识可见已经建有约24-25层高;219地块则属于全新盘保利·东郡的二期,4栋楼同样处于建设中,有2栋楼的低楼层已拆除了脚手架及绿网,外立面清晰可见,但项目现场销售人员表示,保利·东郡及224地块项目暂时均未有确切的入市消息,且保利·东郡将率先推出的是一期产品。

记者了解到,项目一期所在地块AF040206(下称206地块)位于219地块的东侧,同样是4栋高层住宅,与219地块同期出让,成交楼面价约3.4万元/㎡。另据阳光家缘网数据,位于206地块的项目名为“保利曼语花园”,其自编4号楼和1号楼已先后在去年11月和12月分别取得50套和313套房源预售证。

早在去年12月份,记者曾以买家身份到访保利·东郡销售中心,当时该盘正处于蓄客收筹阶段,现场仅有沙盘及临时样板间参观,销售人员表示12月中旬将开放实体样板间,一期预计2019年元旦前后正式开盘,主推的约100㎡复式吹风价440万元起/套。而近日,记者再度前往保利·东郡销售中心获悉,项目目前仍处于待售状态,没有确切的开盘、售价信息,也没有实体样板间可参观。当记者问及去年底认筹买家的情况及原定的开盘计划时,有销售人员表示,因公司计划调整,后来开盘取消,对已认筹的买家,公司可无条件退筹。

近期或迎省级学校落户

记者关注到,保利碧桂园·公园大道所在的地块与即将出让的宅地相同,都被两宗高价地“夹击”,但项目地块在2017年1月份出让时,成交楼面价约2.15万元/㎡,并且地处广钢中央公园以南的头排位置,规划中的广钢总部大楼就在其东侧。

目前,广钢新城南片区入市(含面市未售)楼盘共有4个,除保利·东郡、保利碧桂园·公园大道,还有224地块左侧的两个楼盘,依次为葛洲坝·广州紫郡府、保利·和光晨樾,复式产品仅保利·和光晨樾有约120㎡和140㎡的大户型在售,5.1万-6.1万元/㎡不等,因此心仪复式产品的刚需买家更关注保利·东郡主打的小面积复式;平层产品三个在售盘均有货,从80多㎡的小两房、100多㎡的三房到140多㎡的大四房都有,均价基本在4.6万-4.8万元/㎡之间。

其中,保利碧桂园·公园大道目前在售6栋B梯部分单位,其中约98㎡北向望中央公园的单位已经没货,主推南向望园林的约85㎡两房、单价约4.8万元/㎡,约104㎡三房、单价4.9万-5万元/㎡,约113㎡大三房、单价约5万元/㎡。该盘销售人员向记者表示,“过了这周肯定会调价,现在很多单位都不让对外报价和出售。”该销售人员表示,调价一方面是因为周边又有宅地出让,另一方面是近期板块内会落实一所省级名校进驻,“最近有不少买家听到‘风声’后赶来签约,毕竟如果学校定下来了,(房子)价格也不一样了。”该销售人员所指的学校位于保利碧桂园·公园大道南侧、保利·东郡二期西侧,是后者配建的36班小学用地。保利·东郡的销售人员同样向记者表示,近期将落实学校,可以确定是省一级学校,但具体校名不方便透露,要等“官宣”。不过截至记者发稿(3月6日),尚未有官方消息证实。

北区有现房在售年内可收楼

相比到处是工地、施工建筑的南区,广钢新城北区因开发得更早,目前已经高楼林立,部分小区已有业主收楼入住,生活氛围初具。记者了解到,北区虽开发已久,不过新房产品选择还是不少的。目前在售的新房均价4.8万-5.2万元/㎡,100㎡以下的两到三房和大面积的三到四房都有,且不少是现楼单位。

例如中海花湾壹号,作为广钢新城内最先开发的小区,其周边的商业街、食肆目前已成为了板块内业主、销售人员的日常去处。目前,该盘C区有73㎡-136㎡的两到四房在售,均价5万元/㎡。记者也在现场看到,目前该盘C区基本建设完毕,销售人员也表示今年内即可收楼。同样现楼发售的还有振业天颂花园,该盘因毛坯交付,整体均价4.5万元/㎡,不仅在北区,在整个广钢新城板块可以说是均价最低的在售盘:该盘正南面就是板块内的“高价地”之一224地块,东南侧是已达5万元/㎡的保利碧桂园·公园大道,东侧同处北区的珠江金茂府均价5.2万元/㎡。

据销售人员介绍,目前该盘仍有104㎡-110㎡的三房以及139㎡-142㎡的四房在售,南望公园的均为约110㎡以上的大户型,均价4.6万-4.8万元/㎡,后排约104㎡的三房约4.2万元/㎡,另有一栋36㎡-69㎡的一到两房,四梯十五户设计,均价4.4万元/㎡。记者也了解到,目前该盘建设基本完工,今年就将交楼,但整个小区有千余户目前网签成交不足200套。对此,该盘销售人员笑称公司“佛系”卖楼,并不急着出货。