近日,广州科学城扩容有实质性进展,科学城提升规划设计国际竞赛成果评审会,评选出两个优胜方案。同时该板块内几大楼盘也正酝酿推新,如大壮名城、科城山庄等,靠近区府板块的楼盘单价已达4万元,区内较受欢迎的二手房售价甚至达4.5万元/平方米,业内人士分析称,科学城板块已升级为改善型需求聚居板块,未来甚至有填补5万元/平方米的潜力。

■新快报记者 丁灿

板块内新盘较少房价结构性提升

科学城自1998年12月28日正式奠基启动以来,现已形成两大千亿级产业集群、两个500亿产业集群,吸引超130家世界500强企业项目落户,是名副其实的科创经济高地。更是集聚了行政、总部经济、交通枢纽、教育、商业、医疗等八中心资源优势,各项配套成熟。

目前科学城板块在售全新盘仅一个项目,为黄埔暹岗村旧改项目大壮名城,预计本月底开卖。另外,位于黄埔区政府对面的科城山庄二期锦泽园近期推出全新两栋单位,主力户型为125—143平方米三至四房。同样位于区政府对面的保利罗兰国际尚有少量单位在售。

在售楼盘较少加之区位交通等的改善带动片区房价结构性上涨,广东中原地产项目部总经理黄韬认为,“科学城的新盘从其所在的区位、配套及产品来看,跟以往不太一样,所以新盘新货推出时价格比以前肯定要高一此,单价三万多到四万元应该说是市场价,但以目前的条件来看,要超过四万元,个人认为有一定的难度。”

产业人群带来内生居住需求

作为新黄埔的区府所在地,科学城近年来商品住宅楼盘已然不多,随着市政配套的完善,拥有良好市容市貌的科学城板块已经成为萝岗楼价最高的区域。广州克而瑞首席市场分析师肖文晓指出,科学城胜在有产业基础,其居住需求并不全是市区外溢客,还有本地产业人群的居住需求。板块内已开通地铁6号线,地铁7号线、21号线在建,开创大道企业总部集聚,板块未来潜力较大。

不过,因为在售一手楼较少,接下来主要依赖旧改。从2019年供地计划来看,科学城板块仅有一宗居住用地将出让,这意味着未来两三年板块内住宅供应将有限。近期,区府周边的大塱村整村改造方案已获得黄埔区政府通过,改造后将成为集居住、购物、休闲功能为一体的城市综合体片区,包括北复建区和南复建区在内的回迁地块规划总计容面积约31万平方米,其中住宅约24万平方米,其中可售商品房货量近100亿元。

科学城开创大道板块二手交投活跃

“幸福港鼎峰四房单位最高租金达12000元/月,不少租客是周边的企业高管。”据合富置业黄埔东荟城分行主管廖宇浩表示,板块内万科东荟城的租房行情比较旺,需求较大,附近拆迁带来了不少租房的需求。此外,该区域企业较多,生活配套及交通出行都较好,吸引不少在附近上班的租客求租。租房市场需求越来越多,导致租房市场房源有时会出现供不应求的情况。现时,万科东荟城两房租金约3400元/月,而三房租金4300-4500元/月,二孩家庭租客则比较青睐四房户型,租金约5200元/月。

科学城板块不仅租赁活跃,二手成交也相当活跃。据广州中原研究发展部监测,开创大道板块市场交投活跃度显著提高,成交排名快速上升,为2019年“第一黑马”板块,助力萝岗片区二手成交“逆袭”。2019年上半年,萝岗共网签849宗,环比大涨13.2%。其中,片区以万科东荟城、中海誉城两盘成交最活跃。

广州中原研究发展部认为,开创大道板块成交排名霸占活跃板块榜首主要有几方面原因。一是相对于市区贵价“老破小”而言,开创大道板块优质盘源实属“高富帅”,其楼盘楼龄较新且楼价相对低洼,性价比较高,对于不少置业客户而言有较强的吸引力。二是道路交通网络发达,加上地铁6号线能够快速接驳地铁3号线、5号线,能够有效引导市中心刚需族往萝岗片区聚集,致使板块二手楼市表现活跃。最后是片区自身居住需求刺激,近年来,广州科学城片区发展迅速,吸纳了大批优质的企业进驻。因此,企业上班族居住需求将有效地带动、刺激板块楼市的发展。

科学城部分在售楼盘情况

●科城山庄

项目位于区府对面,地段和公共配套相对优越。项目二期锦泽园,推出全新C21、C22栋125-143平米三至四房。锦泽园坐落于科城山庄中轴线,由27栋住宅组成,独享小区中心园林,1.77超低容积率,200米超宽楼间距,标配两梯四户,户型方正实用。

项目周边教育、医疗、公园、交通资源等配套较成熟。据悉,二期锦泽园距离地铁水西站更近,今年21号线全线通车后,从水西站出发,1站到苏元站选择21号线快线,20分钟左右可到珠江新城。小区还配建了近万平米的会所,会所首层规划为肉菜市场和小面积商铺,二层为室外网球场及咖啡厅,三楼为活动文化站。学校资源为该项目最大优势,周边有广州开发区第一幼儿园、香雪小学、玉岩中学、科学城中学、市二中等。另外,锦泽园一期还有少量84—270㎡两房至五房单位在售。

●大壮名城

大壮名城位居科学城核心地段,是体量超 200 万 m2 的超级大城,项目规划建设 1928 户,主力户型为 74 — 122 平方米两至四房,容积率 4.54。

配套方面,项目三地铁环绕,分别是暹岗站、苏元站的 6 号线,即将开通的科学城广场、苏元站(6 号线交会站)的 21 号线及在小区门口科丰路站的 7 号线。该项目规划1所九年一贯制学校、1所小学和2所幼儿园(总占地面积7.9万㎡),共规划 108 个班,2018年8月底已经与华南师范大学签约,预计2021年秋季招生。医疗保障方面,项目距离中山大学附属第三医院岭南医院(三甲)约1.2公里。

项目分三期开发,先推一期 6 栋和 7 栋,售价待定,预计 7 月底开盘。目前样板房和营销中心已开放。

●保利罗兰国际

保利罗兰国际目前在售建面为53-103平方米一至三房单位,带装修发售,均价约40000元/㎡。项目目前房源不多,即将清盘。项目位于国际演艺中心东南向(开创大道与开达路交界处),靠近地铁6号线萝岗站,社区内开发区二小已开学,项目周边的中小学有广州市二中、玉岩中学、广州市91中学、萝峰小学、香雪小学。