房地产调控走向长期调控,将以长效机制引导市场稳预期。在此背景下,广州一手楼市场表现“不温不火”,成交量维持在7000套左右的水平,不过,值得一提的是,实力买家入市态度坚决,广钢、华南、亚运城等板块备受青睐。

■新快报记者 丁灿

自5月起回落, 月成交维持7000套左右

从5月起,广州一手成交基本维持在7000宗(约75万㎡)关口,表现“不温不火”,始终未能达到3月、4月成交高位。据广州中原研究发展部数据,7月广州网签一手住宅成交量为7086宗(已剔除增城1411宗回迁房干扰),环比上升1%;总成交面积为76.03万㎡,环比上升1%。5月—7月,一手住宅市场出现“稳中向缓”的现象。

对于7月的平淡表现,广东中原地产项目部总经理黄韬此前在接受记者采访时就曾表示, 6月—8月本身就是一个淡季,每年这三个月相对成交都会差一点,一方面是四五月份冲高回落,另一方面是天气原因,看房客户或者是推新产品的开发商都相对比较少。购房者在这个阶段外出旅游等,供需双方都处在一个相对淡定的阶段。同时,加上目前的经济环境以及整个市场气氛并没有很理想,导致了目前的这一现状。

近期“稳房价”等措施一定程度促使开发商推货更加谨慎。市场缺乏“新刺激点”带动购置热情。今年3月小阳春市场回暖,主要得益于2月重磅利好落地,而今年“五一”之后,市场对上述利好的消化进入尾声。此外,6月末以来,番禺、增城共计3宗商住地流拍,间接向楼市传递“冷意”,部分买家放缓入市计划。

另外,在冲半年业绩后,买卖方进入“调整期”。开发商处于销售策略调整期,优惠力度、推货速率较3-5月减弱,以7月为例,新批供应在7月15日后才迎来批发高峰,间接影响了中上旬市场成交。另一方面,不少尚未在3-5月入市的买家,并不着急购置物业,或留至传统“金九银十”销售旺季再入市,从而造成7月成交表现平淡。

实力买家出手,中心区成交活跃

7月“中心区+番禺”成交表现强势,中心区主要一手大区荔湾、天河、白云成交环比增幅在15%以上,番禺更是猛增62%,可见广州实力买家入市态度坚决。

以荔湾为例,该区7月成交9.73万㎡,环比上涨18%,广钢热盘中海花湾壹号、保利和光晨樾两盘成交超过百宗,占区域31%的成交量;此外,近期积极推货的华发中央公园、保利碧桂园公园大道表现不俗,成交分别接近百宗,广钢板块整体表现抢眼,吸引大批买家。

番禺7月成交8.71万㎡,环比提升62%,该区成交提升主要得益于供货充足。根据监控显示,广州碧桂园7月获新批4.78万㎡(460套)单位,7月录得70宗成交,根据其市场关注度,预计8月将陆续反映在网签上。此外,亚运城供求持续活跃,预计将继续支撑区域成交。

与上述区域相比,增城、南沙表现相对“平淡”。其中增城7月成交17.26万㎡,环比下跌13%,主要原因为支撑增城成交“半边天”的科慧花园推货速度下降,直接影响区域成交。此外,新增供应多集中在“边缘板块”,从网签表现来看,荔城等板块项目表现仍“乏善可陈”,买家仍偏好朱村以及价格较低的石滩、永和项目。

正如广州世联市场部经理崔登科所言,目前都是刚需在支撑市场,指标盘成交表现特别好,比如说增城的科慧花园、番禺亚运城及南沙的一些刚需盘都表现不错,而其他区域如花都及增城荔城、朱村等板块表现都非常一般。

库存产品面积与需求不匹配或影响未来成交

房地产不将作为短期刺激经济的手段,地产经济学家邓浩志表示,至少今年下半年,全国都不会出台用地产“救市”的政策,可以预期,下半年地产无大利好。业界普遍认为,地产仍然是中国经济压舱石,只要坚持“房住不炒”的大思路,各地房地产业还是基本能够正常发展的。

从上半年1-6月成交结构看,现时市场上主流需求为套均面积100-120平方米的产品;据合富研究院统计,7月初市场库存为套均面积120-145平方米的产品,存货产品面积明显大于需求,其中以天河、海珠、白云、从化、黄埔、番禺尤为明显,预计这种供需结构的矛盾将制约下半年成交。 另外,下半年预计新推项目中高价地占比34%,且三大成交主力区域(增城、黄埔、南沙)高价地项目占比达40%-60%,预计一定程度上影响走货速度。

不过,合富研究院认为,房企面临融资收紧、债务到期、地市有机,出货仍是主基调,占据全市近四成市场份额的前五房企,土地储备充足,而且拿地时点把握较好,在售项目中仍有不少具备地价优势,预计下半年,此类房企更倾向于回笼资金,把握时机补充优质的土地,实现企业可持续发展。广州中长期城市价值突显,加上地价难降,价格下调空间不大。

2019年7月广州一手住宅网签宗数TOP10

排名 楼盘 区域 网签宗数 网签面积(万㎡)

1 广州亚运城 番禺区 408 4.41

2 科慧花园 增城区 391 2.92

3 龙湖双珑原著 黄埔区 190 2.00

4 中海花湾壹号 荔湾区 167 1.58

5 保利罗兰国际 黄埔区 140 1.27

6 融创文旅城 花都区 126 1.38

7 绿湖国际城 增城区 122 1.26

8 越秀星汇云城 白云区 116 1.13

9 越秀东坡 南沙区 116 1.08

10 兰亭盛荟 天河区 114 1.08

数据来源:广州中原研究发展部