13日,越秀地产股份有限公司及其附属公司(以下统称“越秀地产”)公布中期业绩。业绩会上对于市场关注的两个焦点问题——越秀地产上半年拿地比较积极以及与广州地铁合作“轨交+物业”模式,越秀地产董事长林昭远回应称,四五月份拿地激进企业被约谈,这给了越秀地产利用这个窗口期进行拿地的机会,而与广州地铁的合作将让越秀地产在轨交领域占有很大优势。

■新快报记者 丁灿

全年销售目标维持不变,上半年已完成过半

上半年,越秀地产实现营业收入约为217.9亿元(人民币,下同),同比上升114.4%。毛利率约为 30.0%,同比上升4.2个百分点。权益持有人应占盈利约为18.7亿元,同比上升42.4%。核心净利润(权益持有人应占盈利不计投资物业评估净升值和相关税项影响及录入综合损益表的净汇兑损益)约为 18.3亿元,同比上升 63.2%。董事会已决议宣派2019年中期股息每股0.047元,同比增长30.6%,约占每股核心净利润的40%。

“考虑到外部市场的不确定性,今年的销售目标仍维持680亿元”,上半年,越秀地产因应房地产宏观调控及不同市场的具体情况,积极把握机遇,适时调整销售策略,加快销售节奏和项目回款,取得了良好的销售成绩。上半年录得合同销售(连同合营公司项目的销售)金额约369.0亿元,同比上升 31.9%,完成全年合同销售目标 680亿元的约54.3%;合同销售面积约为164万平方米,同比上升 19.3%。合同销售均价达到每平方米 22500元,同比上升 10.8%。其中大湾区实现合同销售约231.6亿元,约占越秀地产合同销售的 62.8%。

抓住窗口期获取优质土储,首进四城

今年6月越秀地产以59.08亿元竞得深圳宝安一宗地,当天越秀地产连下三城,还在广州从化和杭州临安斩获优质地块,一天内共斥资近88亿元拿地。

对于上半年的积极拿地,林昭远表示,4月份到5月份土地过热,国家对土拍进行了一些限制,一些房企拿地比较激进的,也受到了约谈,那时候土地已经不热了,越秀地产就抓住了这个窗口期进行拿地,“市场节奏控到点子上,我为拿地节奏点赞,这为每一个地块未来合理的盈利打下基础”。在拿地节奏上,林昭远表示今年在原来的安排基础上做了一些调整,因为一季度的小阳春超出了预期,出现了一些高溢价地块。

据悉,越秀地产通过“轨交+物业”模式、国企合作、产业勾地、公开市场竞拍等多种方式,以较低溢价于广州、深圳、杭州、成都、郑州、青岛、江门等 7 个城市新增优质土地14幅,总建筑面积约为374万平方米。截至6月30日,越秀地产的总土地储备约为 2152万平方米,分布于全国17个城市,其中约49%位于大湾区。上半年越秀地产新进入了成都、郑州、长沙、深圳四个城市,进一步完善全国布局。越秀地产表示,将持续优化区域发展布局,深耕大湾区,巩固华东地区、华中地区和北方地区的业务发展。

“轨交+物业”获取广州地铁上盖地块

上半年,越秀地产成功完成了首个“轨交+物业”项目——品秀星图项目86%股权的收购,同时亦成功完成向广州地铁发行股份,广州地铁持有越秀地产19.9%的股份,成为越秀地产第二大股东。此次完成收购的品秀星图项目为一幅大型住宅用地,总建筑面积约为139万平方米,项目目标打造住宅为主,商业、教育、文化等小区配套完善的超大型居住综合体。该项目位于广州市增城区新塘镇官湖村,属广州地铁13号线官湖站上盖物业。上半年品秀星图贡献约20.9亿元的合同销售额。

今年5月28日,越秀地产发布公告宣布透过与广州越秀集团订立两份期权契约,落实取得可收购广州越秀集团持有的两项新地铁房地产项目 51%权益的权利。两项新地铁房地产项目分别位于广州黄埔区的萝岗项目和番禺区的陈头岗项目。萝岗项目毗连广州地铁6号线香雪站,总建筑面积为约91万平方米,可发展由住宅楼宇及教育设施组成的大型综合体。陈头岗项目位于地铁22号线陈头岗站,为广州番禺区罕有的大面积纯住宅地块,总建筑面积约为88万平方米。地铁22号线预期将于2020年启用,有助提升项目的价值。两项地铁房地产项目期权获取将为本公司提供机会收购额外优质土地储备约 179万平方米。如期权按计划行使并完成交易,越秀地产地铁相关项目的总建筑面积将增加至约318万平方米。

“房企融资收紧对财务良好杠杆低的企业影响不大”

对于市场普遍关注的房企融资收紧问题,越秀地产财务总监陈静在业绩会上表示“没压力”,“融资收紧对那些财务良好、杠杆比较低的企业没有什么影响。今年评级机构已经将越秀移出负面观察名单,公司融资能力因此比之前更好”。

半年业绩报告显示,上半年越秀地产充分发挥境内外多元化融资管道的优势,加强资金管理,优化融资模式,努力降低融资成本。截至6月30日,持有现金约315.8亿元,较年初上升16.3%。报告期内,越秀境内以较低成本成功完成了25亿元公司债的发行,发行利率3年期3.85%,3+2年期3.93%,优化了债务年期组合和债务结构。越秀地产上半年的整体平均借贷成本为 4.76%,同比下降了6个基点。

将加快推盘节奏,有信心完成全年目标

为适应全国性区域布局及发展规模增长的需要,越秀地产持续提升优化内部管理体系,强化总部业务及职能条线管控,对产品、工程、成本招采等业务管控持续优化。推进产品标准化体系和“快周转”能力建设,开发效率获得实质提升。加强项目的工程管理和成本控制,优化项目方案,不断优化成本;深化招采改革,完善供货商库和清单招标,加强对总包的管控,成本管控能力和水平不断提升。同时加快核心人才培养及引进,优化人才队伍和结构,继续完善绩效激励体系升级优化并落地,为集团发展提供人力资本支撑。

“展望今年下半年,我们有信心完成年度销售及经营目标”,林昭远表示,越秀地产将通过把握市场机会、加快推盘供货节奏,拓宽销售管道,提升轨交项目的销售,确保完成全年销售目标和现金流目标。同时,通过加快项目开发速度,提升资产周转率,重点优化产品线以持续提升盈利能力和产品力,并不断完善长效激励机制,激发企业发展的内生动力,推动集团业务实现快速和高质量发展。