宜居因素不充分市场接受度尚未明朗

新快报讯 8月19日,地处广州南沙万顷沙九涌的2019NJY-10、11两宗地块即将出让,两宗地块总占地面积达23.5万㎡,万顷沙板块将成为2019年至今南沙第一大供地(商住地)板块。随着自贸区利好推进,万顷沙板块近年发生“翻天覆地”的变化,恒大汽车城、保利电商港、物流保税区等众多产业项目积极推进。

2019NJY-10地块总占地面积10.78万㎡,总建筑面积27.67万㎡,总起拍价24.2亿,扣除政府回购人才公寓后,起拍楼面价为9554元/㎡。该地块采取“限地价+竞自持+摇号”的方式出让,最高限价为35.1亿,到达最高限价时,楼面价为13853元/㎡。

2019NJY-11地块总占地面积12.69万㎡,总建筑面积36.54万㎡,总起拍价33.07亿,扣除政府回购人才公寓后,起拍楼面价为9801元/㎡。该地块采取“限地价+竞自持+摇号”的方式出让,最高限价为47.9亿,到达最高限价时,楼面价为14212元/㎡。

定位为南沙枢纽和保税港区

两地块所在的万顷沙镇范围,布局了自贸区中的两大功能区。整体靠北侧的为“南沙枢纽区块”,该片区规划43.8万㎡交通枢纽用地,重点围绕18/22号线万顷沙枢纽站,除地铁外还规划“4城轨4高铁”,未来将成为大湾区重要“交通咽喉”。

此外,本次两宗地块所在的区域定位为“保税港加工制造业区块”,将重点推进与港澳深度合作,并在电子信息产业培育、科研方面搭建平台。

临近恒大汽车城 周边不乏优质产业项目

回顾近5年,2015-2018年万顷沙板块主要供应工业用地,其中备受关注的恒大汽车城地块于2018年4月出让,占地面积达40万㎡,距离本次挂牌商住用地约4公里路程。万顷沙目前已吸引多个优质产业项目进驻,其中恒大汽车城总投资为1600亿,将形成以整车研发生产、电池研发生产、电机研发生产三大基地,假如推进顺利将带动相关上下游产业、物流、人口进入万顷沙。

此外,本次出让地块周边保利电商港、唯品会保税仓、美的工业园、骏德物流中心已投入使用,区域本身亦具备一定物流、自贸区相关产业发展优势。在广州中原研究发展部看来,优质产业进驻将对区域“长期发展”起重要作用。

广州中原研究发展部认为,交通枢纽优势为整个万顷沙镇规划的“杀手锏”,未来项目可通过公交接驳18/22号线(预计2020年底开通),1-1.5小时内覆盖番禺广场、长隆万博、琶洲、珠江新城等重要商务区,凭借相对低价、配套完善优势,加上临江一线优势,存在吸引部分市区上班族刚需以及改善型买家的可能性。但需要理性看待的是,区域周边生活环境欠佳,配套档次以及完善度偏低。此外,即使未来按规划布局,周边亦以工厂、仓库用地居多,宜居因素并不充分。再者,该地块由于面积大,拿地金额较高,而配建条件多,亦需要一定建设成本,故即使地块以底价成交,未来住宅产品售价将处于2万/ m2水平,这一售价或导致部分买家转投金洲、黄阁一二手市场,故市场接受程度尚未明朗。(何璐诗)