广州市旧村庄全面改造成本核算办法公布

核定时间节点为2009年12月31日

旧村全面改造如何进行补偿安置一直备受关注。日前,市住建局印发了《广州市旧村庄全面改造成本核算办法》(以下简称《办法》),对科学测算项目改造成本作了规范。其中规定,旧村庄改造范围内安置住宅复建总量按照“栋”“户”或者“人”三种方式进行核定,改造范围内安置住宅复建改造成本核定的关键节点设为2009年12月31日,在该日后建成的无合法证明的建筑,原则上不计入改造成本。

■新快报记者 王彤

同一项目只可采用一种方式核算

广州一直尝试优化旧村改造成本核算方案。2016年9月市城市更新局印发了《广州市旧村庄全面改造成本核算办法》,2017年12月底又印发了《广州市旧村庄全面改造成本核算办法》。今年4月,《广州市深入推进城市更新工作实施细则》再次对旧村庄全面改造作出规定。

此次《办法》规定,旧村庄全面改造成本主要包括前期费用、建安费用、临迁费用、拆除费用、市政费用、农转用费用、不可预见费用等。其中,在突破规划建筑总量的情况下,旧村庄改造范围内安置住宅复建总量按照“栋”“户”或者“人”三种方式进行核定,同一项目只可以采用其中一种方式核算安置住宅复建总量。住宅复建总量不含住宅公建配套建筑面积。

以“栋”的方式核定的,住宅复建总量按照每栋住宅280平方米乘以改造范围内合法住宅建筑的总栋数,并以不超过10%的比例上浮后核定;或以合法住宅建筑基底总面积的3.5倍,并以不超过10%的比例上浮后核定。

以“户”的方式核定的,住宅复建总量按照每户280平方米乘以改造范围内的总户数进行核定。“户”的核定标准按照本市村庄规划建设管理的相关规定执行,已完成村改居的旧村可按照公安机关登记的户予以核定。

以“人”的方式核定的,由征收主体或改造主体按照市场评估价收购村民既有合法房屋(含符合“三旧”改造补偿政策的房屋),本村村民(户籍人口)按照人均建筑面积50平方米的标准、建安成本回购住房;在规定时间内完成签约的,可按本村村民(户籍人口)人均建筑面积不高于25平方米给予奖励回购。

融资地块出让金可纳入改造成本

《办法》中有一个关于改造范围内安置住宅复建改造成本核定的关键节点,即,在2009年12月31日后建成的无合法证明的建筑,原则上不计入改造成本。(符合《广州市人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》第二十五条规定的情况除外。)而在2017年印发的《旧村庄全面改造成本核算办法的通知》中,这一时间节点为2007年6月30日。违建认定时间推迟了超两年,市民或将获得更多补偿。据悉,新办法自印发之日起实行,有效期五年。原广州市城市更新局关于旧村庄改造成本等相关政策文件与本办法不一致的,按本办法执行。

《办法》规定,合法住宅建筑与2009年12月31日前建成经村集体经济组织批准的三层半以下住宅建筑的总量不超过核定复建总量的,准予按照1:1复建,并计入改造成本;其与复建总量差额可作为安置住宅权益面积予以复建。安置住宅权益面积建设费用单价按照复建住宅建设费用单价与房屋建安成本补偿(每平方米1500元)的差额计算,按上述原则计算所得的住宅权益面积建设费用,计入改造成本;其中扣减的房屋建安成本补偿(每平方米1500元)由村民自筹,不计入改造成本。

此外,《办法》还规定,采用自主改造和合作改造模式的旧村庄全面改造项目,其融资地块协议出让土地使用权测算土地出让金可纳入旧村庄全面改造成本。融资地价测算依据穗府办〔2015〕56号以及穗府规〔2017〕6号的相关规定执行。