新快报讯  受本土疫情及全球不明朗因素的多重影响，2022年广州写字楼及零售市场活跃度降低，戴德梁行近日发布的报告显示，写字楼及零售市场租金及空置率双双承压，但是随着防疫措施的放开调整，市场展现出积极信号，预计经过2023年第一季度的调整期，将在二、三季度重归活跃。零售物业方面，自疫情发生至今，体育中心商圈仍在整个亚太地区中保持比较领先的租金涨幅，零售租金已超疫情前15%。就整个房地产行业而言，其重心已由增量开发向存量运营转移，业态创新、调整业务结构等将是房地产未来的重点探索方向。

甲级写字楼市场规模突破600万平方米，需求节奏放缓

2022年，广州甲级写字楼全年新增供应约为41.7万平方米，供应量与2021年基本持平。其中超过八成的新项目位于琶洲商务区，市场规模突破600万平方米。

与2021年相比，2022年在疫情的多轮冲击与复杂的宏观环境下，广州甲级写字楼市场需求明显下降。甲级写字楼的来访量和成交活跃度显著下降，全年录得净吸纳量为负值，空置率同比上升6.4个百分点至14.0%。由于市场整体观望情绪浓厚，在成本控制驱动下的续租和搬迁成为年内最主要的租赁活动。除了下调租金预期，业主方在装修及起租日等商务条款的灵活度上也有所调整。一些项目还提出增加佣金或内部奖励等激励方案，期望通过调动办公租赁人员的工作积极性来推动成交。

需求方面，传统支柱行业的大企业办公需求相对稳定，专业服务业、TMT及金融业仍然作为三大主力引领市场成交，全年贡献了近七成的成交面积。其中，专业服务与金融业与去年相比需求有所扩大，成交占比同比分别扩大15.1和1.2个百分点。

国际金融城今年有望迎来第一批优质物业的交付使用，未来供应的向东延伸将推动广州甲级写字楼市场形成新的空间格局。市场迎来更多可租赁面积的同时，也仍面临供需矛盾的挑战。对此，戴德梁行研究院副院长、华南及华中区研究部董事张晓端表示：“随着政府对疫情防控措施的优化和调整，生产、经营、消费活动陆续恢复正常秩序，更多实体行业的发展信心有望得到修复。预计经过第一季度的调整，市场活力将在二、三季度逐步回归，这也将成为后续推动物业市场需求回暖的重要驱动力。”

零售市场整体承压，但体育中心商圈租金已超疫情前15%

由于2022年疫情反复，广州零售市场整体承压，但核心商圈的优质项目因其较强的韧性，区域租金保持温和上涨趋势，带动全市平均租金水平较去年同期微升0.6%至每月每平方米746.1元。其中，体育中心和珠江新城租金上涨均超过5%；而非核心商圈由于受到管控的时间较长，租金水平下降幅度较大，如白云和番禺商圈租金分别下降5.0%和0.9%。

核心商圈仍然是宏观环境承压之下品牌选址的首要选择，本年度超过45%的新开及即将开业店铺位于核心商圈，其中，超过半数位于体育中心商圈。戴德梁行数据显示，自疫情发生至今，体育中心商圈仍在整个亚太地区中保持比较领先的租金涨幅，零售租金已超疫情前15%。戴德梁行研究部高级经理汪骊珠表示：“体育中心商圈长期稳定增长。同时，其地段优势在疫情背景下得到放大，头部效应和虹吸作用加强。由于聚集了多个城市级别的代表项目，其辐射范围更大，区位条件更优越，客群消费能力更强，因此品牌方更倾向于进驻体育中心。另外，近三年来，体育中心商圈内有近7成项目对品牌及业态布局进行过较大调整。业主方积极发挥优势引入潮流品牌、国际奢侈品牌，或把经营效果不佳的区域拆分成更小面积的铺位、或者是引入承租能力更高的业态。积极的举措帮助提升了整个区域的平均租金水平。”

广州在重塑商圈体系，由单核向多核、多元场景化发展

另外，广州入选培育建设国际消费中心城市至今已有一年有余，参与其中规划的戴德梁行商业地产部高级助理董事温苑雯表示，广州已在重塑商圈体系，由单核向多核、多元场景化发展。体育中心目前聚集了大部分的头部商业运营商，但随着广州国际消费中心城市规划落地，推出“5+2+4”国际知名商圈体系，广州将迈向商圈多核发展，如广州塔-琶洲和金融城-黄埔湾等热点片区均纳入世界级地标商圈。在部分缺乏商业载体的区域，我们建议因地制宜，发展多元场景消费，利用非商业地块——如公园绿地和文化设施，与商业消费深度融合，引入咖啡茶饮、运动公园、户外露营、主题市集等业态。 

温苑雯同时表示，备受关注的广州中心城区内专业市场将迎来新变化。专业市场目前在广州市区占据较优质的区位，但彻底转移腾退并不现实。然而，广州专业市场的品类，如服装、珠宝、皮具、美妆等都是和大众生活紧密相关，非常适合发展“产商融合”模式。一方面，上游可往设计、研发端升级优化产业结构，导入更加优质的产业消费资源和消费客群，另一方面，下游可向C端消费延伸，从产品力向品牌力转变，聚焦细分圈层、紧抓年轻消费客群需求。由戴德梁行参与规划改造的海珠区红棉中大门，成功引入城市之丘是广州首个山系生活商业载体，或将成为这一理念的最新“打样”。该项目将展开垂直圈层营销，抓住周边中大及美院、甚至全市的年轻消费者，跳出传统专业市场模式，成为全新产商旅融合的新兴消费集聚区。

业态创新、调整业务结构等将是房地产未来重点探索方向

伴随着本轮楼市下行，房地产行业进入调整阶段，融资环境趋紧的压力下房企债务风险凸显。另一方面，未来城镇化进程逐渐放缓、增量开发建设的占比逐渐减小，城市群、都市圈的发展格局变化等现象都将令传统的房地产发展模式面临挑战。业态创新、调整业务结构等将是房地产未来的重点探索方向。

戴德梁行广州公司总经理罗进良表示，在此背景下，业内几大趋势值得关注。首先是与产业相结合的发展模式正在成为主流。产业与地产具有与生俱来的协同效应——在城市的经济发展过程中，产业地产运营商通过自身资源优势、招商引进或孵化企业、产业，建立行业发展基础，并促进形成产业聚集的优势，在带动就业的同时提高生产效率、提升城市竞争力的核心。对于广州这一坚持“产业第一、制造业立市”的城市而言，这一趋势更为凸显。同时，随着房地产逐渐由增量市场转向存量市场时，“开发+大资管”模式也异军突起，依托于成熟的运营管理经验，以轻资产模式输出商管服务，在投资管理、物业管理、代建等方面，专业的运营团队有助于项目持续获得较高收益从而收获增长曲线。最后，城市更新与存量利用，仍是当下行业的焦点。从今年9月广州发布城市更新五个指引来看，城市更新将在更为理性的框架内有序进行。未来，城市更新仍是开发商获取热点城市优质地块重要渠道之一，也是存量土地再利用的重要方式。对于大量闲置的非居住存量房屋而言，通过改造、活化来提高存量物业的利用率及价值仍将成为未来行业的重点发展方向。