韩国楼市，一度曾是全球最热的地区之一，此前房价连涨数年。过去5年，韩国房价整体涨了80%；2020-2021年最大涨幅超过40%，首尔更是超过50%，房价一度达每平方米15万元人民币，高居全球第二，仅次于中国香港。

然而最近，韩国老百姓的神经高度紧张，房价暴跌，房东跑路，租客走投无路……韩国楼市引发全球关注。

首尔房价暴跌超30%

据羊城晚报6月12日报道，韩国楼市已连续跌了一年。最热的首尔房价早已暴跌超30%，部分区域房价跌了40%，成交量更是暴跌70%。

这轮下跌以2021年8月韩国央行开始加息为信号，房价开启崩盘模式，首尔实际交易房价暴跌25%，部分社区更是跌了3-4成，跌幅达历史之最。据《亚洲日报》报道，今年，韩国公寓、多户型住宅等共同住宅的公示价格较去年平均下降了18.63%，降幅创下历史新高。

据中国基金报报道，5月3日，韩国房地产信息服务企业“经济10000Lab”对法院登记信息进行分析，结果显示，今年第一季度首次购房（包括公寓、联排别墅、商务楼）人数达到6.8105万人，创2010年开始进行相关统计以来第一季度的最低值。2021年第一季度，首次购房者数量达到了14.8961万人，创下了历史最高纪录。然而，去年第一季度降至8.7660万人后，今年的购房者数量再次降至历史最低值。

2023年初，首尔的二手房业主开始疯狂挂牌抛售，甚至出现了价格踩踏，很多老房子挂牌了几个月也没什么动静，既没人看房，也没人询价，房东着急，自动把价格下调了10%到15%，但除了部分热门楼盘之外，很多小区始终连个看房的人都没有。首尔地区的很多新楼盘，开发商为了尽快卖房回款，又推出了“买房送手机”“送金条”甚至“送汽车”的活动。

房价暴跌引发的连锁反应是，银行断供，大量房东因还不起钱，紧急出逃。留下的房客走投无路，甚至选择轻生。

“失去工作后，我没有收入，存款早就用光了。9000万韩元的保证金，一直拖着不还给我。我曾经去投诉也报过警，但政府关于全租房诈骗的对策，让人非常失望。我无法再坚持下去了。最后，希望我的死能推动这个问题尽快解决。再见。”韩国仁川，一位30岁的男子在留下遗书后，服药结束了自己年轻的生命。短短几句话，写满了一个普通人的绝望。

韩国房价暴跌，背后的推手又是什么？

韩国特色“全租房”制度

首先，房价从狂热到狂跌的背后，是一个有韩国特色的老故事——全租房制度。

韩国人的“全租房”制度（韩国称为“传贳房”）是一个独创，全世界只有韩国有。什么是“全租房”？简单来说，这和一般的住房模式不一样，租客一次性向房东缴纳一笔大额的费用，一般是房屋总价的六到八成，这笔钱允许房东自由支配，租客不需要支付额外的租金，就可以获得房子的使用权。合约通常为2年，并可再续约两年，房东需在合约期满后退还所有押金。租约期间押金的利息收入与租户无关，归房东所有，房东可将其作为收入。

全租房制度是租赁和金融工具的“结合体”。根据韩国政府的统计口径，全租房一方面是租户与房东的私人贷款合约；另一方面，这也是一种金融工具，对于房东来说，租户的存款可以作为抵押品，对于租户来说，租赁的房屋也可作为抵押品，这可以在一定程度上提高租赁双方的杠杆水平。

这种形式很特殊，对于房东来说，他拿到了一笔大额的资金，可以用来投资，也可以用来消费，这比每个月拿一点点的租金好多了；对租客来说，好像一分钱没花就租到了想要的房子，这简直就是“双赢”。

在2008年金融危机后，韩国央行大幅调低基准利率，这推动了租户对全租房的再度青睐。在低利率时期，一方面租户可以通过银行贷款，用低于普通房租的成本住进同级别住宅；另一方面，房东可以将收取的大额押金投资于资本市场，或者购入新的房产并以全租房的方式继续出租。

在这种方式下，租客节省了开支，房东增加了个人资产，即使利率较低，银行业也通过庞大的业务规模获取了不菲的利差收入。这样一个三赢的局面，推动了全租房在过去几年间价格大幅上涨。

然而，在楼市好的时候，租房市场供不应求，房东只要还能把房子继续租出去，就能用下一个租客付的大额押金去偿还第一个租客的押金。但当楼市走下坡路的时候，买房的人很少，租房的人也不多，房东很难从新租客那里获得流动性，原来的租客到期要求偿还押金，新的租客又没有找到，很快的，全租房模式下，房东的资金链断裂了。

更糟糕的是，房东还不出押金，只能考虑卖房子，可他的房子本身也是贷款买的，而租客的押金也是从银行借的，催着房东还钱，最后解决问题的出路就只有一个：降低房价卖房。

可以说，全民炒作的畸形社会生态是催生韩国房地产泡沫的罪魁祸首。

据羊城晚报12日报道，之前曾有媒体曝出，有炒房客靠着全租房在首尔买了280套房子，最终由于杠杆加太多，资金链断裂，引爆了一颗巨雷，房东直接消失，导致数百名租客毕生的积蓄顷刻之间化为乌有。但这都只是冰山一角。有专家预计，韩国今年还会发生更多、规模更大的“传贳”诈骗，预计会产生1兆八千亿韩元的损失。

不仅买房的普通人在杠杆中迷失，韩国房地产开发商的金融链条也面临着崩盘危险。媒体援引调查指出，韩国30家大型建筑企业中有11家的负债率超过200%。韩国银行调查亦显示，已有约36％的房地产上市开发商的营业利润完全无法偿还利息，韩国房地产已经陷入流动性危机。

同时，韩国金融研究院报告显示，由于利率长期保持在低位，房地产影子金融（游离于银行系统之外，不受健全法规制度限制的房产基金、信托和项目融资贷款等房产金融投资产品）已达到750万亿韩元，刷新历史最高纪录，比2018年末增加88.6%之多。

美元加息

2020年新冠疫情在美国流行起来，特朗普政府启动了无限量化宽松模式，然而很快，一场几十年不遇的通货膨胀席卷美国，而在大洋彼岸的韩国，同样遭遇到了高通胀。

根据韩国官方披露的数据，2022年12月，韩国的消费者价格指数同比上涨了7.4%，堪称亚洲之最，也打破了二十年的最高纪录。

然而，美国为了解决自己国内的通胀问题，很快就启动了加息，连着加了九次利息，直接把联邦基础利率从0%拉到了5%，美元加息之后，大量在市场上流动的美元资金自然被高利息吸引，顺势回到了美国国内，这样一来，包括韩国在内的国家，就面临了一场大抽血，先是股市跌，然后是房价跌，美元回流加快挤干了韩国股市和楼市的泡沫。

据界面新闻6月12日报道，彭博社6月12日消息，韩国央行行长李昌镛表示，鉴于核心通胀需要更长时间降温，现在对通胀正在放缓抱有信心还为时过早。他指出，需要采取“复杂的政策措施”来应对经济增长和通胀压力不断变化的格局。

生育率创新低

据央视新闻5月24日消息，据韩国统计厅24日发布的《2023年3月人口动向》报告，今年第一季度韩国的总和生育率仅为0.81，刷新了有相关记录以来一季度生育率的最低纪录，与去年同期相比减少了0.06。韩国的总和生育率自2019年第一季度降至1.02后，已经连续16个季度低于1。

此外，今年3月，韩国的新生儿数为21138人，比去年同期减少了1864人，这也是历年3月新生儿数量的最低值。而今年3月韩国的死亡人数为28922人，随着死亡人数超过新生儿人数，3月份人口自然减少了7784人，这是韩国自2019年11月起人口连续41个月自然减少。

与此同时，人口加速老龄化的现状，正在困扰着韩国。

据第一财经6月6日报道，近日，韩国雇佣情报院的一份论文显示，在韩国社会老龄化进程日益加速的情况下，老年贫困问题堪忧。该论文援引经合组织（OECD）2020年的数据，韩国老年人贫困率达40.4%，在经合组织成员国中位居第一，远高于第二名美国（23%）和第三名日本（20%）。以2021年为准，韩国65岁以上人群的就业率为34.9%，同样位居经合组织成员国之首，紧随韩国之后排名第二的为冰岛（31%），第三名是日本（25.1%）。同时，34.9%的65岁以上老年人就业率是当年OECD成员国平均水平（14.7%）的两倍多。

韩国学者金允俊告诉记者，韩国老年群体就业率与贫困率均走高，这一现象在韩国并不难理解：一方面，韩国老龄化速度这些年在显著加快，甚至有“跑步”进入超老龄化社会的趋势，另一方面，与主要发达国家的老年人较早退休后享受老年生活相比，当前不少韩国老年人为维持生计仍从事低薪工作。

本身就带有投机性的“全租房”制度，在美元加息和全球经济衰退等多种因素打击下，加上人口崩盘等因素，终于导致韩国房地产撑不住了。

据澎湃新闻5月16日报道，韩国总统尹锡悦5月16日表示，本届政府迅速解除上一届政府对房地产施加的限制措施之后，韩国的房地产市场正在趋于稳定。据《首尔经济新闻》报道，尹锡悦要求寻找房地产市场软着陆的方案，有分析人士认为，韩国房价今年将触底反弹，明年有可能恢复到去年1月的水平。

来源：每日经济新闻、羊城晚报、中国基金报、界面新闻、央视新闻、第一财经、澎湃新闻等