在库存去化周期近23个月的天河，春节过后继续有全新盘扎堆入场。

刚需赛道内，全新盘与网红持销项目正面交锋，置业门槛甚至在400万元以下；高端组去年的摇号地块世界大观地块以及天河梅花铝厂地块也入市在即。据克而瑞不完全统计，截至2024年3月，天河区共有22个在售或待售项目，由于产品定位相近，各个楼盘围绕性价比的比拼将不可避免。

改善赛道产品定位高度重合，天河17盘拥有120㎡以上户型

2023年，天河大手一挥，接连卖出9宗地，成交建面103.77万平方米，是全市唯一宅地成交规模超百万平方米的区域，同比大增98%。这些地块目前都是在售和待售的状态，加上此前珠江天郦、世纪金源·天河源筑、新城市领院等旧改或早期拿地的项目，天河的新盘已到了“眼花缭乱”的程度。克而瑞广佛数据显示，截至2023年，天河区一手住宅供应的去化周期为22.9个月，比海珠区高出近一倍。

去年被“抢破头”的网红地块——世界大观地块及天河梅花铝厂地块，近日已陆续亮相。定位同为高端改善，地块对应的项目为越秀·观樾和中铁建·招商蛇口西派天河序，前者主力户型为140-250平方米的临湖大平层，容积率仅约为1.98；后者主推125-240平方米的四五房大平层，主推户型均乘上了“120㎡以上户型不限购”的便车。不过，据不完全统计，目前天河总共有17个盘拥有120㎡以上户型，竞争非常激烈。

千万级改善项目扎堆入场，令高端赛道越来越拥挤。以牛奶厂为例，在售的汇景台、合景臻颐府、缦云广州，以及即将开卖的越秀·观樾、世界大观二期等，都聚焦于高端改善市场，产品同质化正变得越发严重。

房地产市场研究专家邓浩志告诉记者，“天河的项目的确是重合度较高，目前的在售代售项目，再加上今年后续的卖地，估计将接近30个项目。天河已经由以前的‘四大名盘’，变为现时中心四区中的供应大区，供应量一下子飙升七八倍，所以产品重合度一定会高，项目间的正面竞争将是趋势。”

不少业内人士认为，如此激烈的片区竞争下，一定会迎来价格竞争。在广州世联研究院副院长崔登科看来，目前楼市首要是“卷总价”，第二“卷核心位置和配套”，第三“卷实用率”。“未来的趋势就是一定要内卷，因为库存去化速度还不高。什么时候把库存去化掉了，内卷的动力就消失了，价格就平稳了。” 邓浩志表示，“此前卖得较好的项目，都优惠不断，所以目前全新盘开盘多以‘低价开售’，能抢一波市场是一波。”

刚需赛道门槛低于400万元，“珠花”、润府教育资源正面交锋

在经历较淡静的春节过后，天河购房客开始回流，尤其是刚需项目，近日来访量攀升不少。天河吉山板块的网红持销项目珠江花城，近日迎来第六期推新，世联东一研究院数据显示，第9周来访量达650台；一路之隔的全新盘华润天河润府，主推81-130平方米的户型，来访量则为431台。

两盘近期正面交锋，天河润府打出了“499万元入手天河南向大三房”的诱人广告语，而珠江花城则打出“天河最低门槛”的广告，应对华润攻势。事实上，以天河的刚需板块来说，吉山板块是较为合适的区域，珠江花城推出的76平方米3+1房，总价仅390万元起。克而瑞广佛数据显示，去年80-90平方米紧凑户型受青睐，2023年成交占比上升至41.5%，创近五年新高，同时80平方米以下面积段占比亦有小幅提升。

而刚需购房者特别关注的教育配套资源，也成为了两盘的竞争焦点。珠江花城社区配套的体育东教育集团均和小学已于2021年开学；配套的公立天河区四季幼儿园也已于2023年正式开学。而华润的教育配套宣传表述是“项目周边有体育东均和小学、执信中学天河校区等资源学校，未来配建幼儿园和36班品牌初中”。换言之，体育东均和小学学位以及配建学校目前存在不确定性。华润天河润府的营销策略，基本都是围绕产品去展开，100%+的实用率、美学建筑立面、华润品质加持，预计开盘单价将高于珠江花城目前在售价格。

“整个楼市当中，总价100万元-300万元的低端产品，虽然成交量有所下降，但不算太严重，”邓浩志向记者表示，“成交萎缩较明显的，是总价400万元-800万元的一手住宅，所以性价比的竞争将非常激烈。”

天河计划出售6宗地，智谷片区潜在货量接近整个海珠区库存

天河进一步内卷的背后，是今年区内还有多块宅地将会出让。2020-2023年，天河已接连卖出14宗地，近期更新后的2024供地蓝皮书显示，天河计划有6宗宅地出售，新增住宅建面约34万平方米，当中不少都在天河东。包括有保利天汇、缦云广州、越秀·观樾等多个项目三公里外的天河智谷片区AT1003022、AT1003023地块，以及天河智谷小新塘南片区的5宗地块。克而瑞广佛数据显示，截至2024年1月底海珠区商品住宅库存面积35.90万平方米，也就是说，天河智谷片区34万平方米的潜在货量，基本与一个区的库存持平。若这些地块能一一上架的话，未来天河将是“血雨腥风”。

在邓浩志看来，即使市场内卷，但天河始终是核心区域，对开发商来说仍是一个兵家必争之地。崔登科告诉记者，“从近三四年的市场发展来看，目前能维持住价格以及成交量的两个区，就是天河和海珠。目前对于开发商来说，关键是能支撑到‘走量’，能走量就有流动性，现在流动性最重要，所以拿地还是会选择天河。”

对于接下来“小阳春”会否出现，邓浩志认为，小阳春肯定会出现。放开了核心城区的限购，全市会迎来升温，但各区域会冷热不均，核心区域以及120平方米以上大户型表现会稍好一些。“预计今年小阳春会弱于去年，除了成交量还有持续的时间，去年小阳春在年后持续约两个半月，今年有比较大的不确定性。”崔登科则指出，在放开120平米以上限购后，市场利好会释放一波改善型和高端改善型需求，但这仅仅是一个波段。“中心区依然有一定的存量需求，预计区内的几个标杆盘会行情较好，但即使是核心区，区内项目仍存在一定分化，竞争力较弱的项目依然较难走量。”

■新快报记者 何璐诗