面对房地产市场下行的深刻变化，如何在行业调整转型中保证经营安全，夯实内生式增长能力，增厚资产安全垫以期未来发力，合生创展或许是一个值得研究的样本。
3月27日，合生创展集团有限公司（以下简称“合生创展”）发布2023年度业绩报告。报告显示，2023年合生创展营业收入为342.92亿港元，同比上升26%；核心利润23.14亿港元，同比增涨114%。
截至报告期末，合生创展递延收入为395亿元人民币，为后续增长提供支撑。同时，得益于成本前期已缴纳以及生产建设标准化、成本精细化的管理，公司没有很大的资金交付压力。
在市场承压的当下，合生创展管理层表示，公司将保持稳健经营目标，提升权益，优化资产负债结构，减负而行稳致远。更重要的是，集团始终坚持四保方针，即保交楼、保预售、保开工及保竣备，对消费者负责，对投资者负责，对社会负责。
营收净利逆市双增长，深耕一线城市增厚资产安全垫
在房地产行业发展底层逻辑已经发生改变的竞争格局中，合生创展交出了一份2023年“营收增长26%，核心净利润大涨114%”的营收净利双增长的答卷，并且实现合约销售额326亿元人民币，与去年持平。
截至2023年底，合生创展实现营业收入343亿港元，其中地产交楼销售收入为262亿港元，较上年同期上升49%；交付总建筑面积约为145万平方米，同比上升了43%；合约销售额约326亿元人民币，与去年持平；平均交楼价格为18327港元，同比上涨5%。合生创展商业及物业板块经营性业务收入超50亿人民币，稳步提升为公司盈利增长，持续提供叠加价值。
营业收入和核心净利润的逆市双增长，一方面得益于合生创展集团上下一心执行保交楼方针，提升结转面积增厚营收规模；另一方面，坚持定位中高端市场战略，是合生创展多年来深耕一二线城市所换来的产品溢价能力及市场认可度。
从合约销售城市聚焦分布图来看，住宅产品主要分部在一二线城市，聚焦三大经济圈，其中，环渤海区域合约销售额占全年合约销售额占比为30%、长三角区域占比为47%、大湾区占比为23%。值得一提的是，2023年，合生缦系产品在全年贡献销售业绩249亿元人民币，超过合生创展年度总销售额70%。
在市场化民企中，合生创展于2018年便开启了精品战略路线，为盈利能力逆市上涨提供重要助力。从市场角度而言，当前房价已经跌超，大部分房企陷入亏损困局，但合生创展却先行布局一二线城市，聚焦高端改善性需求，依托缦系产品，使其持续在波动的市场中把握机会。在业内看来，以缦系产品为核心形成的缦品牌，是合生创展全盘思维后的产物，从产品定位到场景塑造，再到资源嫁接，实现精品化全链路打通，得以抢收市场。
更重要的是，合生创展在一二线城市的丰富土地储备，对增厚资产安全垫亦至关重要。截至2023年12月31日，地产板块土地储备约2035万平方米，一线城市 (北京、上海、广州、深圳和临深区域) 土储高达1454万平方米，占比71%。同时，集团积极孵化优质的一级储备，于2023年计入了2块土地，总计孵化确认土地储备约35万平方米。
总体而言，合生创展土地成本较低，且土地均处于一线二线核心地段，前期土地款已缴纳完毕，土地成本等生产资料充足，不会给公司产生额外资金压力，且可为集团未来持续盈利提供基石。
坚持审慎稳健财务策略，持续优化资产负债表结构
如果说丰富的一线城市土地储备是为合生创展锚定未来的增长空间，那么稳健安全的财务结构便是合生创展可持续发展的重要基础。毕竟，当防风险、降杠杆已成为当前房地产行业变革过程中的重要任务，只有在财务稳健的前提下取得的增长，才是可持续的。
2023年，合生创展持续主动有序压降负债，连续两年债务出清，每年至少下降100亿负债，债务规模持续下降，资产负债表结构进一步优化。
截至2023年底，合生创展的债务总额为869亿港元，连续两年平均降幅12%；资产负债率从61%下调至59%，优化了资产负债结构。此外，2023年合生创展两笔美元债如期兑付，维护了公司良好主体信用，同时也最大限度保护了投资人的利益，为市场稳定做出了企业的贡献。更重要的是，合生创展在境内无公司债、信用类ABS、中票等信用债敞口。
从合生创展债务结构来看，有三大方面值得肯定。首先，资本结构持续向好，商业不动产贷款占总债务约1/3，可通过租金收入实现项目债务自循环；其次，有息负债品种配置合理：公司信用债仅占总有息负债余额4%，公开市场债务稳步下降；财务成本保持稳定：凭借多元的融资渠道、持续的创新，集团加权平均财务成本为6.23%。
对此，合生创展管理层表示，2024年，集团将继续坚持审慎稳健财务政策，强化财务风险控制能力，保障集团运营的稳定和持续发展。
商业等多元业务发力，轻资产战略落地生花
债务规模持续下降，资本结构不断优化，呈现出合生创展的稳健经营和风险控制能力。但要想在房地产下半场仍旧保持“稳中有进“的经营格局，要摒弃旧三高模式，探索新发展模式实现转型突破，是必然之路。
对于这一点，合生创展思考得很透彻。“行业及市场进入资产价值重估周期，大量的资产盘活及提升效率，矢量资金需要找到适合标的抵御通胀风险，轻资产平台作为专业的运营服务商，市场机会巨大。”合生创展方面表示，轻资产是合生创展战略转型发展之路，也是公司优化轻重收入和利润结构的必要之举，更是公司穿越市场周期及打造百年老店的必经之路。
目前，合生创展已形成以地产、商业、合生活、基建、投资五大板块并驱发展的多元化业态布局。其中，合生商业定位为商业生态链价值创造者，迅速拓展版图，商业运营能力逐步提高，已发展轻、重两大管理模式，形成双平台业务格局。
截至2023年底，合生创展商业板块业务遍及北京、上海、广州、深圳、成都等十余个主流城市，拥有100余个商业地产项目，已建成运营的项目面积超过500万平方米，服务上亿城市人口，超过80%的项目分布在“北上广深”等一线城市。
从运营项目表现来看，以自有核心品牌合生汇为例，北京朝阳合生汇全年销售额超60亿元，日均客流同比增长高于热门核心商圈水平，上海五角场合生汇年销售额超50亿元， 单日客流最高达20万人次以上。这为合生商业进行第三方轻拓战略提供了有力的支撑。
实际上，合生创展集团顺应市场发展趋势，整合资源技术和团队，于2015年就打造了商业管理轻资产平台——合商科技。从实际效果看，合商科技的成立，提高了商业专业化管理能力，提升了商业项目价值，同时也给公司带来了可观收入及利润，优化了公司利润结构。截至目前，合生商业第三方轻资产外拓项目面积高达109万平方米，占比超20%，外拓力度创历史新高。
而合生商业·轻拓现已拥有合生汇、超极合生汇、合生广场、合生新天地、MOHO等商业品牌IP。轻资产平台可并根据项目所处的不同阶段，以及项目自身情况，提供全链条服务（前期策划及管理服务+方案设计管理服务+建设、品控服务+招商管理服务+运营管理服务）。
2023年起，合生创展集团成立了专业化轻资产管理平台，将资源优势、团队优势、信息化优势、数据库优势等进行整合，通过模块化精准定位，对外输出轻资产管理能力，为公司利润的增长探索新的可能。
在市场多重挑战的冲击下，合生创展的多元布局优势正进一步凸显，多样化住宅产品销售及商业等其他四大板块业务现金流的增长，为合生创展穿越周期增添一份韧性，进一步夯实内生式增长能力，也将为其未来发展带来新的增长极。
