看楼市数冷热之1
【开栏语】
首开劲销33亿元、开盘揽金18亿元、加推热销5亿元……今年小阳春，多个项目发出捷报，号称“首开大卖”。在楼市的调整期，开盘数据、供需关系等牵动着购房人的神经，不少购房者希望在做出购房决策前，参考真实数据，谨慎评估市场风险。“看楼市 数冷热”专题作为楼盘探热针用数据说话，观察楼盘的真实热度，并对楼盘进行均好性、周边价格、区域供需等不同纬度的分析，为购房者呈现楼盘真正的市场情况。
本期楼盘：越秀观樾、星河·江堤春晓
越秀观樾
所属板块：天河智谷板块
首日去化率：B级（首日去化率20%-40%）
网签量：45
首开价格：6.8万-9万元/㎡
优惠让利：首开吹风价为8万-10万元/㎡
（数据来源：阳光家缘、克而瑞广佛、合富研究院）
起步价低于市场预期，开盘日成交65套
随着广州放开建面约120㎡房子的限购，改善型产品在小阳春集中抢客。在中心区纯改善项目中，主打户型为140㎡/190㎡四房，250㎡4+1房的越秀观樾，去化表现较为突出。据合富研究院监测，在3月13个重点住宅推新项目中，观樾去化居首位，截至3月去化超过六成。而在首日去化方面，项目被录得B级去化，去化率在20%-40%之间。据世联东一研究院统计，项目开盘日成交量为65套。
面向牛奶厂升级改善客，以及天河北、天河公园、东圃等换房客的观樾，区别于周边项目首先是其密度。这个世界大观一期地块项目容积率仅为1.98，是近5年中心四区出让规模较大及容积率较低的地块，楼面价超过5万元/㎡。因此，项目的前期吹风价一度达到8万-10万元/㎡。然而到了首开，项目采取“同楼盘大价差”的定价策略，价格区间为6.8万-9万元/㎡，起步价低于市场预期，迎来首开告捷。
中心区少有低密项目，有山有湖但商业待成熟
在中心区有山有湖单价“6字头”的低密项目并不多，同是越秀的琶洲标杆项目琶洲南TOD，容积率也有3.27；同一地段的合生缦云，容积率为3.1；天河梅花园的西派天河序、海珠的中海大境，容积率也有3.0。而从产品来看，观樾最小面积140㎡，客群够纯粹，并配高实用率户型，270°环幕景观等最新设计，在产品力、景观等层面，对比区内的改善项目，都有一定优势。
不过，在配套方面，世界大观地块商业配套尚未成熟，项目距离板块内的万科云城、智慧城广百等现有商业约5公里；距离金融城和珠江新城分别约为10公里和15公里。而流通性方面，目前周边的华润天合、金地天河公馆等多个改善盘均价为5.9万-6.4万元/㎡，相比起两年前“7字头”“8字头”的均价已有所调整。此外，近日广州市规划和自然资源局拟在板块内新增住宅地块，天河智慧城核心区AT0305108、AT0305119地块拟调整控规，将原来的商业、商务用地，调整为两宗二类居住用地加一宗中小学用地，总占地约8万平方米。地块位于智慧城核心区，距天河智慧城站仅约600米，1公里内拥有广百等商业配套，同样定位小高层产品，未来有机会加入板块竞争。
横沥江景盘加推一个月 网签仅3套
星河·江堤春晓
所属板块：南沙明珠湾横沥岛
首日去化率： C级（首日去化率低于20%）
网签量：3
加推价格：2.6万-3.1万元/㎡
优惠让利：去年6月首开价格为3.2万-4万元/㎡
（数据来源：阳光家缘、克而瑞广佛、合富研究院）
亲民价加推，首日去化依然低迷
去年6月首开的星河·江堤春晓，在今年3月9日加推，99㎡-133㎡户型，定位刚改人群。这个位于南沙横沥岛的江景项目，此次推出108套新单位，根据克而瑞广佛数据，首日去化率低于20%，即首开去化不足21套。而住建局阳光家缘数据显示，该组团截至4月10日，网签量为3套。
这次项目的加推价格，最高单价相比去年首开，有近万元的差距，但去化表现依然未及当时。克而瑞广佛数据显示，本次加推项目定价在2.6万-3.1万元/㎡之间；而2023年年中首推时，价格为3.2万-4万元/㎡，推出106套首日去化率是B+级，在40%与60%之间，达42-63套。
事实上，今年南沙除了金洲板块外，区内各板块价格均有不同调整。以横沥岛在内的明珠湾片区为例，2023年2月成交均价为33512元/㎡，2024年2月均价为30001元/㎡，调整幅度约10%。而平价推售新房的背后，是横沥岛板块高居不下的库存。根据广州中原发展部数据，截至2023年12月25日，南沙区去化周期为25个月，目前库存需要两年才能消化。横沥岛超10个盘正处于推售，板块新房2023年全年成交仅为1656套，形成内卷。广州中原发展部预判，2024年南沙区域市场如无重磅利好，开发商将持续价格战。
江景盘、地铁盘双面夹击
星河·江堤春晓在2021年第三轮集中土拍中，以底价7.706亿元拿下项目所在地块，折合楼面价为16941元/㎡。从区位地段来看，项目位于南沙区横沥大道东以南，凤凰大道以东，与灵山岛尖一江之隔。作为横沥岛的北向江景盘，与周边的旭辉曜玥湾、广州绿城桂语汀澜、深业颐泽府同在江景首排位置，北望灵山岛。然而，板块内也有其他南向江景项目同场竞争，越秀江海潮鸣和中铁建西派澜岸南望万顷沙，中部则是南沙地价至高的建发·明珠湾玺和海语天悦湾。多盘目前持续推出特价单位，部分项目以送10万元品牌家电等营销方式吸客。
星河·江堤春晓既是江景盘，也是地铁盘，从交通来看，项目距离地铁18号线横沥站约500米，为板块内较低密度又离地铁不远的住宅，是横沥唯一容积率为2.5的项目。不过横沥地铁盘近日迎来激烈价格战，离横沥地铁站仅80米的湾区金融城，在3月底推出30个2.6万元/㎡起的准现房特价单位，更覆盖70㎡-142㎡多个面积段，刚需户型总价门槛比周边楼盘更低，且在今年6月便可收楼，对比两年前3.6万元/㎡的项目均价，结合渠道推货，抢走不少客源。
房产中介李先生指出，除了区内新盘选择多，买家目前对板块的观望情绪，更多来源于短期内的宜居体验，以及周边人口聚集情况。从中长期来看，横沥岛被定位为国际金融岛，打造面向国际的包含居住、商业、文化娱乐等配套齐全的高端金融产业集聚区，横沥岛的大湾区概念，仍吸引不少大湾区客户。但目前除了中山大学附属第一（南沙）医院已启用，包括横沥岛TOD综合体、灵山岛4万㎡地下商业街等多项配套还在建设中。以星河·江堤春晓为例，除了将配建的6栋2层的附属商业，周边商业暂时短缺，餐饮超市等生活资源仍不丰富。而由于目前人气还在持续累积阶段，未来租售等待回报的周期较长。
■新快报记者 何璐诗
