广州中心区的海珠西、天河东等板块成为推货主力

2024年“五一”黄金周即将到来，新快报记者了解到，开发商明显加码推货，从4月第二周供应500多套，升至第三周的1400套，广州中心区的海珠西、天河东等板块成为推货主力。不少开发商的优惠已提前到位，多个大盘园林公区也赶在“五一”前开放，“兑现”和“性价比”将成为“五一”楼市的关键词。

海珠西全新盘针对刚改

主打千万元以下总价段

“五一”黄金周是今年房地产行业第二个节点，开发商抓紧机会积极推新。

中心区方面，海珠区、天河区均有关注度较高的项目首发或加推，而这两个区域也是均价较为稳定的区域。克而瑞广佛数据显示，海珠、天河3月的新房均价同比去年3月波动较少，海珠只有1%的降幅，天河的降幅为2%。

而海珠西板块在今年“五一”尤其受关注。面对刚改人群的新中式项目首次在海珠面世，去年9月出让的东方红印刷厂地块已摇身变为保利燕语堂悦项目。该项目主打90㎡至125㎡户型，比周边的越秀江湾和樾门槛更低，以千万元以下的总价段吸引刚需偏改善人群。事实上，该项目外有不少大型老盘，比如数百米外就是同为保利开发的保利花园，有5000多户；此外还有以楼梯房为主的保利红棉，共有3000余户；约1公里外有20多年楼龄的保利百合，也有1800多户；保利海棠花园较新，超过10年楼龄，有500多户。

有中介告诉新快报记者，该项目实用率超100%，尤其90平方米的横厅户型，客厅开间近6米，餐厅飘窗可以用来定制餐边柜。不过该中介坦言，大部分楼栋为超高层设计，容积率为4.5，但开盘价预计有惊喜，总价门槛为520多万元起。

而海珠区另一个面向刚需的全新盘预计吹风起步价在500万元以下。去年珠江金瑶台已于海珠区的宝岗亮相，并于今年4月取得预售证，将以准现房发售。珠江金瑶台体量较小，只规划了两栋楼总共200多户，当中包含回迁户，户型为79㎡至103㎡二至三房。需要注意的是，珠江金瑶台的拿地时间为2004年，意味着至今土地使用权有效期缩水了近20年。而户型设计也较为传统，79㎡户型仅设两房一卫，实用率与目前最新一代户型有差距。

而面向纯改善用户的中海大境也将在“五一”加推。该项目预计会拿出楼王2栋、6栋建面126㎡至270㎡户型，其中2栋位于滨水景观头排，高层户型可远眺湿地公园。

中心区“6字头”选择多

纯改善盘力拼性价比

今年以来，广州中心区大户型扎堆入市，总价动辄千万元级别的项目在同时间段内面世“内卷”，而客户需求相对有限，面对“同质性”产品集中入市，不少项目选择将折扣提前到位，以“性价比”抢客。

克而瑞广佛数据显示，截至今年3月，广州市天河、海珠、越秀等中心区的区域均价分别为73733元/㎡、90519元/㎡、73688元/㎡。而在“五一”前，不少中心区纯改善的高端项目推出“6字头”的折扣单位，低于区域新房均价。

天河金融城板块的大平层项目珠江天郦此前单价为“8字头”，上周开始加大让利力度，推出66666元/㎡的特惠房源，为天河改善市场再次增添压力。此外，梅花园板块的中铁建招商西派天河序同样以“6字头”入市；周边的越秀天河和樾府也推出“6字头”特价房。

越秀区方面，公园前的改善项目君熙府此前的吹风价为10万元/㎡，首开则带来“6字头”的惊喜价，不过“6字头”单位仅为93㎡三房的低楼层户型，其余特价户型都需7万元至8万元/㎡，主力户型则需8万元至10万元/㎡。

海珠区的“6字头”单位同样有首开有加推，全新盘保利燕语堂悦90㎡至94㎡三房甚至低于“6字头”，定价5.8万元至6.2万元/㎡，而其他户型基本为“6字头”单价。保利燕语堂悦1公里外的江景盘越秀江湾和樾也以“6字头”起步，目前107㎡户型已清盘，在售最小面积段为122㎡起四房。

一手二手互卷

新盘开放实景公区展示兑现实力

相对于二手房的“所见即所得”，新房的交付存在一定不确定性，这是不少客户购置一手住宅时的顾虑之一。为了让购房者更放心，在“五一”黄金周前后，多个项目推出实景示范区。

牛奶厂板块低密生态盘越秀·观樾在4月中已开放湖岸会所；天河老牌红盘城投珠江天河壹品首次开放实景展示区；海珠的越秀江湾和樾同样在“五一”前开放“和樾府4.0”实景园林；越秀区的万科·瑧樾府将于5月1日开放新的园林展示区……

从市场层面来看，天河、海珠、越秀等区除了有多个新盘面世，神仙打架，还有二手低价盘分流，市场竞争加剧。广州中原发展研究部指出，随着120㎡限购松绑，大量价廉物美的优质二手“次新房”吸引客户关注，比起一手期房，部分客户回流至“拎包入住”的中心区二手房，因此2024年以来二手成交保持高位，此消彼长之下，新房成交难度增加。这样的市场行情下，除了价格，产品的稀缺景观、交付实力以及人性化设计等都是客户的重要考虑项。合富研究院认为，全市库存消化周期仍处于高位，“去库存”还是主调，能否提供“足够性价比”的产品是市场能否保持热度的关键。

新快报记者 何璐诗