能否有效解决“卖旧”的痛点成关注焦点

商品住房“以旧换新”正在形成新的政策趋势。近日，一线城市按下了商品房“以旧换新”启动键，深圳、上海由当地的房地产业协会以及房地产中介协会联合牵头，加入商品住房“以旧换新”行列，而广州也有个别楼盘自行推出“以旧换新”活动。据监测，全国已有超50城表态支持住房“以旧换新”。商品房“以旧换新”早在2023年已出现，但力度不一，操作细节也不同，效果也有所差异，到底目前“以旧换新”有哪些形式，能否有效解决“卖旧”的痛点？

广州有楼盘启动“以旧换新”锁房至年底

近日，多个城市出台房地产优化调整政策，部分一线城市也相继推出“换新活动”，试图打通楼市置换链条，加快楼市买卖流速。上月底，深圳率先加入“以旧换新”阵营，官宣《开展我市商品住房“换馨家”活动》，首批13个项目参与活动；而“五一”假期后，深圳发布《关于进—步优化房地产政策的通知》，除了肯定此前的以旧换新的模式外，还提出了“收旧换新”，鼓励房企收购二手房房源。深圳有新房项目传来捷报，宣称与中介平台联合推出“以旧换新”置业服务十多天，成交金额近3亿元。本月3日，上海也加入了“以旧换新”队伍，参加“以旧换新”活动的房企承诺，在一定期限内，旧房未成功出售的，购房居民可以无条件“退房退款”；房地产经纪机构则承诺，对购房居民的旧房“全城推、优先卖”。

而在广州，虽然政策层面尚未提出商品房“以旧换新”的相关计划，但在“五一”黄金周期间，已有楼盘推出“全链路以旧换新”活动。天河奥体板块的联投文津府销售人员表示，“目前项目的以旧换新政策，购房者首付一成，可以锁房至12月中旬。如果最后旧房没有卖出，则可以无条件退房，退款周期为30日。”据广州中原研究发展部监测，该项目在5月2日单日销售8套新房。事实上，部分房企早已于前年提出“以旧换新”，但并未强调能“无条件退房”。 2022年11月，越秀地产与第三方合作推出“以旧换新”置换服务，通过越秀项目置换出售房屋，业主能获得更高的曝光量、房产托管、专业的房源价值包装等服务，在服务启动一周年时更交出成绩单，号称“成交周期平均仅需59天”。

“以旧换新”主打三种模式，“帮卖”模式成主流

商品房“以旧换新”政策早在2023年已出现，但各地操作模式不同，效果也有所差异。新快报记者梳理发现，各地支持住房“以旧换新”的方式主要有三种：一是由房地产开发商联合经纪机构对旧房优先推售，并锁定新房房源，若无法售出，则新房订金全额退款。二是由开发商或地方国企收购旧房，售房款用于购买指定新房项目。三是对出售自有住房并购买新房的个人或家庭给予一定的购房补贴或者税费优惠。记者统计发现，目前超过半数城市是以“帮卖”形式以旧换新，其中26地采取“中介优先售房模式”、19地推行“换房补贴政策”、15地提出“旧房收购模式”。

此外，也有城市提出多种模式相结合，例如深圳，既推行“帮卖”，也鼓励房企收购旧房。易居研究院研究总监严跃进告诉记者，关于房企收购二手房的提法，最早是在江苏扬州的以旧换新的模式中有所提及。“深圳此次属于全国第二个明确‘房企也可以收购二手房’概念的城市。房企收购二手房，和此前提及的国企收购二手房有本质区别，本身也不占用地方财政资金。”

另外，也有业内人士指出，这三种模式的根本区别在于，“帮卖”模式的结果是不可预见的，旧房未必一定有买家接手；而收购和补贴模式，购房者较能把控置换过程，“但能否真正活跃市场，也需看新房的选择范围有多广。”严跃进坦言，目前这种收购模式，还是存在一些市场困惑点，“主要矛盾点聚焦在二手房评估价上。从业主或换房者的角度看，担心中介公司或评估公司把二手房价格压得太低了。而对于收购二手房的国企来说，其过高评估二手房，也会造成财政压力增大或国有资产估值虚高的问题。”

“截至5月6日，全国已有超50城表态支持住房‘以旧换新’，据悉广州房协也在积极摸查开发商相关‘以旧换新’的意向工作。”中指研究院市场研究总监陈文静预计，2024年将有更多城市出台配套政策，进一步促进置换需求释放。

专家建议

监督落实“无条件退房” 给予购房者足够安全垫

以旧换新，最大痛点是卖掉旧房。对于购房者来说，置换的成功率以及能否真正降低交易成本，都是参与活动的考虑点。“帮卖定价不满意怎么办？是不是免中介费？置换新房有什么优惠？”买了“老破小”楼梯房的罗女士直言，一直想换电梯房，但买了“蟹货”进退两难，不介意低卖低买，但也要在预算以内。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，目前开发商参与以旧换新的协议，锁定意向房源的周期往往在两三个月，但二手房很难短时间卖出，需在“卖旧”时降低挂牌价，如果购房者在“买新”获得一定的优惠补偿，将有助于购房者快速置换。严跃进认为，参与以旧换新的城市未来可以进一步完善相关操作，比如采取多家评估公司联合评估、锚定周边市场二手房挂牌价和实际成交价，进行多次评估等；而对于纳入试点范围的房源，后续可以设立标准和划分结构，并研究不同类型二手房收购后的再利用模式等。

据广州市房地产中介协会统计，近两月广州二手住宅网签量皆破了9000宗大关，比新房成交多出一倍。但同时，根据贝壳找房数据，目前广州二手房挂牌量达到14.64万套，广州二手楼市仍是买家市场，供过于求的现状。在李宇嘉看来，各城市应发挥中介行业协会和开发行业协会的作用，前者是链接卖旧买新的关键，后者是敦促开发商参与和让利。“参与‘以旧换新’的开发商，其新盘不能推尾货，借机去库存，而是要拿出优质的项目参与活动，且要有价格上的优惠。‘以旧换新’可以更多考虑民生的事项，如开发商没有落实‘无责退订新房’的监督和处罚；该有的优惠政策、购房补贴是否发到位等，可以给予参与活动的二手房业主足够的安全垫。”

■新快报记者 何璐诗