百平方米小复式隔出八间房，楼上马桶水直滴楼下床
多部门联合执法仍不奏效，专家建议加大执法力度全面整改
“楼上改建房导致渗水十分严重，水从天花板直接滴到床上，觉都没法睡了。”近日，新快报记者接到多位来自天河丽晶华庭的业主投诉，称该小区“住改商”乱象丛生，一些小复式被隔出了8间房并加建了8个洗手间，这些超出房屋本身负荷的改造，引发了诸多问题，如楼板渗水，大量外来人口出入，消防安全隐患等，让业主们苦不堪言。
据记者了解，针对上述情况天河区冼村街道曾协调多部门联合执法，进行整治。但情况并不乐观，许多改造后的“民宿”仍活跃在网上订房平台，且订单量十分可观。广东省政协常委曹志伟建议有关部门加大执法力度，对非法“住改商”进行全面清查，责令限期整改，限期拆除、恢复原状。
[业主投诉]
民房变民宿 随意改建藏隐患
“丽晶华庭内‘住改商’情况存在已久，住房变旅馆就是会有各种隐患，给我们正常居住的业主造成了很大困扰。”丽晶华庭业主小丽（化名）告诉记者，小区由金莱阁、银莱阁两栋楼组成，最高楼层为30层，有平层、复式两种户型，房屋面积在80㎡~270㎡之间，改建旅馆的房型一般面积较大，大多是100㎡以上的。据小丽介绍，仅金莱阁一栋，被改成旅馆的住房就已达10套，还有一些正在装修，不久后便会开始营业。小丽还说，这些旅馆经营者租下房屋后，对室内结构进行改建，如增加房间、加装洗手间、改变阳台用途等，这些行为违反了建筑安全和住宅使用规定的行为，造成房屋结构不稳、漏水等安全隐患。
■银莱阁的某户内，一个单间被分割成厨房位置和小客厅，进行了垫高处理。
楼上乱改建楼下惨遭渗水
住在旅馆楼下的梁阿姨深受其害。
“去年楼上改建房屋，导致天花板渗水十分严重，水直接滴到床上，根本没法睡。”梁阿姨指着房间的天花板说。记者观察发现，天花板的墙面能看出明显被修补过，在边缘地带，还残留着渗水的痕迹。
“维修人员说，如果楼上持续渗水的话，修补的效果最多只能维持两年。”梁阿姨无奈表示，楼上要是一直使用违规改建的洗手间，以后再渗水，难道一直漏一直补吗？
■梁阿姨的房顶修缮后依旧能看到渗过水的痕迹。
高“性价比”导致外来人员出入
为何丽晶华庭的旅馆越开越多，来居住的又是哪些人群呢？“住客大多是到附近医院看病的患者或家属，或是来医院实习的学生。”业主小智（化名）介绍说，小区不远处就有中山大学眼科中心、市妇幼等知名医院，小区的旅馆距离近、价格较低，相比周边酒店更有“性价比”，因此吸引了不少住客。据了解，为招揽客人，这些旅馆还会派人到附近医院门口去拉客，晚上10时后就在路边拉客。在小智的指引下，记者看到，有旅馆的工作人员在小区和医院周边一带拉客。
■从金莱阁11层某复式公寓望出去，可清晰地看到对面的医院。
如此一来，就有大量流动人员出入住宅楼，更重要的是，旅馆没有对入住人员进行身份登记和甄别。“业主们担心的是，旅馆方每天把很多陌生人带进小区，可能会造成治安隐患。”小智说。
■记者走访时看到，入住金莱阁内旅馆的人络绎不绝。
旅馆用品乱堆放堵塞消防通道
小区住房变旅馆带来的影响远不止如此。小丽还向新快报记者反映，一些旅馆因内部空间有限，经营者便将楼道利用起来，将住宿用品堆放在楼梯间，堵塞消防通道。在一处楼梯间，记者果然看到一沓换洗的床单散落在过道，旁边还放着三个简易灭火器。“部分业主人在外地，不了解情况，个别业主则是默许了二手房东这样的行为。”小丽补充说。
■丽晶华庭楼房的过道内，摆放着用完的一次性酒店用品和灭火器。
业主们抱怨的另一个重要问题是蹭电梯。大量陌生人员出入住宅楼，上下都要用电梯，占用楼栋公共资源，进一步激化了居家业主与民宿出租者、经营者等之间的矛盾。小丽表示，小区入住已经有20年，更新、维护成本高昂，按房产面积分摊费用根本无法覆盖来访人员频繁使用带来的损耗。
■业主在金莱阁电梯大厅贴的告示。
种种隐患令小区业主苦不堪言，小丽坦言，这几年业主们多次向街道、派出所、出租屋管理中心、消防部门等有关单位进行投诉，政府部门也曾要求旅馆整改或对其处罚，但目前仍未完全解决。
[记者暗访]
阳台变客房 入住无需登记身份证
5月初，新快报记者来到位于天河区珠江新城内的丽晶华庭，暗访发现小区内住房改建情况十分夸张，甚至出现“1户8房”的情况。
1户改8间，洗手间垫高加装
在丽晶华庭金莱阁11层的某套复式公寓，房东告诉记者，上下楼共有8个房间，每层4个。记者观察发现，为隔出尽量多的房间，每个房间面积都不超过20㎡，楼上4个房间全都自带洗手间，楼下有1间自带洗手间。此外，屋内还有两间公用洗手间。这些洗手间几乎都是垫高加装的。
■金莱阁11层的某改造房内，公用洗手间的马桶经过加高处理。
■丽晶华庭里某旅馆洗手间进行了加高处理。
■金莱阁某复式公寓被改成8间房，图中是一间没窗户的单人间，旁边是公用洗手间。
改建后，阳光成了影响公寓内房间价格高低的重要因素。房东向记者介绍了一套采光相对较好的房间，“物业费、网费、水电全包，3800元一个月，押金500元。”走进这个房间，记者看到，为了让空间得到充分利用，里面仅有一张桌子、一个床位、一个简易柜子和墙上的空调，整体面积在10㎡左右。而不具备采光条件的房间，价格要低些，3360元/月，是这个旅馆内最便宜的房间。记者走进去感受了一下，屋内昏暗、狭窄。
■金莱阁11层某复式公寓内，房东向记者介绍其中最好的一间房。
谈到住房安全，房东表示完全可以放心，“我和孩子也住这里。”房东还特意补充了一句，这里的租户大多在附近医院实习。
租客大多日租，人员相对复杂
梁阿姨家的“水患”究竟是如何造成的，记者来到她家楼上的29层某房间。记者多次敲门，等了近5分钟才有一位年轻小哥开门，他谨慎地询问记者如何找到这里，记者告诉他“中介推荐，来寻找短租房”，小哥这才放心让记者进去参观。
■金莱阁29层的一短租民宿内被改出了7间房，一个过道塞下了三个房间。
进门是一条狭小的过道，记者透过左右两侧墙面上的窗户向里望，房间内昏暗且狭小。小哥告诉记者，屋内改造后有7间房，都有独立洗手间。他向记者推荐了一套采光较好的房间，里面是标准的公寓装修风格，有床、桌子、衣柜等家具，配洗手间，麻雀虽小五脏俱全。“月租3000元，换算下来一天才100元。电费一度8毛，水费一个月10元。”随后，小哥又带着记者看了隔壁的双人房，住宿费是4200元/月。记者留意到，这些房间内的卫生间基本都是垫高处理，阳台还被改成了公用厨房。小哥表示他和部分租客会在这里做饭。“如果整户月租，这个地段加上接近200㎡的户型，一个月差不多要1万元，还不如分房外租，这样更赚钱。”闲聊中小哥向记者透露，这里的租客大多数是日租，以看病和旅游的客人为主，人员相对复杂。因为是短租，所以无法给租客门禁卡，只能通过3号电梯上下楼。
■金莱阁29层的短租民宿内，阳台被改造成了厨房。
生意火爆，阳台也被改房间
丽晶华庭的这些“住房”旅馆好租吗？记者在订房平台上搜索发现，“金莱阁精品公寓”“丽晶精品公寓”等活跃于订房平台，有的直接标明了楼栋房号，价格在每晚200元左右，生意火爆，时有满房的情况。
■酒店订房APP上客人拍的丽晶华庭某旅馆房间图片。
记者看到，有不少消费者在平台上留下了评价：“房间与图片不符”“隔音差”“房间是阳台所改造”……记者拨打平台上“金莱阁精品公寓”的电话，接电话的阿姨直接邀请记者上楼看房。
■酒店订房APP上客人对丽晶华庭里某旅馆的评价。
记者应邀来到这个27层的“精品公寓”，是一间复式公寓，里面有8间房。洗手间都是垫高处理，在楼下的大床房，记者发现这里正是许多客人反映的“阳台改造的房间”。
据记者观察，暗访的三家旅馆均没有在明显位置悬挂营业执照，与正规的酒店不同。当记者询问是否可以开发票时，三个商家的统一口径都是需要等几天，要去到其他公司才能开具。值得注意的是，旅客入住无需身份登记，只要交费即可入住。
[小区物业]
多年多次沟通但是“劝不动”
近日，新快报记者来到丽晶华庭物业管理处了解小区内改建旅馆的情况。物业工作人员彭先生向记者表示，小区“住改商”的情况已经持续多年，丽晶华庭附近的两家医院每天都有很多人看病，病人及家属需要住宿，自2017年起就已经有这种现象。由于这些旅馆的价格较为实惠，多年来客人络绎不绝。
针对业主将住房出租给旅馆经营者并允许其改建的情况，彭先生无奈表示，“业主要租给谁，我们没办法阻止，也没有执法权。这几年我们也多次跟业主沟通过，但是业主一意孤行要租给他（旅馆经营者），我们也没办法。总不能断水断电吧，这样反而是我们违法。”彭先生还说，此前相关部门多次来调查取证，物业也积极配合。
[冼村街道]
多部门联合行动查处10户
针对该小区住房变旅馆引发的诸多问题，5月中旬，天河区冼村街道回应了新快报记者。
街道方面表示，2024年3月以来，街道多次组织协调区住房建设与园林局、区消防救援大队、冼村派出所、冼村市场监督管理所、冼村街道综合行政执法办、城市管理办、应急办、综合保障中心等相关职能部门到现场实地查看情况、开展整治行动并召开专项会议，研究整治工作。目前，街道综合行政执法办已对该小区10户房屋依法依规进行查处。同时，对小区开展消防安全检查，对发现的安全隐患要求立即整改。
下一步，冼村街将进一步加大工作力度，联合各有关职能部门，妥善处理好丽晶华庭违规改建问题。同时，加强对该小区楼梯间等公共区域消防安全检查，维护居民安全。不过，在记者求证上述“住改商”是否属于无证经营，后续如何处理违建、消防等问题，街道方面还暂时没有更多回应。
此外，广州消防向新快报记者表示，该小区内旅馆经营者擅自改变建筑结构功能用途，存在一定涉嫌违反消防规定的情形，但这些违法行为非消防部门职能管辖。建筑内部不同结构功能和用途的场所有相应的消防安全标准，相关场所的消防安全设计、审核职能在各级住房与城乡建设局。广州消防还补充道，需要先确认是否改变了房屋结构功能，才能确认是否缺乏相关消防设施，该问题需要进一步核实。
截至5月底，记者在订房平台上发现，“金莱阁精品公寓”“丽晶精品公寓”等旅馆仍在营业。
[他山之石]
“住改商”后有人被拘留并罚款
“住改商”问题在全国各地都屡见不鲜，其处罚结果都非常严格，甚至有拘留案例。
2019年起，家住南京新街口某楼宇的吴芳（化名）等多名业主备受来自所住楼宇内一套出租屋的困扰。40楼的一名业主将房屋出租给他人，进行改造和装修，分隔成八间带独立卫生间的房间，经营网约民宿。为此，数名业主多次向物业及相关部门反映此事，明确要求这家民宿停止经营并恢复该房屋为住宅，但该民宿一直未停止经营。2021年，业主们将其告上法庭。秦淮法院判决被告民宿经营者停止经营行为，要求被告业主将房屋恢复为住宅用途，不得改变为经营性用房。
2023年12月，东莞塘厦田心派出所民警在日常巡查工作中发现辖区内一家出租屋“爆改”成小旅馆。据了解该公寓为出租屋，由黄某主要负责经营，其中15间临时房用来进行日租和时租。经塘厦公安核查，该公寓未取得相关经营许可证件，也没有在出租屋管理部门登记备案，而且是“第二次”被发现。最终公寓负责人黄某因涉嫌擅自经营，并且是第二次以上查获，被公安机关依法拘留十三天并处罚款1000元，责令停止非法经营的行政处罚。
[专家观点]
广东省政协常委、广东省新阶联副会长曹志伟：
建议对全市住宅改旅馆全面清查
针对丽晶华庭中住宅改旅馆的“住改商”现象，广东省政协常委、广东省新阶联副会长曹志伟表示“坚决反对”。他指出，“住改商”行为需要符合法律法规要求，经有利害关系的业主一致同意，是无污染、无安全隐患行业。广州市今年3月份发布的《关于进一步放宽商事主体住所经营场所条件的意见》中第三条就提到，业主要将住宅改变为经营性用房的，法律上是允许的，但前提是要遵守法律法规和管理规约。
“作为有30多年城市建设经验的行内人，我认为该小区这种现象不仅严重违反法律和相关规定，而且还带来了严重的噪声污染和安全隐患，降低了同栋住宅其他居民的生活品质。”曹志伟认为，“住改商”进出人员繁多且杂乱，容易造成电梯和其他公用设施的紧张。且住宅跟商业办公的消防要求不一样，尤其旅馆管理属于特殊行业，存在消防安全和治安隐患，不利于小区居民生活安全。
由于“住改商”问题涉及多个行政部门的职能，存在多头管理的问题，曹志伟建议由广州市城市管理和综合执法局牵头，带领各区城管局，组织各街道综合行政执法办公室加上所属地居委会对全市将住宅改为旅馆等对外经营性场所功能的住宅全面清查，责令限期整改，限期拆除、恢复原状。对于整栋大楼有意向全部改变使用功能，转变为商业或办公楼的，引导其向区住房和城乡建设局、区规划和自然资源局报建，申领建设工程规划许可证和施工许可证，建成综合验收后，方可进行经营。
广东省房地产研究会副会长、广东国鼎律师事务所高级合伙人廖建勋：
多部门联动处理 加大查处和惩治力度
“住宅改为经营性的旅馆、酒店，要求是非常严格的，一般情况下很难改建成功。”广东省房地产研究会副会长、广东国鼎律师事务所高级合伙人廖建勋律师向新快报记者表示，“住改商”的前提应当是取得有利害关系的业主一致同意。另外，旅馆业属于特种行业，办理营业执照的同时还要向当地公安机关提出申请，办理特种行业许可证；需要办理卫生许可证；还需要消防部门进行审查并进行验收。
“根据《旅馆业治安管理办法》第六条规定，旅馆接待旅客住宿必须登记。登记时，应当查验旅客的身份证件，按规定的项目如实登记。”廖律师说，上述金莱阁中违规民宿、旅馆不登记身份证的行为违反了这些规定。
廖建勋建议，针对该小区种种违法行为，相关单位要及时进行多部门联动处理，加大查处和惩治力度。同时，当地的街道部门、社区和物业要联动起来，对这类违法行为进行劝阻、曝光、宣传。正常生活受到影响的业主们如果面临一些行政部门不作为时，可以通过行政投诉、行政复议和行政诉讼的方式来让相关部门去履行法定职责。作为改造房屋的业主，需要意识到“住改商”可能产生的法律风险，改变房屋结构会引发一些安全问题，甚至是消防问题。“一旦发生相应事故，对应的原业主将承担很大的责任，包括民事责任、行政责任，甚至刑事责任。”廖建勋说。
■统筹：新快报记者 罗琼
■文/图：新快报记者 贾典 林钢威 实习生 董宣辰
