滨江上都璇湾频推工抵房，此前曾被业主质疑降标减配

本周广钢新城鹤洞汽修厂地块开拍，成为今年首宗实现溢价率成交的地块。不过，区内库存去化依然严峻，数据显示，广州市荔湾区今年5月一手成交同比去年减少30%，同比价格跌幅达到17%，跌幅为全市11个区中最大。其中，背靠广钢的广船最大体量项目——滨江上都璇湾，此前被业主质疑交付质量，项目销售人员坦言楼盘实用率只得八成，要尽快回笼资金，推出“5字头”工抵房，价格比原来的7万元至8万元/㎡“跳水”达两至三成。

滨江上都一期部分工抵房总价打七五折

荔湾芳村的广钢广船板块近五年来首宗“小而精”的宅地，在本周被多家房企竞购。最后以6.99亿元总价、2.71万元/㎡成交楼面价（未扣除配建）、8.5%的溢价率拍出，成为上半年广州首宗溢价地块。多家分析机构认为，该地块容积率低，对改善型客户有一定吸引力，总价不高、成本优势明显，符合房企“开源节流”的策略，所以成为广州上半年首宗有房企争抢的地块。

同时，周边的改善项目也“闻风而动”。位于广船板块、拥有125万平方米的大型综合体——滨江上都近日频频推出特价工抵房。

“你的邻居都是7万元至8万元/㎡买入，现在我们的一期A区现房只要‘5万+’，虽然实用率只有八成，也没有大飘窗，但这个价格真的很笋……”近日，新快报记者以置业者身份走访周边楼盘，发现滨江上都一期的工抵房均为不望江产品，部分房源单价低至5.4万元/㎡。如114平方米的四房产品，工抵房总价约628万元，比起829万元的原价，已经打了七五折。销售人员称，所谓的“工抵房”其实都是商品房。

新快报记者留意到，虽然号称“豪宅”定位，但滨江上都一期近七成的户型都是128㎡至140㎡产品，主力面向刚改人群，而该类人群更关注的是价格和户型，由于户型设计是该项目的短板，所以销量较为一般。住建部官网数据显示，截至6月26日，滨江上都一期已售464套，未售752套。这意味着2021年底开盘至今，该项目去化不足四成。

高端改善房曾被业主投诉“交付变脸”

滨江上都一期的住宅分为3个组团，即璇湾A区、B区和璇湾壹号。其中璇湾壹号是豪宅，璇湾A区和B区属于高端改善房。而璇湾A区正是本次工抵房的房源所在地，3栋29层高住宅，产品包括建面110㎡至155㎡三至五房，此前单价7.5万元至8万元/㎡，套均价近千万元起步。

不过，有购房者声称，交付后的房子不符合其宣传的楼盘定位和价值。今年3月，有业主投诉璇湾A区“交付变脸”，认为存在施工质量差、降标减配等问题，地下车库多处墙壁、天花板等大面积渗漏水。4月30日，项目开发商广州瑞凌实业发展有限公司（中信泰富+中国船舶集团联合体）回复新快报记者称，地下室局部墙体有水渍、“冒汗”现象，属于常见通病，对地下室结构安全不造成影响。公司正全力推进（项目）优化提升，加快推进各项工作。不过，记者本周走访所见，A区楼栋大堂天花板仍有明显水渍和霉点。该项目销售人员解释称，主要由于大堂不通风导致有霉点。

除了交付质量备受争议，滨江上都产品属于计容新规前的产品，与市面大部分实用率超过100%的新品相比，璇湾一期产品实用率只有八成。“即使我们以后的二期产品，也没有计容新规后的高实用率。”项目销售人员坦言，该楼盘是卖配套、卖江景，户型设计并不占优。新快报记者在A区130㎡的实景板房内发现，客厅面宽只有3.8米，所有房间均没有目前主流的大开窗设计，由于楼距较近，多个房间窗户直面对面栋楼。而在131㎡板房内，波浪形的流线不规则设计压缩了实用面积，连接客厅与房间的阳台中部分区域，一人也难以行走。对于这样的设计，销售人员直言“无法理解”。

白鹅潭江景盘“打骨折”早有先例

定位改善及高端住宅的荔湾江景盘，为何价格会大幅跳水？新快报记者了解到，价格战背后是市场成交难及销售突围的需要。事实上，荔湾芳村是楼盘打价格战最激烈的板块之一。克而瑞广佛的数据显示，荔湾区今年5月成交比去年同期下降30%；而其价格更是全市11个区中同比跌幅最大，达到了17%。

“市场虽然在好转，但并没有达到预期，且竞争激烈。”荔湾区某楼盘策划人士表示。基于整个广船的规划，滨江上都的配套算是相对齐全，但其所在的白鹅潭片区去年有华润白鹅潭悦府入市，更受关注。同样是江景盘，两者户型重合度相当高，不过华润白鹅潭悦府配有华润万象高端商业体，价格更为坚挺，令不少购房者更具信心。而滨江上都还要直面来自芳村多个改善板块的冲击，其中不乏高性价比、高实用率的项目。

而芳村内望江项目价格跳水也早有先例。与滨江上都相距约8公里、在地铁滘口站附近的星河江缦，距离珠江只有90米，拥有三江交汇处约700米辽阔江面的江景，是179㎡起步纯大户设计，定制纯粹圈层，但由于离白鹅潭核心区有一定距离，周边城市界面也有待改善。324套的总货量，经过两年销售只去化101套，不足1/3。开盘价约7.5万元/㎡，目前部分户型单价已调整至“4字头”。

从全市楼市来看，5月楼市新政出台后，尽管部分热门楼盘出现涨价现象，但更多项目仍维持让利走货策略。合富大数据显示，在端午节、父亲节、“6·18”等营销节点，不少项目以特价、一口价等形式大幅让利促成交，让利幅度达10%以上。在广东省城乡规划院住房政策研究中心研究员李宇嘉看来，广州部分中心区项目房价下降有多个原因，包括过去房价涨得太快；过去炒作房价很频繁，比如炒作规划概念、学位房等。“未来价格如何调整，主要看广州能否在去库存、就业方面，在供给、需求两端采取有支撑力的措施。例如国家促进存量收购用作保障性住房一揽子扶持，能够让存量去化到一个相对合理的水平，提升大家的预期。”李宇嘉说。

■新快报记者 何璐诗