住建部门多次预警，“使用权公寓”背后隐藏的风险不容忽视

近日，有消息称“30多万元即可获得一处位于天河车陂板块的公寓”，然而新快报记者走访发现，以这个价格获取的只是公寓20年的长期租赁使用权，而非产权。在中洲盛年项目内，销售人员表示，原本39年使用权的公寓总价约47万元，如选择20年使用权，就需以七成价格支付，约33万元。事实上，住建部门曾多次对“使用权公寓”发出预警。法律专家警告，这类仅享有使用权而无产权的居住安排存在诸多隐患，包括延期交房的风险以及实际交付与承诺不符等问题，承租人应当更加审慎地考虑此类物业的风险。

“买家”签订的是租赁合同，实为预付一大笔租金

“30多万元车陂公寓，周边医院学校都齐全，酒店返租每月3000元……”近段时间，社交平台广传“天河低价入手公寓”的置业信息。28平方米的公寓，折合下来每平方米1万余元就能上车天河，真有这么“笋”？

新快报记者实地走访发现，广州天河车陂板块多个价格诱人的公寓并非传统意义上的产权公寓，而是行内俗称的“使用权公寓”。这类公寓并没有预售许可证，购房者签订的不是《房屋买卖合同》，而是一份为期20年的《房屋租赁合同》。这意味着，“买家”实际上是提前支付了一笔款项，用于长期租赁一个尚在建设中的物业。

而该片区起步价仅30多万元的公寓，便是中洲盛年项目。在项目现场，“置业正当时”“天河中芯难得准现楼，2024年交付”等多处宣传标语十分显眼。“30多万元的宣传（口号），是中介打出去吸引眼球的。其实（一套公寓）39年使用权的总价最低要40多万元，现在公司有一个新政策，业主可以选择只要20年使用权，需要付总价的七成。”中洲盛年销售人员介绍称，使用权47万元总价的公寓，20年使用权七成价格约33万元，在交付两年后，如果业主选择继续享有剩余19年的年限，可一次性缴纳剩余的总价三成尾款。“相信很多客户两年后还是会交尾款的，毕竟再交十多万元就能续租19年。”该销售人员说。

如以此付款计划，则需要在3年内，在2026年底前共缴纳47万元租金。根据该销售人员出示的合同模板，合同的甲方为广州祥闰置业有限公司、广州盛年寓物业发展有限公司。天眼查显示，两家公司均为注册资金1000万元的小微企业。其中，广州盛年寓物业发展有限公司在2024年6月至9月有5项因“房屋租赁纠纷”被立案内容提及的立案信息；广州祥闰置业有限公司与广州盛年寓物业发展有限公司有一项被共同起诉的立案信息。

房地产市场研究专家邓浩志告诉新快报记者，购买“使用权公寓”等于一次性预缴多年租金，看似便宜，实际上风险将在未来20年至40年逐步释放。“比如租赁合同在理论上不能超过20年，这种形式（签20年租赁合同，以后再续约）属于打擦边球”。

法律明文规定：租赁期限超过20年的，超过部分无效

新快报记者了解到，早在2020年，广州市住建局和广州市规自局就联合发布《关于规范新增租赁住房有关管理工作的通知》，指出住房租赁合同期限不得超过20年。那么，使用权公寓如何做到合规？

“我们会签两份合同，一份是20年的租约，一份是19年的租约。”中洲盛年销售人员说，“买方”随后可将两份合同叠加。对此，北京金诉律师事务所主任王玉臣告诉新快报记者，根据民法典第七百零五条规定，租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。“开发商与承租人签订两份20年租赁期限的租赁合同，如两份合同同时签订，实际上是一次性签订了40年的租赁合同，并据此收取租金，则超过20年的部分一般会被认为无效，不具有法律效力”。

“使用权公寓”非孤例，住建部门近年多次提示风险

为什么使用权公寓备受“购房者”关注？有业内人士告诉新快报记者，通常使用权公寓比周边公寓项目便宜，且通常配搭“酒店返租”，收益非常诱人。据中洲盛年项目现场的“酒店公寓托管”宣传牌显示，“28㎡一房一厅单位每月租金为3000元和营收5:5分成两者取其高”。以33万元的20年租金成本计算，年收益率超过10%。

不过，在高收益的背后，此类使用权公寓曾被住建部门多次提示“租赁风险”。广州市白云区的“金沙滨江壹号”近年被两次点名提示风险。白云区住建局发布的《风险提示》提到，“金沙洲一号商业楼”的物业权属人为白云区金沙街沙凤经济联合社，该项目土地用途为批发零售用地、住宿餐饮用地、商务金融用地，规划设计无独立双层结构内容。住建局提醒：谨慎签订租期超过20年的租赁合同，超过20年的，超过部分无效；租赁涉嫌改变规划使用用途的或有加建行为的房屋存在无法通过竣工验收、无法按时交付的风险；谨慎签订一次性收取全租期租金的租赁合同，慎防“长收短付”（项目方收取承租人的租金周期长于交付给土地权属人的租金周期）带来的风险；“租金贷”“现金贷”属于信用贷款，非“房贷”，谨慎防范被利用个人信用套取信贷资金。

新快报记者查阅资料发现，除了金沙滨江壹号，2023年至今，白云区住建局还对多个项目作出风险提示，巨和智慧产业园、金沙洲一号商业楼、云星汇、派特斯小镇、一力中心等多个商办项目都被公开通报。

说法

留意违约条款 警惕逾期交付和货不对板

“买方”没有签署《房屋买卖合同》，实际上是承租人，如何防止“加建行为的房屋存在无法通过竣工验收、无法按时交付的风险”？在中洲盛年样板房内，3.8米高的室内空间均呈现跃式设计，销售人员更口头保证“收楼就是以跃式双层交付”。不过，在销售人员出示的合同模板以及交付标准附件中，新快报记者并未看到跃式结构的相关条款。

王玉臣律师指出，承租人需要提前明确样板间或者销售人员的口头承诺是否已经列为合同约定的条款，与交付标准是否一致等再行签订租赁合同；如果签订租赁合同后发现存在货不对板的情况，甚至租赁合同中已预先约定了开发商、出租方的免责条款，其实已涉嫌存在虚假宣传、利用格式条款损害承租人合法权益等违法行为。

以中洲盛年出示的合同模板为例，王玉臣表示，其违约条款虽然约定了出租方需承担的违约责任，但有部分内容其实限制了承租人的权利、相对减轻了出租方需承担的责任，涉嫌格式条款。“例如：第一、承租人解除合同的时间限制以及形式要求。承租人解除合同需要在出租方逾期交付180日后的10天内发送书面解除通知到合同约定的地址；第二、承租人在选择不解除合同的情况下，虽然出租方需向承租人支付违约金，但该违约金总额最高不超过承租人已付租金总额的20%，且租期不顺延”。

王玉臣进一步提醒，在公寓的开发建设阶段，资金不足是导致房屋逾期交付甚至项目烂尾的主要原因，多是由于开发商资金链断裂、逃避监管挪用资金，以及将公寓用于抵押借款等情形。即便公寓最终建成，若开发商为追求更高利润而采取超规模建设或偷工减料的做法，同样可能导致项目无法通过验收，从而延迟交付。“在面对公寓延期交付或项目烂尾时，那些已经预先支付租金甚至是一次性支付多年租金的承租人，除了要承担资金占用期间的利息损失外，还可能因为租赁合同中有关于解除合同的严格限制而难以及时退房。”

■新快报记者 何璐诗