三大旧改项目竞相推盘，定价继续“对刚需友好”

广州老黄埔板块多个项目近期以“亲民价”密集开盘和加推，不到250万元能买到三房，吸引不少购房者关注。在国庆节前后，中建·海丝城、中建玖合·未来方洲、华润置地黄埔润府等旧改项目在3公里范围内展开激烈竞争，拼地理位置、拼教育、拼商业，争夺市场份额。尽管多盘临近地铁站，但个别首推地块周边环境存在潜在的噪音问题，而项目配套的教育资源也各有不同。业内人士指出，老黄埔目前是广州供应量最大的板块之一，且以大盘为主，预计这一轮“混战”将持续较长时间。开发商多以市场反馈定价，力求在供需博弈中找到平衡点。

老黄埔新选手均为地铁盘，有项目首推地块周边为物流园

“我们想在国庆黄金周开盘，但当时还在等预售证……上周末开盘认购量很不错，首开很多好的楼层和特价层楼都被选完了。”即使在黄金周后的工作日中午时分，老黄埔板块的文冲东旧改项目——中建玖合·未来方洲开放营销中心洽谈区仍有八成满座。销售人员表示，由于项目周边环境较成熟，紧邻此前红盘万科城市之光，所以吸引不少刚需购房者。“我们盘的位置和教育资源很不错，首期离万象系商业体比较近，79㎡至142㎡的户型中，卖得较好的是95㎡的户型。”该销售人员说。

老黄埔板块目前在疯狂内卷。新快报记者走访多个楼盘，发现它们都以79㎡为起步门槛，销售人员从区位、配套、价格各方面对比周边项目，强调自家优势。与改善人群相比，不少刚需购房者在选择物业时更偏重于地段、交通便利度、优质教育资源，对环境和产品力则主要看瑕疵度能否接受。

从交通配套来说，双沙、文冲东、新溪村的3个旧改项目离地铁站都不远，但首轮推出的组团地块离目前项目的营销中心都有一段距离，营销中心与地铁站的距离以及周边环境，与实际居住地点都有一定差异。以双沙旧改中建·海丝城为例，距离地铁5号线、13号线双沙站仅50米，但其首推组团周边为物流园，附近的噪音、空气质量等情况值得考虑。购房者在入手前先到地块体验才能更有保障。文冲东旧改中建玖合·未来方洲的首推地块距离地铁5号线文冲站700多米，离13号线双岗站更近，仅300多米；紧邻万科城市之光，周边界面较为成熟。而新溪村旧改黄埔润府一共有7个地块，其中两个是供村民回迁的复建地块、两个是面向市场的融资地块、两个商业地块、1个学校地块。回迁地块在整个项目的“蛋黄区”，而对外出售的地块则在“蛋白区”，分布在南北两边。首推楼栋比下一期地块离地铁站较远，离地铁5号线、7号线大沙东站直线距离300多米。虽然目前项目营销中心已开放，但仍未有样板间和户型图。“未来一周将开放样板房，主力户型为86㎡、95㎡和115㎡。”销售人员说。

3个旧改新盘仅新溪旧改项目没配建中学，其体量相对较小

在广州老黄埔板块的激烈竞争中，教育配套情况是刚需购房者关注的焦点。在3个旧改新盘中，新溪村旧改黄埔润府是唯一没有配建九年制教育资源的项目。黄埔润府相对体量较小，对外销售的融资商品住宅合计总建面约12.8万㎡，住宅货量1000多套。销售人员表示：“我们只有6栋楼，计划配建幼儿园和小学，没有中学，目前未确定是什么集团的学校。”

而在中建玖合·未来方洲，销售人员透露，已确定将配建一所九年制学校，意向引入华附集团学校，并将在近期正式宣布合作学校的具体信息。在中建·海丝城，销售人员宣称，将配建九年一贯制中学，“我们配建的学校是华中师范大学黄埔实验学校，在湖北很有名，是九年一贯制”。不过，新快报记者翻阅中建·海丝城的官方公众号，发现项目“将引入国内一流教育资源，为海丝城片新增1080个小学学位，将建造54班的完全中学”，但并未明确具体是哪所学校。

而在商业配套方面，板块内备受关注的万象系商业虽由中建·海丝城配建，但其销售人员坦言，此商业配套离项目首推组团并不近，“需要坐一站地铁”。而中建玖合·未来方洲销售人员则表示，就3个旧改项目首期地块实际位置而言，万象系商业离未来方洲更近，但商业的实际开业时间未能确定。

专家称板块仍供大于求，供需博弈下定价“对刚需友好”

近期利好政策密集出台，楼市信心被提振，定位刚改的老黄埔新盘的定价策略仍是“对刚需友好”。上周末，文冲东旧改中建玖合·未来方洲首开，价格在3.5万元至4.5万元/㎡之间，79㎡的二至三房户型总价为276万元起。不过，新快报记者本周走访发现，首轮3.5万元/㎡的特价单位目前已售罄，该户型中高楼层单位报价约3.8万元/㎡。克而瑞广佛的数据显示，作为黄金周后首周全市唯一开盘的项目，中建玖合·未来方洲拥有较佳的综合性价比，首开推出481套，首日去化在20%至40%之间，去化表现较好。而与未来方洲正面交锋的中建·海丝城，也迫不及待地加推6号楼，并以3.1万元/㎡起的价格抢客，79㎡户型三房总价不到250万元。在新加入战团的黄埔润府，销售人员表示：“项目计划在年底前开盘，定价会吸纳市场反馈的声音。”

“未来方洲的入市价格其实已经比业内预期高，但老黄埔现时是广州所有板块中供应最大的板块之一，新盘多为百万平方米的大盘，此外还有保利华发中央公馆、富颐华庭等老盘在售，所以板块较长一段时间会供大于求，价格也会根据市场而调节，成交价还在探底过程中。”房地产市场研究专家邓浩志告诉新快报记者，楼市在黄金周确实出现成交上涨的现象，但其趋势暂未改变。

广州世联研究院副院长崔登科同样认为，老黄埔现在面临的是库存问题，即供应量特别大。“2021年的时候，价格偏离价值太大，所以价格要回调到位，市场才能去掉库存。目前老黄埔去化周期约为12个月，板块去化周期要进入到8个月内，价格才会更稳定。”他说。

合富研究院则指出，今年6月以来，广州部分热点项目显著集中推两种产品：一种是符合高端客户需求的优质产品，另一种是超过刚需刚改买家预期的产品。“目前，购房者决策依然较为理性，项目各方面都不俗，同时价格还要符合多数买家预期，成交才会明显走高”。

■新快报记者 何璐诗