业内人士称高使用率并非单纯数字游戏，户型“实用价值”有待反思

去年，广州有大量“高使用率”全新项目集中上市，使用率超100%的供应占比高达24%。不少“新规产品”设计有大量飘窗空间，以增加使用率。然而，这样的大面积玻璃设计带来私隐、采光、清洁布局忧虑。近日，有楼盘宣称将推出“0飘窗”设计的产品，将赠送的飘窗空间以无台面交付，提升空间利用率。有业内人士表示，“0飘窗”产品的真正落地情况和交付标准仍有待明确，但引发了大家对户型“实用价值”的思考，高使用率并非单纯数字游戏。

“买76平方米的房子，使用面积可达95平方米”

去年，广州市规划和自然资源局对《广州市规划管理容积率指标计算办法》进行修订，形成《容积率计算办法》。新规为开发商留出了设计空间，广州一批“超新规”地块陆续面世，越来越多楼盘通过减少公摊，增加阳台、飘窗等方式“赠送”面积，来提高项目的实得面积。近日，更有楼盘声称将推出“0飘窗”产品，飘窗的赠送空间以无台面墙体结构交付，以换取更多的空间效率。

“这个是‘0飘窗’产品，飘窗属于赠送空间，很多项目都是做了台面，但我们是玻璃直接落地，直接打到底的。”在保利·怡璟湾的城市展厅现场，项目销售人员表示，“市区内现在并没有这样设计的新房产品，但我们可以做到。你买76平方米的房子，使用面积可以到95平方米。我们快要开放样板房了。”

不过，新快报记者在展厅现场并未看到任何“0飘窗”的宣传物料。在该销售人员发来的项目介绍电子版内也没有“0飘窗”的相关字眼，只将产品表述为“最高约120%使用率的新规产品”。而相关户型图内，各个户型均没有展示飘窗，并标注“图为设计效果，仅供参考，具体以项目交付为准”。 “0飘窗”的相关表述仅出现在销售人员发的一条非开发商官方的公众号链接。

“‘0飘窗’‘住宅4.0产品’这些词都是营销噱头。”房地产市场研究专家邓浩志表示，“0飘窗”到底是怎样的交付标准，目前并没有明确界定，购房者难以判断。“‘0飘窗’字面意思是没有飘窗，按理说，不是飘窗越多赠送面积越大吗？购房者不能完全听销售人员的宣传话术，需要自己去销售现场感受空间，并与开发商确认细节。”他说。

“0飘窗”暗中增加赠送面积，能否兑现有待验证

目前，众多开发商为提升房屋使用率，纷纷在新项目中引入了大面积飘窗设计，甚至全屋飘窗化。这种做法为购房者提供了额外的“免费空间”，但也带来了隐私保护、光线处理、清洁维护、室内布局等多方面的挑战。新规下，飘窗最大进深为0.8米，不少开发商将飘窗改造为储物柜或嵌入式家具，样板间中餐边柜、梳妆台等设计频现。

新快报记者走访发现，目前市面上销售人员对于飘窗的交付标准表述不一。在广州市海珠区某全新项目，销售人员表示报建的0.8米飘窗可以只保留至0.3米交付，以增大卧室内的使用面积。而在广州市花都区的某项目，销售人员则表示，飘窗将进深保留至0.5米交付。有业内人士表示，飘窗的设计实际固化了空间功能，后期装修若缺乏创意，赠送面积反而易闲置。而部分楼盘希望通过减少飘窗宽度，将室内空间更大化，以吸引买家。合富研究院指出，新规促使户型创新，广州人未来将更多地“住在阳台、睡在飘窗”，但这也给房企带来设计施工方面的挑战，如阳台飘窗承重、飘窗有效利用、密封性，以及卧室大面积玻璃在极端天气下的防护和私密性保障等问题。

广州世联研究院副院长崔登科告诉新快报记者：“‘0 飘窗’设计倘若真的做到0面积占用，将面积完全归还室内，那么对市场的影响还是显著的。从消费者的角度来说，地段、区位和价格相同的情况下，更高的使用率代表着更高的性价比。”不过，崔登科认为，此类“0 飘窗”产品能否真正落地、成为主流设计，仍需视市场情况而定。“若市场需求回暖，新规可能会有所调整；反之，则可能继续推进户型迭代”。

“使用率”“得房率”“阳台率”需认真对比和理解

“0飘窗”的推出，实际上是开发商在“卷”楼盘使用率。在政策推动下，开发商竞争焦点转向使用率，重点城市使用率“破百”成为常态。合富研究院数据显示，2024年的广州新房中，使用率超100%的供应占比高达24%；而成交量中，“使用率超100%”的面积和占比为13%。合富研究院认为，这些“新产品”能更有效地满足市场需求，对于全年市场保住“成交基本盘”功不可没。

“广州近期推出的楼盘都宣称使用率超过100%，虽然都是新规产品，但差距还是比较大的。同样是宣称130%实用率，有的项目把电梯前室和走廊等部分公摊面积算进套内使用率；有的仅计算套内使用面积。比如部分楼盘的电梯前室和走廊基本不会由其他业主使用，销售人员会说这里可以放鞋柜、屏风等，宣传材料上会把这些门外的空间也算在‘使用率’当中。再比如飘窗台到底算不算入使用率中，各个楼盘的标准各不相同。”在谈及当前市场乱象时，邓浩志如是说。

新快报记者了解到，根据目前的建筑规范，统一标准只有在广州住建局网站备案的数据，实用率可以预测套内面积在预测建筑总面积中的占比来计算。而楼盘宣传的“使用率”“得房率”“阳台率”等不同口径，则需要购房者进行更深入理解和对比。

“真正决定居住品质的是功能空间布局，而非单纯数字。”崔登科指出，新规产品除了比拼使用率，具体户型舒适度和空间功能是否符合自己的居住需求，也需要重点关注。

邓浩志同样认为，对于市面上的众多新规产品，需要从多维度甄别。“首先，购房者要留意项目是在哪个时期报建，不同时期的新规产品有不同的赠送面积上限范围；其次，要看开发商的品牌信誉度，这是宣传的交付标准能否真正实现的关键；第三，不能只听销售人员的介绍，需到实景样板间现场亲自感受真正的空间价值。”他说。

采写：新快报记者 何璐诗