“五一”购房黄金节点将至，广州楼市热度攀升，各房企摩拳擦掌，多个项目首开。在众多房源中，首付30万元以内、总价低于200万元的广州近郊新品，凭借“低总价+地铁上盖+新规设计”的组合优势，成为首次置业者与预算有限家庭关注的焦点。其中，个别地铁盘推出总价145万元起的三房两卫产品，约22万元的首付便可“上车”，引发市场高度关注。然而，这类新房会否暗藏短板？低门槛新房未来能否成为市场供应主力？新快报记者走访发现，“兑现”和“性价比”将成为“五一”楼市的关键词。

番禺地铁盘首付低至22万元，但三房均需“睡飘窗”

临近“五一”小长假黄金节点，广州楼市迎来供应高峰，有项目以低于板块均价的“惊喜价”为卖点，抢占市场。

上周末，广州番禺石碁板块的广州地铁·珑曜上城入市，项目起步产品为73㎡的三房两卫户型，起步总价约145万元，单价低至2万元。以最低15%的首付比例计算，首付约22万元即可“上车”。不过，在项目现场，销售人员表示，低价单位只限部分特价楼层，“现在已经没有145万元（以下）的房源了，那些二三楼的低价房源已被抢光，例如这套10楼的73㎡单元，总价大约160万元。”销售人员介绍，现场73㎡和89㎡两套中低层单位精装售价为2.2万元至2.3万元/㎡，首付约24万元起。

新快报记者了解到，目前番禺石碁为番禺众多板块中价格较低者。克而瑞广佛数据显示，2025年3月至4月15日，石碁一手成交均价为25516元/㎡，均价在番禺区内倒数第二，仅次于化龙板块。而距离地铁3号线石碁南站约600米的珑曜上城，更成为地铁3号线沿线价格洼地。不过，项目周边目前较荒凉，多为汽配店、草莓园等，配套除旁边金龙城商业外，主要依靠5公里外的番禺广场商圈或更远的万博商圈。

在房地产市场研究专家邓浩志看来，此类低总价项目对整个片区的价格影响较大，番禺的多个板块面临价值重估。“整个片区的均价有机会随之波动，虽然只是个别项目推出惊喜价，但由于项目体量较大，所以对整个片区板块将产生比较持续的冲击。”他说。

尽管价格诱人，但该项目销售人员坦言：“项目的装修主打‘清水’，比较简洁。但市面上能做到73㎡三房两卫的产品并不多。”新快报记者在现场看到，与目前新房厨房主流配置不同，该项目的厨房三件套并不包含洗碗机，而是以消毒碗柜交付。而在73㎡的样板房内，3个卧室均需“睡于飘窗”，并且只能单边下床，其中一个次卧开间不足两米。此外，价格较低的1号楼面向马路，会受到一定的噪音影响。

低总价新规盘乃个案，近郊200万元地铁房源“非主流”

番禺的低门槛新盘之所以受到关注，是因为广州市内首付30万元以内的项目不多，主要为白云区的白云湖、江高镇、人和镇板块，以及黄埔区的知识城板块。如白云湖板块的招商雍云邸和中建星光城，起步价均在200万元以下，使用率约105%，靠近地铁8号线滘心站，但到达珠江新城需要换乘1次，经17个站方可到达。而从石碁站到达珠江新城同样需要换乘1次，但只需经11个站，且区域内楼盘的使用率号称近130%。

克而瑞广佛首席分析师肖文晓告诉新快报记者，去年以来，广州新规住宅产品大量入市，凭借更高的产品力和优惠的入市价格，屡屡获得购房者的青睐。“截至3月末，广州已有59个新规住宅项目入市，对比周边的旧规产品，有46%的新规项目平价入市，另有24%的新规项目低价入市，平价或低价入市成为主流，再加上更高的空间使用率，凭着高性价比打动购房者。”

不过，业内人士认为，近郊总价200万元内的产品未必会形成供应主力。肖文晓称：“从土拍市场来看，近年广州宅地出让主要集中在中心区和近郊，外围区域土地出让较少，因此新规项目更集中在市中心和近郊核心区。从今年的土地供应计划来看，包括增城、花都等外围区域都有优质土地计划供应，如果能顺利出让，有望为外围区域带来更多总价200万元以内的优质产品。而近郊区域受到地价的限制，除了一些接合部的非核心板块，其总价段还是以300万元至500万元之间居多。”

邓浩志认为，这类70多㎡三房户型的低总价产品，在市场上正处于尝试阶段。“如果这段时间紧凑户型产品销量突出，之后或会有其他开发商跟进，主要看市场反应。但这类低总价项目未必会成为供应主力，在地铁上盖且能做到130%使用率的地块，并以亲民价格推货，通常为竞争力较强的房企，这是偶尔的个案。”他说。

住宅新规催高开发成本，刚需房定价未必“水涨船高”

今年“五一”，在迎接楼市新品的同时，全新修订的国家标准——《住宅项目规范》也将同步实施。除了“住宅层高调至3米”，住宅降噪隔音、门宽、栏杆、热环境和日照等条款都正式写入标准文件且具有强制性。居住舒适度进一步提高的背后，开发商的成本将有所增加，未来低总价产品会否难以实现？

“如果成本升幅大，定价确实会随之上行，但这类层高、隔音等细节的调整，部分成本可以通过设计等方式内部消化。”邓浩志认为，项目整体成交升幅比较轻微，未必反映于定价上，普通消费者不会有强烈感受。

肖文晓表示：“实际上，相对于房价，开发商的建筑成本占比并不高，普通商品房的造价在每平方米2000元左右，而装修成本根据项目档次每平方米为800元至3000元不等。新版《住宅项目规范》落实之后，对于层高、采光、隔音等方面有了更高的要求，开发商的建筑成本会有所提高，这是大势所趋。但正如此前住建部所提到的，目前住房市场的主要矛盾已经不是‘有没有’，而是‘好不好’，成熟的购房者对于开发商真金白银的投入是看得见的，只要开发商真心实意把产品和交付做好，购房者自然愿意为这些溢出的一点成本买单。”

采写：新快报记者 何璐诗