两大商业项目明年落地，或进一步催热区内楼市

自去年起，广州市荔湾区的聚龙湾、石围塘等地启动拆迁，到如今坑口、山村的补偿方案出炉，大量拆迁居民涌入新房市场，纷纷在荔湾周边看房。不少买家希望在“老地方”换房，总价亲民的小户型尤其抢手。新快报记者了解到，荔湾已成为目前全市去化周期最短的区，一手住宅去化周期为11.7个月。有业内人士指出，不少荔湾新房都是学铁商齐全的项目，加上白鹅潭万象城、太古里两大商业明年将落地，区域价值逐步兑现，个别项目推出特别优惠及采用高佣渠道策略，令去化进一步提升。

拆迁居民倾向于就近置换

芳村新房市场趋热

聚龙湾、石围塘片区启动大规模城市更新，随着拆迁补偿方案的陆续落地，荔湾多个楼盘销售中心的销售人员都表示，有不少拆迁居民前来咨询和看房，他们都希望继续留在熟悉的生活圈。

芳村怡花阁小区居民李先生告诉新快报记者，自己所在的小区属于聚龙湾旧改片区，目前已签约，他正在原居住地周边找新房。“从小在这里长大，亲戚朋友也都住在附近，所以换房还是想在这边。”李先生的购房目标非常明确：总价350万元以内，三房，靠近地铁站。“我家面积70多㎡，拆迁补偿金额约5.6万元/㎡，希望找一套拆迁费能覆盖总价的新房，（支付房款后）还能留点钱装修。”在荔湾芳村某红盘，现场销售人员表示，近期接待的客户有不少类似李生这样的拆迁居民。“他们购房决策快，对价格敏感，对房子所在地段和配套要求高”。

高使用率、低总价的

新规产品尤其受市场欢迎

据克而瑞广佛统计，截至2024年四季度，荔湾区已有9个旧村确认实施主体。以山村为例，《荔湾区山村城中村改造（一期）项目国有土地上房屋征收补偿方案（征求意见稿）》显示，有产权登记的住宅最高补偿均为4.46万元/㎡，叠加奖励后最高可达5.6万元/㎡。而目前荔湾主流新房价格在3万元-5.5万元/㎡之间，起步户型多为75㎡-86㎡，个别项目门槛更低，甚至达到69㎡三房。

医药港板块某新盘的销售人员表示：“69㎡的小户型在4月就进入清货阶段，很多拆迁居民是冲着小户型来的。我们户型空间利用率高，能够满足多数家庭的基本居住需求。”

克而瑞广佛首席分析师肖文晓告诉新快报记者，得益于去年以来多个新盘的快速去化，截至今年4月末，荔湾一手住宅可售面积为74.99万㎡、共5623套，去化周期为11.7个月，是全市去化周期最短的区域。从库存结构来看，目前荔湾区120㎡以下各面积段户型去化周期均低于9个月，而120㎡以上各面积段户型去化周期均在20个月左右，反映当前荔湾的刚需、刚改需求更为活跃，特别是一些高使用率、低总价的新规产品尤其受市场欢迎。

房地产市场研究专家邓浩志指出，与广州市天河区的珠江新城、海珠区的琶洲等板块140㎡以上大户型成交持续增长的态势不同，荔湾老区以及海珠西的小户型去化速度更快，但大户型则去化较慢。“目前，荔湾多数楼盘的户型上限面积在120㎡至130㎡之间，超过140㎡的产品较为稀缺，这反映出当前市场对改善型需求的挖掘仍有待加强。”

旧改需求叠加商业升级

500万元以内新房受热捧

在刚刚过去的“五一”假期，荔湾新房市场出现销售小高峰。合富研究院监测数据显示，“总价500万元以内、地段成熟且优惠力度大”的刚需首改项目成为市场热点。根据克而瑞广佛监测，在“五一”假期，新盘入市重塑楼市价格，总价200万元至400万元、400万元至600万元的产品比例扩大至65%，刚改产品占据主导地位。荔湾新房项目折扣力度主要集中在九六折，个别红盘如保利珠江天悦价格则保持稳定，优惠力度与假期前持平。广州中原研究发展部同样指出，“五一”假期的市场状况显示客户的需求正在重塑，从价格因素扩展到“好房子”层面，同时高规格配套，高舒适度的产品成为购房者首选。

新快报记者了解到，在“五一”热销的荔湾项目“力卷”性价比。据合富研究院监测，在建的地铁东沙站附近的保利珠江印象，加推总价400万元内的88㎡三房产品，周边为星河COCO Park综合体，“五一”假期成交约20套；新世界·天馥凭借成熟的“学铁商”配套和高配装标，加推79㎡至139㎡三房至四房产品，假期成交超40套；力诚榕城湾则以“低门槛上车盘”的定位突围，部分房源均价仅3万元/㎡出头，吸引了一些预算有限的购房者。

荔湾新房市场火爆，离不开区域价值的逐步兑现。商业配套上，白鹅潭万象城、太古里两大商业综合体预计明年开业，目前广建、太古和山姆等项目主体结构已封顶。有业内人士指出，高端商业项目开业，不仅能提升区域内的商业氛围，还将吸引更多的人才流入，引发更多购房需求。

邓浩志表示，荔湾不少新盘都是“学铁商”齐全的项目，旧改需求叠加商业升级，有可能进一步提升去化速度。“该区购房者倾向理性购房，根据自身需求和经济实力选择房产，不希望有太大房贷压力，近日公积金利率下调等政策将进一步降低购房成本。对于开发商而言，精准把握刚需、刚改需求，持续优化产品设计和营销策略，推出对应的紧凑户型，将是在市场竞争中脱颖而出的关键。”他说。

■新快报记者 何璐诗