好房子新观察之容积率
“降容”“限高”重塑“好房子”,早晚高峰“抢电梯”将成为历史
今年5月生效的《住宅项目规范》明确高层Ⅱ类住宅容积率上限为3.1、高度不超过80米,全国住宅市场正逐步迈向“降容”“限高”的新阶段。今年以来,广州中心四区“低密地块”供应显著增加,上半年容积率低于3.0的宅地占比飙升至六成,较2024年的37%显著提升。业内人士指出,新规促使开发商重新思考设计布局,80米的限高将终结以往楼盘的 “高低配”产品设计,推动了社区均衡布局及居住品质提升。同时,“缩量提质”供地策略吸引了更多房企关注核心城区优质地块,预计下半年低密宅地的供应节奏将加快,进一步推动住宅产品力的全面升级。
从37%到60%,中心四区容积率低于3.0宅地占比大幅攀升
“容积率不超过3.1、高度不超过80米”,这两个数字标志着住宅市场正逐步迈向“降容”“限高”的“好房子”新阶段。自5月1日起,由住建部发布的《住宅项目规范》正式生效,这些曾被视为改善住宅专属的配置,如今成为新建住宅的强制标准。
容积率直接关联着居住“拥挤感”——数值越低,楼栋越疏、绿地越多、采光越足。数据显示,在广州市的中心四区(即越秀、天河、海珠、荔湾)过去20年的住宅开发中,高容积率项目占比居高不下。克而瑞广佛首席分析师肖文晓告诉新快报记者:“2006年至2025年上半年,中心四区成交的194宗涉宅用地中,容积率低于3的仅40宗,占比21%。”近年来,中心四区内容积率超过5的项目屡见不鲜,花地湾、海珠西、老黄埔、万博、广钢新城等板块都有不少超高层产品在售,部分小区楼栋间距不足30米,早晚高峰“抢电梯”成常态。
而随着《住宅项目规范》的落地,“低密住宅”正成为趋势,政府正从土地供应端定制“好房子”。
肖文晓表示:“从去年开始,广州中心四区容积率低于3的地块占比上升,中心四区卖出的19宗地中有7宗容积率低于3,占比37%;而今年上半年成交的5宗地有3宗,占比达60%,提升显著。”
广州世联研究院副院长崔登科告诉新快报记者,对于购房者来说,容积率代表舒适度,容积率越高,说明这块地上盖的房子越多、楼栋越密,住的人也就越多。“比如一个楼盘容积率从5.0降到2.0,意味着同样地块上的居住户数可能从800户减至200户,共享的泳池、园林、电梯资源更充裕,舒适度提升是肉眼可见的。”
从“高低配”到均衡布局,“限高、降容”改写住宅设计逻辑
容积率和建筑高度的限制,正深刻影响住宅产品的设计与布局。过去,一个容积率为2.0的地块,开发商往往采用“高低配”的方式,即搭配建设30多层的高层住宅与7层左右的洋房,以实现土地利用效率的最大化。《住宅项目规范》生效后,高层住宅限高80米,将不再有“高低配”项目新品。
对此,肖文晓指出:“‘限高’‘降容’的本质是推动全面建设‘好房子’,不希望开发商采用过分‘高低配’的方式,比如一方面打造超高层产品,另一方面又做别墅产品,人为地使得地块的居住品质一分为二。政策希望把‘降容’带来的好处惠及更多购房者,而不是让高品质住宅成为少数人的专属。”
肖文晓进一步解释称,通常而言,容积率越低,越有利于打造低密度、高舒适度的住宅产品,有助于提升社区景观视野、通风采光等居住体验,也更容易实现产品溢价,特别是在改善型住宅市场中更具优势。此外,政府在供地阶段也会根据地块条件合理设定容积率,比如对于具备湖山资源的优质地块,更倾向于规划为低密住宅用地,以最大限度发挥自然资源的价值。
不过,他强调,低密度并不等于高端化。“容积率2.0的地块,未必就一定能做成高端项目。”他说,楼盘的定位还取决于周边配套等因素。如果地块临近高架桥,缺乏教育、交通和商业配套,即便容积率较低,仍可能主打刚需客群。
崔登科认为,当前政策正在引导住宅市场向低密化、均衡化方向发展。“容积率只是衡量‘好房子’的标准之一,只有在同一价格段或同一板块内进行比较,才能真正体现其意义。”他建议,购房者可以在同一价格段内,结合容积率、地段、配套等因素综合判断项目的居住价值。
全国住宅低密化成趋势,供地“缩量提质”成主流
从全国市场看,低密化是各城市的共同趋势。郑州2025年拟出让宅地中,近半容积率低于2.5;长沙今年33宗拟出让地块中,17宗容积率低于2.5;上海和杭州今年也出现容积率刚刚超过1.0的地块……而广州上半年的5个溢价地块中,4个地块容积率低于3.1。比如今年5月成交的番禺广场融媒体北侧BC0612046地块,容积率为3.0,溢价率约19.5%;今年4月成交的白云区沙太路以西AB3101018地块,容积率为2.5,溢价率约21.5%;白云区嘉禾望岗AB2112050地块宗地面积18074平方米,容积率为3.0,溢价率18.2%;3月出让的世界大观四期地块容积率仅有1.1,溢价率约2.9%。
有业内人士表示,在好地块供应增加和出让门槛适度放松的双重推动下,地产行业从早期的“规模扩张”转向了当下的“质量升级”。随着市场供需关系的变化,各地政府纷纷开始调低容积率,以吸引开发商拿地。另一方面,低密地块规模小、总价低,以“小而美”的优势为资金链较紧张的房企拿地开发提供了更多的可能性。
对于未来,业内普遍认为“缩量提质”将成供地主流,而房企竞争将进一步聚焦“产品力”,从容积率、户型、配套、服务等维度打造差异化,推动住宅品质整体升级。克而瑞广佛方面指出,近两年广州土地供应注重减量提质,主城、近郊核心靓地对房企吸引力较大,重塑了市场供应格局。下半年预计挂牌供应25宗重点宅地,供地节奏将明显加快,地块聚集荔湾、天河、白云,中心、近郊的低密小体量宅地将持续入市。如天河智谷片区广棠地块容积率为3.0;荔湾的广钢新城车辆段一期地块容积率仅1.5,医药港M地块容积率也只有2.3;羊城食品厂西侧地块容积率为2.8。中指研究院同样指出,2025年上半年,好城市及好房子项目继续保持较好去化,但房地产市场整体仍面临一定压力。“房企投资策略进一步趋同背景下,核心城市土拍竞争加剧,部分优质地块拍出较高地价。预计下半年各地在供地端的‘缩量提质’模式仍将延续。”
新快报记者 何璐诗 文/图