新快报讯 8月25日，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局等六部门联合印发《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》，涉及住房限购、公积金、住房信贷、住房税收等6项调整。新政自2025年8月26日起施行。
新政包括“限购”调整，符合条件的家庭，外环外购房不限套数；成年单身按照居民家庭执行住房限购政策；公积金账户可支付首付款；商贷利率不再区分首套和二套；个人住房房产税政策完善等多项利好。
限购优化：符合限购家庭，外环外购房不限制套数，单身成人按家庭算
《通知》明确进一步调减住房限购政策。一是，对符合住房购买条件的居民家庭，在外环外购房（包括新建商品住房和二手住房）不限套数。这里的居民家庭，是指沪籍居民家庭，和在上海连续缴纳社会保险或个人所得税满1年及以上的非沪籍居民家庭。
二是，对成年单身人士按照居民家庭执行住房限购政策。
按照上述规定，沪籍居民家庭和沪籍成年单身人士，在外环外购买住房不限套数；在外环内限购2套住房。非沪籍居民家庭和非沪籍成年单身人士，自购房之日前在本市连续缴纳社会保险或个人所得税满1年及以上的，在外环外购买住房不限套数；自购房之日前在本市连续缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上的，在外环内限购1套住房。
外环外符合条件下不限制购房套数
上海易居房地产研究院副院长严跃进指出，此次政策从支持改善性住房需求、落实职住平衡导向，更好满足外环外购房需求。该政策和此前北京政策相似，意味着：非沪籍单身和居民家庭满足1年社保条件，以及上海本地户籍的单身和居民家庭，在外环外购房已不限套数，即所谓“N”套。政策有力释放了住房需求，对于外环外房屋去化具有积极作用，也将带动后续市场交易量的上升。
广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，放开外环限购，旨在去化外围的库存。“目前，上海外环外新房库存占全市的70%，消化周期普遍超过20个月；同时，外环外二手房库存挂牌量占比，达到近40%，创新高。因此，优化限购政策，旨在激活多套房购置需求，消化部分库存，特别是对于新市民在外围购置第二套、为父母购置养老房产等，都有一定效用。”
优化住房信贷：公积金放宽额度放宽，商贷利率不分首套二套
《通知》规定优化住房公积金政策。一是提高个人住房公积金贷款额度。对缴存人购买二星级及以上新建绿色建筑住房的，住房公积金（含补充公积金）最高贷款额度上浮15%。首套最高贷款额度从160万元提高至184万元，多子女家庭首套上浮比例可叠加计算，从192万元提高至216万元；二套最高贷款额度从130万元提高至149.5万元。
绿色建筑公积金贷款额度提高的效应（以首套房标准为例，万元）
二是支持提取住房公积金支付购房首付款。对缴存人购买我市新建预售商品住房的，可以按规定申请提取本人及配偶的住房公积金支付购房首付款。
三是支持住房公积金“又提又贷”。对缴存人提取住房公积金支付购房首付款的，不影响其住房公积金贷款额度计算。
此外，商业性个人住房贷款利率定价机制也在此次作出优化。银行业金融机构根据上海市市场利率定价自律机制要求和本机构经营状况、客户风险状况等因素，在利率定价机制安排方面不再区分首套住房和二套住房，合理确定每笔商业性个人住房贷款的具体利率水平。
100万元贷款本金情况下二套房房贷成本变化（金额已做四舍五入处理）
严跃进表示，此次所提及的绿色建筑，占全市新房比重约为 60%，说明政策的惠集面很大，支持了绿色建筑发展。这也较好吻合了全国好房子“安全、舒适、绿色、智慧”理念，促进供需两端更好关注绿色建筑。
李宇嘉认为，这次新政不仅对首套房加大扶持，对二套房也提高了金融扶持的力度，包括二套房公积金贷款额度提升，以及按揭贷款在利率定价机制安排方面，“不再区分首套住房和二套住房，大约能降低10-30个基点。”
房产税放宽：非沪籍居民家庭首套免征
《通知》规定对符合条件的非本市户籍居民家庭购买的第一套住房暂免征收房产税；购买的第二套及以上住房在合并计算家庭全部住房面积后，给予人均60平方米的免税面积扣除。由于个人住房房产税按年征收，因此2025年1月1日起符合条件的购房者可享受本条政策。
严跃进解释称，这次政策主要变化是，对于“家庭人均住房面积≤60 平方米的部分可免征”的操作，适当放宽家庭住房的认定标准。“政策和目前的限购调整优化动态衔接，也使得非沪籍居民家庭与沪籍居民家庭的政策口径更为一致。政策有助于鼓励和吸引人才在沪工作生活，更好促进住房消费。”
在李宇嘉看来，这次政策仍旧在降成本、降门槛上鼓励购房，释放需求。“当前楼市的问题仍在于供应量大，超出市场需求，居民买房在区域上、产品上可挑可选，往往以绝对低价、捡漏心态进入市场；其次居民对房价支付能力下降，比如300万元总价以下交易占比接近6成。下一步的政策，要从经济基本面，从解决居民安家、就业、生育、养育、社保等等一揽子系统的角度出发。”
严跃进则认为，上海政策出台，将实实在在促进市场交易的活跃，将产生“量提升、价更稳”的积极效应。由于购房条件优化和成本下调，将更好促进住房消费需求释放，尤其是对于外环外新房和二手房市场的活跃有明显作用。结合即将到来的传统“金九银十”阶段，各地售楼处和中介公司等都会积极宣传和利用好政策。随着量的提升及活跃，也将更好促进价的趋稳。对房价稳定的预期将进一步增强，反过来也进一步带动交易量活跃。
