广州一手楼市正步入“以现房为主”的新阶段。数据显示，截至今年上半年，广州商品住宅可售库存现房占比已超五成，现房库存首次超过期房。业内人士指出，当前市场环境下，“所见即所得”的现房因能规避烂尾、货不对板等风险，让购房者更具安全感。目前，已有城市将“现房销售”写入土地出让条件，当前也是广州启动商品房基础制度优化改革的重要契机。“好房子”新标准与现房销售相结合，有望真正实现高质量的供给侧结构性改革，稳定市场预期。

现房库存占比突破五成，楼市格局发生质变

广州一手住宅市场迎来结构性转折。根据克而瑞广佛数据监测，截至2025年上半年，广州商品住宅可售库存为1447万㎡，其中现房742万㎡，占比约51.3%；期房705万㎡，占比约48.7%，现房货量首次超过期房。克而瑞广佛首席分析师肖文晓告诉新快报记者，现房货量超过期房，对于广州楼市是标志性事件，也是行业供求关系发生重大转换的一大证明。“期房卖成现房，多数情况下是市场下行后销售流速不及预期的结果，属于被动促成的市场事实，与开发商主动推出现房销售有性质差异”。

从全国范围看，这一趋势同样明显。据澎湃全球智库统计，2025年上半年全国商品房现房销售面积达1.63亿㎡，同比增长12.5%，而期房销售面积则同比下降10.6%至2.96亿㎡。现房销售面积占比达35.5%，较2024年全年提升4.7个百分点。有业内人士分析，近年来开发商拿地减少，新盘供应放缓，期房供应自然下滑，而部分项目因去化周期拉长，逐步由期房转为现房，共同推动了现房库存占比的上升。

“所见即所得”降风险，中心城区多项目可“即买即住”

“现房最大的优势是‘所见即所得’。”多位业内人士表示，在当前市场环境下，购房者更看重交付确定性。中指研究院政策研究总监陈文静表示，现房销售有效规避了项目烂尾、货不对板、交付延期等传统期房风险，显著降低购房风险。

从产品分布看，现房项目已覆盖全市各区域。新快报记者梳理发现，不仅外围区域有大量现房供应，中心城区也不乏现房项目。例如，天河区的天河源筑、珠江花城、天河壹品，黄埔区的保利翔龙天汇、时代天韵，海珠区的湖光悦色、中旅天宸府，白云区的天悦金沙，荔湾区的新世界凯粤湾、力迅西关雅筑，番禺区的城投·领南府、星瀚TOD等，部分组团已进入交付阶段，可以实现“即买即住”。

肖文晓认为，同等条件下，目前现房有较大优势。“购房者买了马上可以入住，不但没有交付风险，还节约了等待期房交付的居住成本。但一些新规产品的期房，设计新颖、实用率高，凭借地段、户型或价格优势，销售流速仍具竞争力，并非所有现房去化都优于期房。”他说。

构建均衡风险分担机制，预售制优化呼声起

现房库存持续增长，引发市场对预售制优化的关注和思考。在现行预售制下，多数期房项目在交付前两年甚至更早便启动销售，购房者需在房屋尚未建成时即开始偿还按揭贷款。新快报记者走访发现，广州目前在售的新规一手期房大多于2027年交付，最新一批甚至要到2028年才交付。

有业内人士坦言，目前房地产发展需要新模式，需要均衡发展，包括实现风险的均衡配置。中国社科院研究生院城乡建设经济系教授陈淮在“2025博鳌地产发展暨代建大会”上表示：“买房过程中的风险目前难以完全消除，但可以通过模式调整实现合理分配。在期房销售模式下，风险更多由购房者承担，而现房销售则将风险更多地转移给开发商，新模式需在两者间找到更均衡的风险分担机制。”

今年3月，住房和城乡建设部部长倪虹便表示，将推进收购存量商品房，改革完善房地产开发、销售等基础性制度。肖文晓指出：“从中长期来看，在预售制尚未变化的情况下，现房库存超过期房，为预售制改革提供了足够的转圜空间，这是启动商品房基础制度优化改革的重要契机。”

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，“好房子”新标准与现房销售相结合，有望真正实现高质量的供给侧结构性改革，稳定市场预期。但他同时强调，现房销售能否顺利推行，关键在于配套政策。“从预售转为现售，开发周期延长至2年至3年，开发商需在无销售回款的情况下承担土地款、建安成本等巨额资金占用，会导致开发商拿地积极性下降。”李宇嘉建议，应通过金融支持降低开发贷利率，适度降低地价，使土地真正回归消费品原材料属性，从而缓解房企资金压力。

已有城市落地“一手交钱一手交房”现房销售制度

事实上，“一手交钱、一手交房”的现房销售制度已从政策探讨走向实践。今年7月，河南信阳成为全国首个全面推行现房销售的城市，明确新出让土地项目实行现房销售，已开工项目则按现行制度执行。根据中指不完全监测，2022年末以来，全国已有超30个省份出台现房销售相关政策，如合肥、郑州、长沙等地明确部分项目进行现房销售试点。另有多地出台现房销售配套支持政策，如赣州多区县延长现房销售项目土地出让金缴纳期限，九江多区县对购买现房销售项目的购房者进行契税补贴，山东多地提高购买现房的公积金贷款额度。

面对现房库存过半的市场现状，广州是否具备推行现房销售的条件？肖文晓表示：“截至8月末，广州全市一手住宅可售面积为1421万㎡，合计近12万套，去化周期为21.1个月。在市场不缺供应的情况下，考虑到目前现房房源占比已经过半，可以结合好房子的要求，考虑在库存大、现房多的区域试点推出部分现房销售地块，引导市场预期，但需要综合考虑房企开发成本增加的因素，适当调低现房销售地块的起拍价，鼓励开发商参与的积极性。”

肖文晓进一步指出，房企需重视这一市场信号，提前为销售制度可能的变革做好准备。“现房货源占比提升，开发商要转变期房销售逻辑，更加注重购房者的体验兑现，而不仅仅是描绘预期。”肖文晓告诉新快报记者，这两年广州不少新楼盘开始卷会所、卷车库，前置兑现实景配套，本质上是顺应这个竞争趋势。在现房与期房交楼时间存在明显差异的情况下，期房项目需拿出更核心的地段、更优的户型设计或更高的性价比，方能保持竞争力。

采写：新快报记者 何璐诗