花480多万元首付买下一套“抵押房”？

“付了480多万元房款，月底就要收楼了，才发现房子仍在‘抵押’状态。”近日，曾女士（化名）向新快报记者反映，自己去年购入广州国际金融城某改善楼盘，开发商却迟迟未按约定时间进行房屋抵押涂销，房贷至今未能办下来。此外，曾女士还发现，近200万元房款并未进入开发商监管账户，担心“钱房两空”。到底是不是被抵押的房源就不能买？在购房前，到底应该做哪些“功课”？

付清首付一年后查册，发现房子仍在抵押状态

“去年买的房子，我连装修都已设计好了，才发现到现在抵押还没有涂销。他们占用我的首付资金一年了……”近日，曾女士向新快报记者反映，她于2024年5月与某开发商签订《楼宇认购书》，购入位于金融城板块一套住宅，总价850多万元。按照约定，她先后分多笔支付了定金及首付款，至2024年10月25日，已付房款总计约486万元。同年10月，银行通知其300多万元的按揭贷款已审批通过，她原以为即将进入签约放款阶段。

不料，贷款迟迟未能正式发放。今年1月，曾女士收到开发商委托律所的通知，要求其重新签署一份按揭合同，理由是“银行更新了合同版本”。她配合签署了第二份按揭合同，此后再无进展。

直到今年10月，在朋友提醒下，曾女士前往广州市不动产登记中心查册，才震惊地发现：其所购房产仍处于“抵押”状态，且开发商未按约定完成抵押涂销手续。曾女士认为，这正是房贷一直未办下来的原因。

“买房时销售人员完全没有提及房子被抵押，我根本不知道房子被抵押了，认购条款我也没看清。”曾女士向新快报记者出示《楼宇认购书》其中明确注明：“签订本认购书时，乙方明确知悉该物业处于抵押状态且无异议。”同时约定，开发商应自买方支付总房价15%房款之日起80个工作日内完成抵押涂销。但该认购书亦规定：“如乙方因此要求解除本认购书的，应于前述约定完成抵押涂销手续期满之日起15日内书面通知甲方，否则本认购书继续履行。”这意味着，若买方未在约定期限内提出退房，合同将继续有效。

对此，曾女士表示：“我是这个月才查册发现抵押的，以前买房都没出现过类似问题。”曾女士称，她目前已向开发商提出退房，但未获回应。

事实上，开发商将已抵押的在建工程对外销售，在业内并非个例。从事不动产登记业务10多年的林小姐向新快报记者透露：“开发商向银行抵押在建工程融资是普遍做法，但通常会在房源正式发售前批量完成抵押涂销。一些资金紧张的开发商则采取‘一边押一边卖’的模式。”她进一步解释，部分银行出于风控考虑，不接受单套房屋解押，要求开发商整层或成批（如10套以上）统一解押。若开发商销售进度缓慢，难以凑齐解押数量，解押进度便会严重滞后，直接影响购房者办理按揭。“这种情况在当前市场环境下并不少见，但关键在于开发商是否如实告知购房者，并按时履约解押。”林小姐说。

项目方未回应抵押解押进度及资金流向等细节

抵押迟迟未涂销，引发了曾女士对房款去向的担忧。曾女士向新快报记者提供的银行转账记录显示，其支付的486万元中有约200万元未转入《广州市商品房买卖合同（预售）》中明确列明的资金监管账户。其中包括2024年5月5日支付的10万元定金、5月7日支付的10万元房款，以及10月15日支付的179万元房款。

新快报记者注意到，广州市住房和城乡建设局在2024年就购房过程中需要重点关注的事项提出了七点风险提示，其中两点便是“谨慎购买抵押房”和“购房款要转入资金监管账户”。提示指出，购房人应将购房款直接存入商品房预售款专用账户，勿将购房款直接交给房地产开发企业或存入其他普通账户，以防开发企业逃避监管、挪用预售款而带来资金风险。预售许可证上明确了相应的商品房预售款专用账户，购房人可要求开发企业提供所购房屋的预售许可证，或自行登录阳光家缘网查询。

就曾女士反映的抵押未涂销及房款未入监管等问题，新快报记者联系了该项目相关负责人。对方回应称：“我们与业主保持顺畅沟通，并组织专人跟进处理此事。所有问题的处理均严格依据合同约定与国家法律法规，寻求最妥善的解决方案。”

但对于该房源的具体合同备案状态、抵押解押进度及资金流向等细节，项目方表示“仍在内部核实梳理中”，暂不便对外披露。

律师：开发商如逾期未涂销则涉嫌违法违约

针对曾女士的购房遭遇，北京金诉律师事务所主任王玉臣律师分析指出，开发商不作抵押涂销，即使房屋按时交付，也可能无法取得房产证。“如果遇到因为开发商的原因出现查封、被执行，购房者一定要及时提起相关的执行异议。目前广州一手房对于开发商抵押涂销并无统一强制性规定，但如果认购书或者购房合同中明确约定了抵押涂销期限，则该约定生效后对开发商即具有约束力。如果开发商逾期不履行涂销义务，则涉嫌违法违约。”

王玉臣表示，《广州市商品房买卖合同（预售）》示范文本第四条规定，如该商品房权利状况与上述情况（即“该商品房没有司法查封或其他限制转让的情况”）不符，导致不能完成本合同预告登记或房屋所有权转移登记的，买受人有权解除合同。即便目前已超过《认购书》约定的解除权行使期限，但是该房屋的抵押状态仍事实存在，直接影响购房者权益实现，购房者仍然可向开发商发函主张权利。

王玉臣进一步指出，《广州市住房和城乡建设局关于进一步规范商品房市场经营行为的通知》第三条规定，房地产开发企业与预购人签订书面的商品房预购销合同后，房地产开发企业向预购人收取的商品房预购定金应当转作预购人支付的商品房预售款；预售商品房项目不得使用一般账户收存商品房预售款，必须直接存入监管账户。“如果购房者的首付款未进入监管账户，则涉嫌开发商、挪用资金、开发房屋烂尾、后续回款困难等可能性，开发商资金存在问题，则抵押更难涂销，购房者也面临钱房两空的风险”。

温馨提示

律师提醒：签认购书和签合同时应留意以下条款

1 房屋权利状况承诺条款。购房者需要据此明确房屋是否存在抵押、开发商抵押涂销的期限等；

2 网签备案及产权登记条款。购房者需要据此明确开发商网签备案以及产权登记的期限，及时督促开发商履行相关义务；

3 预售资金监管账户条款。购房者需要据此明确预售资金监管账户及监管部门，在付款时重点核对开发商收款账户是否为预售资金监管账户；

4 解除权行使条款。购房合同及补充协议中往往对于购房者解除权的行使期限、解除权行使方式具有限制性约定，如在规定期限内以书面形式邮寄到指定地址等，购房者需要先行根据约定行使解除权，避免为开发商制造抗辩理由；

5 违约责任条款。购房者需要据此明确开发商违约未涂销抵押、未完成网签备案及产权登记、逾期交付房屋等情形下开发商需要承担的违约责任，以及免责情形，如存在不利于购房者的条款可以及时签订补充协议予以调整；

6 争议解决条款。购房者需要据此明确若存在纠纷双方约定的管辖法院或者仲裁机构，其中仲裁因一裁终局等特点，在约定时也需要谨慎约定。

新快报记者 何璐诗 文/图