两板块隔江对垒 烟火气与未来感你买哪个

12月5日上午，广州市海珠区南泰路地块正式开拍，吸引多家头部房企激烈竞逐。这块海珠西近十年来综合素质至高的住宅用地，被业内视为重估整个板块价值的关键。同时，一江之隔的广州市荔湾区白鹅潭板块正加速兑现，太古里冲刺年底开业，万象城已封顶，广船片区高端配套逐步落地。“老城烟火”与“未来封面”隔江相望，在广州主城“5万+”新房价格段中，荔湾与海珠正成为不少买家纠结的两个选项。有内人士指出，南泰路地块的归属，或将直接影响海珠西商业的定位；而对购房者而言，选择的不仅是地段，更应是以10年为尺度综合权衡的居住适配性。

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南泰路地块开拍引爆竞争，房企巨头入场或改写片区房价

“‘六边形战士’南泰路地块开拍，整个行业都在关注结果。”房地产市场研究专家邓浩志告诉新快报记者，“如果由商业运营能力强的房企拿下，对整个海珠西板块的房价都有支撑。”

12月5日10时，该地块将正式竞价，新快报记者了解到，保利发展、越秀、华润、中海等多家头部房企有意参与竞逐。

南泰路地块是海珠西近10年来综合素质较高的住宅用地，占地14.3万㎡，容积率仅3.4，限高100米，并强制配建20万㎡大型商业体及27班小学。该地块是海珠西少见的大盘，在其周边，1.8万㎡的绿城馥香园、1.3万㎡的中建天钰等在售项目都是“蚊型盘”。

邓浩志告诉新快报记者：“南泰路地块出让后，将建成海珠西最大的旗帜性楼盘，直接影响整个片区的新房格局和房价趋势。海珠西非常缺优质商业，除了乐峰广场，其他都是规模较小或品类较单一的商场。南泰路地块需配建的商业体相当于两个乐峰广场，能打造出一个中等或以上档次的商业体，对整个海珠西的房价都会形成支撑；如果商业地块没有盘活，可能会对周边的住宅形成压力，让片区更内卷。”

新快报记者注意到，尽管海珠西新房价格普遍为5万元至6万元/㎡，但去化压力不小。克而瑞广佛数据显示，绿城馥香园11月加推123套四房，去化率仅在20%以内。而片区内多个项目大幅降价促销，中交天翠三房单价从“5万+”调整至“4万+”，中建天钰三房的门槛同样在“4万+”。“很多买家宁愿等南泰地块出产品，也不急着下手买旧盘。”一位中介门店销售人员透露。

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太古里、万象城开业进入倒计时，荔湾高端配套红利将兑现

南泰路地块高调开拍的同时，荔湾白鹅潭板块的建设进度同样引人注目。在广船板块的尚滨道营销中心，销售人员一边在沙盘展示项目模型一边说：“我们首开的两个楼栋都是望江的，128㎡、138㎡产品目前吹风价为4.9万元至6万元/㎡，开盘可能还有惊喜，预计于2029年年中交付。”

在白鹅潭板块中部某楼盘，销售人员则强调高端项目兑现在即：“您看这个沙盘，太古里年底就能逛，万象城明年也能开业，现在买正好赶得上配套兑现的红利期。162㎡户型预计总价约1100万元，但我们楼盘是超新规产品，需要后期改造，将于2028年底交付。”

新快报记者查阅克而瑞数据发现，广钢、广船板块11月前半月一手均价已达5.87万元/㎡，而花地湾板块价格则为4.79万元/㎡；而白鹅潭板块中部项目因供应稀缺，近13个月仅成交177套，但均价高达7.51万元/㎡，居荔湾榜首。

邓浩志对新快报记者分析称，白鹅潭和海珠西各有优势：“海珠西位于传统老四区，老广对其心理认同度比较高；而白鹅潭现在在老广心目中还是‘芳村’，觉得较偏。但从发展配套来看，白鹅潭目前确实有较多高端配套，文旅发展也在发力，包括太古里、万象城、三馆合一等基础设施项目陆续落地，在城市面貌和高端配套上更有优势。”

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海珠拼当下、荔湾赌未来，“应以10年尺度考量居住适配性”

南泰路地块开拍，成为海珠西与荔湾板块内卷的“催化剂”。一边是海珠西依托老城烟火气与成熟生活配套，主打“当下确定性”；另一边是荔湾凭借规划加速落地，释放“未来成长性”。

“现在海珠西新房太多了，我们项目隔壁就有两个竞品，价格只能跟着市场走。”海珠西某楼盘销售人员向新快报记者坦言，当前该板块内新房市场呈现“僧多粥少”的内卷格局。新快报记者实地走访发现，板块内在售项目超过15个，400万元至800万元总价段产品扎堆，且普遍为1.3万至2.6万㎡的中小体量项目，多数紧邻主干道或被老旧小区包围，整体改善属性有限。

相较之下，荔湾市场呈现出更清晰的价格梯度与产品分层。白鹅潭核心区聚焦高端改善需求，一手价格普遍在6.5万元至8.5万元/㎡；而花地湾、广船等板块则提供4.7万元至6万元/㎡的多元选择，为不同购买力客群预留了弹性空间。尤其是广船片区，随着项目规划落地推进，界面焕新效果已初步显现。

在交通配套方面，海珠西同样处于兑现高峰期。区域内多个项目被地铁2号线、8号线、广佛线及在建的11号线环绕；后航道环岛路临时路段即将通车，未来环岛路全线贯通后，将高效串联琶洲、广州塔、滨江东、广纸等沿江重点板块。此外，海珠湾隧道已进入试运营阶段，从海珠西南洲板块前往广州南站车程缩短至约15分钟。反观荔湾白鹅潭，过江通道仍依赖珠江隧道、鹤洞大桥和洲头咀隧道，高峰时段拥堵频发，通达效率相对受限。不过，如意坊隧道预计于年底开通，届时可分流过江车辆。

对于荔湾白鹅潭与海珠西两个板块的长期潜力，邓浩志建议以10年以上的尺度来看待。“海珠西沿工业大道至后航道一带仍有大量旧改地块储备，城市更新重启后将带来新的供应和界面提升。而荔湾启动较早，目前已进入利好兑现阶段。”他提醒买家，一些新项目交付期要到2028年至2029年，如果需要转手，也多在10年后，需从长周期考量资产价值与居住需求的长期适配性。

■新快报记者 何璐诗