实为20年长租，律师警示多重风险
近日，一则“145万元即可购入天河精装三房”的宣传在社交平台和房产中介圈广泛流传，引起关注。“天河核心区”“70年产权”“独立红本”“可落户带学位”“15年免息贷款”等关键词看似诱人，然而新快报记者实地探访发现，所谓“买房”并非购买商品房产权，而是取得20年物业使用权，所签订的是《物业使用权转让合同》。法律专家指出，此类交易本质上是长期租赁，存在产权无法兑现、资金无监管、合同超期无效等多重风险。
■天河科融苑人才住房项目销售现场。
探现场
“50年使用权”只是口头承诺，合同中没写
针对社交平台上中介发出的“天河145万元低价现楼”“产权可补”信息，新快报记者近日以购房者身份前往位于广州市天河区车陂西路的天河科融苑人才住房项目进行咨询。
“现在主推72㎡的精装2+1房，有50年的使用权，全款145万元就能拿下，分期付款的话，首付四五成，剩下的尾款可以享受15年免息贷款，不用付一分利息。”销售人员声称，该项目为广东省科学院化工研究所的人才房，现放宽门槛给非单位人员购入。
关于购房资格，销售人员列出了4项条件：“在广州工作6个月及以上并提供工作证明、人才引进或本科学历以上、广州户口（集体户口亦可）、事业单位6个月工作证明，满足其中一项即可。”同时要求买家预付1万元，然后递交申请，申请通过后该笔费用转为订金。
新快报记者走访其实景样板房，看见区内楼栋为10层至12层小高层，目前已有部分单位有人入住。销售人员表示，只要给首付，14日后便可交房。而热传的145万元户型为72㎡的北向单位， “2+1空间”是以两个卧室加上阳台间隔出来的一个小空间呈现，实质为两房。该项目还有79㎡、89㎡、101㎡、146㎡等户型，部分户型为精装，其余部分则仍是毛坯状态。
当被问及产权问题时，销售人员坦言：“我们现在签的是《物业使用权转让合同》，不是《房屋买卖合同》。”新快报记者看到，合同模板上显示转让方为“广东帝融科技园发展有限公司”，此项目为“广东省新材料与人工智能科技园迈谷一期·科融苑（人才公寓）”。而该合同以及补充协议的模板并无销售人员口头承诺的“50年使用权”相关条款，仅明确约定使用期限为20年。对此，销售人员解释称：“合同里写20年是规定了违约条款按20年计算，实际上使用权是50年，后续合同内会有补充说明。”
针对这一交易模式，广东省房地产研究会副会长、广东国鼎律师事务所高级合伙人廖建勋律师指出：“双方签订的《物业使用权转让合同》符合租赁合同的法律特征。”他解释，出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金，而民法典第七百零五条规定，租赁合同期限最长为20年，超过的部分无效。所以此处的“转让款”实质就是租赁20年的一次性租金。
揭话术
“5年后拿红本”是空头支票？人才房不能卖
“现在买只能买使用权，等5年后补缴土地出让金，很有可能把划拨科研用地转为住宅用地，到时候就能办理70年产权的独立红本，支持自由交易。”销售人员向新快报记者算了一笔账：“按4200元/㎡的地价计算，补缴50%的土地出让金，大约2100元/㎡，72㎡的户型也就补约15万元。”
而对于相关落户与学位问题，销售人员坦言：“落户是落街道集体户口，和常规的人户一致落户有区别；学位是统筹分配，属于第二梯队。但日后如果补地价拿到房产证，就可以像普通住宅那样落户。”
对此，廖建勋律师表示，销售人员声称的“5年后补地价转商品房”，本质上是难以兑现的虚假承诺。“科研用地的使用主体主要是当地认可的、具有科研能力的法人单位，其地上的人才房不允许对自然人出售。”廖建勋进一步解释，购房者与开发商签订的仅是《物业使用权转让合同》，并未涉及产权转让，无权申请土地用途变更。“更何况，科研用地转为住宅用地需要经过多部门严格审批，实操难度极大，几乎不可能实现。”他表示，销售人员声称的“5年后补地价转商品房”承诺仅为口头表述，不写入合同，事后买家难以追究责任，存在较大隐患。
析风险
资金无监管，“业主”变现难，政策可能调整
除了交易性质与产权归属问题，新快报记者调查发现，该项目所采用的交易模式还潜藏多重风险，购房者权益难以获得保障。
首先是资金安全风险。由于该房产并非商品房，买家支付的所谓“购房款”不会进入政府监管账户，而是直接支付给开发商或运营方。
“没有资金监管的约束，巨额资金存在被挪用的风险。”廖建勋提醒，若开发商或运营商面临经营不善、债务危机等问题，案涉房产可能被抵押、查封，买家只有使用权，随时可能被清退。
其次是租赁期限超期无效的风险。廖建勋称：“购房者花了145万元，实际上只是承租了房屋20年，所谓‘50年使用权’的口头承诺不受法律保护，一旦发生纠纷，购房者只能按合同约定的20年期限主张权利，额外的‘30年使用权’无法得到保障。”
有业内人士指出，人才房没有独立产权，若“业主”因资金需求、工作变动等原因需要处置房产，将无法通过常规途径实现，可能导致资金周转困难或生活安排受阻。
而人才房的政策规定可能随政府调控方向调整。例如限售期延长、补缴差价标准变化等政策变动，可能影响业主的权益和使用成本。
廖建勋进一步提醒，购房者不可轻信口头承诺，切勿因“低价现楼”“免息贷款”等噱头而冲动购买，看似划算的交易背后隐藏着资金损失、居住权丧失等多重风险，需认真了解清楚房屋性质、个人需求，再审慎决策。
■新快报记者 何璐诗 文/图
