随着新一轮科技革命和产业变革持续推进，传统园区不再只是提供厂房、仓库和办公空间，而是逐步成为产业集聚、科技创新、资本循环和运营服务深度融合的关键节点。8月12日，在以“通往创造之路”为主题的2026博鳌产业科技大会上，来自产业、物流、科技、资本和园区运营领域的专家学者与企业家，围绕行业变革、科技创新、产业升级、物流重构以及资本与空间协同等议题展开深入交流，共同探讨产业科技发展的新方向。

园区招商逻辑正从“招企业”转向“招生态”

“在产业科技加速演进的背景下，空间资产管理的内涵正在发生深刻变化。”中国企业改革与发展研究会理事葛培健在主题演讲中表示，未来产业园区要打造成可承载新技术、可接入新网络、可孵化新物种、可计量新价值的“生产力容器”。园区招商逻辑也正在从“招企业”转向“招生态”，数据驱动、智能决策逐渐成为新常态。

京东集团SEC委员、京东产发CEO陈若煜提出，供应链基础设施不应简单理解为物流地产或仓储空间，而应从消费端、产业端和全球化三个维度重新认识。从消费端看，消费者对品质化、绿色化、即时化的需求增长；从产业端看，工业机器人和智能设备的应用将进一步普及；从全球化看，中资企业出海已经成为重要趋势。这些都将推动供应链基础设施布局和建设的转型升级。京东产发正积极布局RoboBase产业园，并提出“智能园区，未来将进一步结合具身智能和Ai调度平台”。

吉宝城市发展部（中国）执行副总裁彭志坚认为，AI正在把运营这个复杂变量系统，变成一个能够持续学习、自我优化的系统。AI并不是替代人，而是像自行车一样，在人的驱动下提升资产表现、能耗效率、运营效率和用户体验。

园动力产业发展创始人、董事长张鹏认为，单纯依靠空间销售、规模扩张的传统模式已经面临挑战，园区行业未来的关键词是“聚”，即产业链集聚、资源集聚和价值集聚。“园动力以不拿地、不搞建设轻资产运营服务商姿态进入市场，五年间累计运营多个园区项目，覆盖多个城市。”张鹏强调，在“十五五”规划背景下，一个园区一定要有一条产业链，园区运营商必须从空间提供者转向产业组织者。

“通过资源资产化，把物理空间转化为可交易金融资产”

在主题讨论会上，中园产业运营公司总经理肖琴则从轻资产服务平台的角度分享了她的观察。她创办公司的初衷是解决科技企业在空间和服务两端的痛点：一方面帮助有地无开发经验的企业完成从定位、策划、融资到代建、经营的全流程；另一方面整合算力、融资、市场对接等资源，让科技企业专注在他的技术领域，做他自己专业的事情。

龙湖集团千丁智能CTO刘怀洋提出了对AI落地的冷静思考。“大语言模型基本上把互联网的数据都吃完了，但是还没有到真实世界干活。”其将千丁智能的聚焦拆解为两大方向：企业协同与空间智能体。在企业协同层面，他提出用AI能力量化每个人与组织的协同效率；在空间智能层面，他则以L1到L5的成熟度框架描绘路径。

万物云政企客户服务中心总经理兼万物云城总经理宋澜涛也分享了万物云从物业服务向空间科技转型的探索。其表示，万物云选择了一条开放生态的路径，将空间切割成标准化模块，不同年代建造的建筑在功能层面仍有共通的技术需求，只要是结构性建筑，灵石都可以匹配其需求。

中国企业改革与发展研究会理事葛培健总结指出，政府的政策支持和主导至关重要——从资产的价值发现到资本市场的退出机制，三段缺一不可。他回顾了全国首批公募REITs的发行历程，提到上交所已将出租率门槛从95%放宽至80%，并允许将生产性服务业和生活性服务业收入纳入计算。葛培健强调，地方政府正在推进资产、资金、资源的证券化，“通过资源资产化，实际就是把物理空间转化为可交易的金融资产。”