在政策创新、估值修复及全球资本再平衡的背景下，如何制定动态投资策略，把握不动产投资的结构性机会，并规避潜在风险？8月13日，以“投资的策略”为主题的2026博鳌不动产投资大会现场，投行、基金、险资、投资机构等行业精英齐聚，共同探讨中国不动产投资在新周期下的发展方向与路径。

不动产新动能来自算力、数据要素与产业数字化

在中国银河国际研究部负责人、首席宏观策略师成亚曼看来，2026年至今全球市场呈现三阶段演进：AI交易主导风险偏好、美伊战争推升地缘与能源溢价、七月后进入再平衡与分化期。资产定价正从“全球同涨同跌”转向“国别与产业结构分化”。在这一格局下，全球资本面临三重约束——地缘重构抬高折现率，能源转型成为科技产业的物理底线，AI从建设期进入验账期后估值方法从远期想象切换至现金流核验。

成亚曼认为，在全球定价逻辑发生结构性变化的背景下，中国的相对优势正在从“低估值”走向“结构性重估”：一是完整的制造业体系和超大规模市场为AI提供了全球最丰富的应用落地场景；二是全球最大规模的可再生能源体系和持续下降的绿电成本，使中国在承接算力投资时具备显著的边际成本优势；三是供应链纵深和政策缓冲空间增强了资产的地缘韧性。

她同时强调，这些优势并非静态，需要持续验证盈利兑现、资金流入与制度改革，才能真正转化为资产价格的系统性重估。

基于上述判断，成亚曼建议重点关注三类配置线索：一是全周期AI资产布局，短期验证算力利用率与云收入，中期验证应用商业化与模型付费率，长期跟踪终端市场规模；二是股东回报守住组合下限，优先选择自由现金流充裕、分红可持续、重视回购的标的；三是与AI产业化相关的实体资产，算力中心、数据中心的上架率与能耗效率正成为新的估值因子，产业园区和智慧物业的数字化运营能力将决定其资产重估空间。她指出，不动产的旧动能来自城镇化与地产扩张，新动能来自算力、数据要素与产业数字化，投资逻辑应从“看区位、看面积”转向“看上架率、看能耗效率、看数字化运营能力”。

算力中心、数据中心等资产可作REITs底层资产运作

在主题讨论会上，智衣未来创始合伙人、国际金融地产联盟（IFFRE）创始人张平指出，旧周期里不动产市场如同投票机，大家赌的是土地红利与房价上涨的预期，拼的是杠杆与周转；当下的不动产新局，市场正经历从投票机到称重机的转变，土地红利的热潮已经退去，真正被称重的是每一个资产真实的运营情况，是现金流、资产管理能力与稳定分红的能力。当长钱、耐心资本与REITs基金入场，浪潮退去之后，市场关注的是资产真实的重量，而非短期的故事。

作为全球长线不动产的标杆，领展资产管理有限公司中国内地区域中心主管李炜率先指出，长期价值最核心的就是要让资产能够不断地重新匹配市场需求。因为市场变化非常快，如果能够今天做得好，明天也做得好，就是长期价值的来源；相较短期的出租率与NOI波动，真正值得警惕的是资产长期与社区、消费者之间的脱离。在具体打法上，她提出零售资产管理要进入社区、内容、效率、资本的四维一体时代，做现金流质量的最大化，并持续复盘核心资产配置，让资本在长期持有中不断循环。

当下，AI赋能存量资产是避不开的话题。针对数据中心、AI算力等新型基础设施、新经济资产纳入REITs市场的行业趋势，长城证券首席经济学家、中国华能集团软科学评审专家汪毅解读了该趋势带来的行业机遇与潜在挑战。

汪毅表示，算力中心、数据中心、科技园区等资产可进行资产证券化，作为REITs底层资产运作。当前北美算力中心建设热度较高，项目租赁市场表现良好，国内相关业务具备落地可行性。

相较于商业地产、零售等传统稳增长型REITs资产，算力、数据中心、科技园区类资产能够享受科技产业高速发展红利，可拓宽REITs市场的资产边界，也为后续更多类似资产接入REITs市场提供了参考方向。