近日，广州海珠区沥滘村旧改项目迎来重大节点。根据最新表决结果公示，该村已同意解除与广州珠光房地产开发有限公司的合作关系，并将依规全面追究其违约责任。

回溯来看，此次解约早有伏笔。据公开报道，此前珠光集团因资金链断裂、长期违约停工，沥滘村于6月份向该公司发送履约催告函，表示若拒不整改，将与其解除旧改合作关系。沥滘村为海珠区最大的城中村改造项目，珠光集团在2007年与该村达成合作意向，2012年正式签约合作。

部分中小民企难撑大体量旧改

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，沥滘村与原合作方珠光集团解约，主要基于多重现实压力。其一，村民对于安置进度不断被拖延，复建区停工、临迁费停发，村民无法回迁、在外漂泊的不满情绪日益加剧。其二，该项目拆迁体量庞大、涉及村民众多，且需兼顾古祠堂保护与码头协调等复杂因素，而原有合作方珠光集团已深陷资金链断裂困境，尤其是承担保障改造进度重任的融资区项目“海珠新城”，销售表现极为惨淡，根本无法为安置区提供资金“输血”。该项目直至2022年才首次入市，至今四年过去，累计网签不足900套，仅占全盘商品房总量的约二十分之一，不仅去化速度缓慢，售价也从开盘时计划的7万元/平方米大幅下滑至3万多元/平方米。这使得整个改造项目的财务账目根本难以平衡。

李宇嘉进一步指出，究其本质，在传统旧改模式下，中小型民营企业主导如此大体量的项目本就力不从心，前期在拆迁补偿方面投入过重，面对市场下行时抗风险能力薄弱，尤其片区刚需新房供应充裕，融资区新房价格下跌进一步加剧了财务失衡，加之自身资金实力与融资能力不足，最终导致项目难以为继。

广州旧改“换主体”渐成常态

普睿数智广佛区域首席分析师肖文晓告诉新快报记者，海珠新城整体去化缓慢，近一年累计网签52套，月均仅有个位数。其中今年7月成交7套，均价3.6万元，而8月成交量下滑至1套，均价也回落至3.3万元。

肖文晓表示，沥滘村是广州中心城区最大的城中村改造项目，面积相当于2/3个珠江新城，该村改造是一个关乎珠江后航道开发以及广州城市中轴南拓的大课题。考虑到近年由于房地产市场环境的变化，此前广州已经有部分旧改项目通过更换主体的方式重回改造正轨，因此本次沥滘村的表决尝试也不令人意外。

新快报记者注意到，广州通过更换实施主体来盘活停滞旧改项目的案例并不少见，主要分布在黄埔区、番禺区等地，推进方式多以“国企接手”或“政府做地”模式为主。

那么，解约后的沥滘旧改项目将如何推进破局？肖文晓指出，由于旧村改造涉及的环节十分复杂，且时间久远，无论原来的改造主体是进是退，都有大量待厘清的细节，牵一发而动全身，关键还是把当前改造的难点、堵点打通，在保障各方合理权益的同时，加快项目改造的顺利推进。

李宇嘉则认为，国企与央企需介入新中轴线南延“黄金一公里”的基础设施和市政设施建设，以打造“新中轴中国式现代化城市客厅”为目标，同步挖掘片区“南向望江、北靠海珠湿地公园”的生态景观价值。拆迁补偿方面，需与村民充分协商，转换至新模式，即严格贯彻广州市新的城中村改造条例，对违法建筑不予合法类补偿，从而降低整体拆迁成本。结合规划指标调整等措施，最终使项目财务重回平衡轨道。

扩容提质、低效出清，广州旧改双向发力

沥滘村解约这一系列动作背后，也是广州旧改模式整体转向的一个缩影。

最显著的变化是城市更新节奏全面提速。今年7月，广州市住建局官网公布的《广州市城市更新“十五五”规划》（公开征询意见稿）强调，“十五五”时期要推进城中村改造75个，基本完成中心城区城中村一轮改造，优先推进重大平台、枢纽及重大基础设施周边城中村改造。

规划版图的扩张同样印证了这一趋势。此前城中村改造中，广州列出的重点片区仅有火车站片区、新中轴海珠片区、罗冲围片区、环五山创新策源区等4个，而本次意见稿一口气扩容至12个，新增了广府文商旅活力区、白鹅潭商务区、环白云山片区、珠江后航道滨水区、金融城—鱼珠片区、南沙湾片区、东部中心片区、南方枢纽片区等8个重点片区。

在扩大增量的同时，针对旧模式下进展迟缓、资金断裂的低效项目，官方正强力推动“当退则退”，以清除历史包袱，为新模式腾出资源。近日，广东省自然资源厅发布了《关于加快推进低效用地再开发促进高质量发展的若干措施（征求意见稿）》，其中提到“各地级以上市要对此前已开展，由市场主体主导的‘三旧’改造项目实行清单化闭环管理，按照‘能转尽转、应转尽转’原则，推进分类处置、逐步出清。”

具体而言，对于尚未实施征地拆迁、动工建设等实质性改造行为的项目，坚决引导退出。对于已实施征地拆迁、动工建设等实质性改造行为的项目，积极推动转为“依法征收、净地出让”模式实施；经评估具备继续实施条件，确需按照“三旧”改造模式实施的项目，要稳妥有序推进，限期办理有关手续，原则上需在2029年底前完成土地供应。

采写：新快报记者 梁茹欣