新快报讯  “咚咚咚咚咚……”走在龙高公路、九江大道和南鲲大道的交汇处，大型机械的阵阵轰鸣声传来，仿佛在烈日下奏响夏日奋进曲。在九江镇临港国际产业社区中，多台挖掘机开足马力，挥舞双臂拆除老旧建筑。

曾经的旧用地模式在热火朝天的施工中落地为尘埃，上千亩连片用地迎来新的历史使命, 医卫用、新材料等五大高新产业集群蓄势待发。

大变化：钢材市场“华丽转身”，打造先进制造业高地

若从高空俯瞰，你可以看见由各类厂房组成的南海九江临港国际产业社区已初步成型。临港国际产业社区占地3475亩，交通便利，在未来，它将会成为一颗冉冉上升的新星。

据了解，临港国际产业社区将聚焦高端医卫用产业、先进装备制造业、新材料产业、绿色智能家居产业和大健康产业五大高新支柱产业，预计通过5年精耕细作，吸引投资超150亿元，年产值贡献500亿元。

“这里原来是钢材市场，属于仓储用地，土地利用率低，交通压力大。” 临港国际产业社区相关负责人介绍道。从2006年起，汽车拼装、金属材料、钢铁贸易、等企业纷纷进驻九江镇——临港国际产业社区应运而生，作为九江金属材料市场。

随着南海经济和城市的发展，临港国际产业社区的经济效益逐渐下降，现有产业较低端，必须进行土地整理升级，产业转型升级迫在眉睫。

然而，破旧立新的道路并不好走，错综复杂的土地所有权界线成为土地整理升级中的“拦路虎”：3000多亩的地块，权属涉及24个经济社，如何在短时间内快速完成土地整理？

进行土地整理升级改造，首先就要啃下这个“硬骨头”。 

从2014年开始，九江镇探索出了自己的转型升级模式。2018年，九江镇启动临港国际产业社区升级改造，旨在打造多行业共存、优质项目集聚的珠江西岸先进制造业高地。

（九江临港国际产业社区现场拆迁图）

大攻坚：劳力劳心不停步，破解用地痛难点

对九江来说，改造路上任重而道远，九江临港项目核心团队啃下 “硬骨头”——权属整合。要进行土地整理，第一步必须先理清产权归属。

“土地整理是项目改造首先需要解决的难题，要实现连片改造，需要厘清权属问题和平衡好村民的利益关系。” 九江镇副镇长刘冠勋表示，临港项目土地历史所有权界线纵横交错，与此同时，建筑物大部分为标准较低的厂房，属于私人物业，土地整理难度相当大。

机遇与挑战并存，希望与困难同在，奋进的九江人并没有退缩。

在2018年底，项目核心团队与各相关村居、经济社进行沟通和调研，多次修改土地权属界线调整方案。2019年，省委深改委批复同意南海区建设广东省城乡融合发展改革创新实验区，这为南海赢得了创新国土空间规划管理机制、创新土地管理机制等重要的政策支持。九江在临港项目土地管理前以及项目推进过程中，创新思维，对所有权进行调整。

“以‘征租结合’连片开发、‘裁弯取直’理顺界线为方向，开展改造工作。得益于产业兴镇的深入民心，方案得到了村（居）委会的大力支持。”九江镇副镇长刘冠勋说，经过多方协商， 基本达成了项目土地整理的共识——将24个村民小组的土地所有权，按“裁弯取直”方式整合为4个所有权。

至此，啃下“硬骨头”指日可待。

（土地所以权调整前后对比）

九江镇能快速完成土地整理，成功破解土地整理升级中的痛难点，离不开强大的区镇联动。

借力南海区各种奖励政策，九江临港国际产业社区采用“征租结合、连片开发、区镇联动”“征7租3”的开发模式，以“政策+市场”双轮驱动园区开发建设，增强村集体改造的动力和积极性。土地整理的目标为征收临港项目范围约70%（2606亩）的连片集体建设土地，余下30%的土地纳入合作开发（租赁），由区、镇公资联动，共同成立项目公司进行运营管理。

“能进行那么多创新的工作，是区镇村三级合力的成果。”刘冠勋总结道，区镇合作的改造模式有效平衡了镇、村、社、民的利益，算清了村民和企业的经济账，有效解决土地权属复杂、改造路径单一、成本高、难以平衡各方利益的问题。

截至目前，临港国际产业社区已基本完成3807亩的土地整理工作，其中，征收土地面积约2730亩，合作开发面积约1077亩。此外，该项目也在同步进行招商。临港国际产业社区项内基本落实的投资项目共11个，涉及计划投资总额约33.36亿元，土地需求共约537.64亩。

大发展：“磁吸效应”叠加，新兴产业聚势谋远

栽桐筑巢，招鸾引凤。在地改取得突破的同时，九江对新兴产业展现出越来越强的吸引力。

经过九江镇近几年的配套建设，临港国际产业社区已配有管道天然气、工业污水处理厂、高端生活配套区、标准化厂房、公共交通枢纽站等设施，已经成为粤港澳大湾区内设施完善、配套齐全的产业社区之一。

近日，安德里茨先进智能装备制造项目落户九江镇临港国际产业社区。“临港国际产业社区的产业集聚效应将会不断加强。”安德里茨（中国）有限公司总裁顾问韩小兴说，随着越来越多企业进驻该产业社区，有助于相关生产要素的培养，如果九江镇能够加强定力重点发展高新产业集群，将使得九江再一次获得产业腾飞成为可能。 

据了解，九江镇临港国际产业社区已开工建设及确认落户项目共14个，包括美国联合矿产耐火新材料项目、澳舒健先进高定医疗家具项目等，涉及新材料、无纺布、汽车零部件制造业、食品饮料等多个行业。

接下来，九江将加速临港国际产业社区建（构）筑物的拆迁补偿工作，对项目合作区域的土地进行集体建设用地入市，保留部分有价值的建筑物进行微改造，对建筑形态较差的区域进行整体连片升级改造。

新快报记者胡珊霞 蓝思敏 通讯员罗慧