5 月 12 日，广州市政府常务会议审议通过了《关于加强农村住宅建设管理的实施意见》（以下简称《实施意见》）。《实施意见》明确了存量宅基地房屋确权登记原则：无合法的宅基地使用权来源材料、2015 年 7 月 15 日前已建成的农村住宅，符合一定条件的，可申请办理确权登记；2015 年 7 月 15 日后建成的农村住宅，按现行相关法律法规处理。这也意味着 2015 年 7 月 15 日后的农村违建将难以"转正"。《实施意见》自印发之日起施行，有效期 5 年。
五种情形不可申建农村住宅
《实施意见》明确了一户一宅标准。"一户"的认定。符合以下 4 种情形之一的可认定为"一户"：1. 夫妻与未达到法定婚龄子女同住的为一户。2. 有兄弟姐妹的，其中一人应与其父母为一户，其余兄弟姐妹达到法定婚龄或结婚后可申请分户。3. 是独生子女的，结婚后可以继续与父母为一户，也可单独立户。4. 离异后无房一方再婚且配偶无房的可为一户。
"一宅"的认定。由村（居）民自行向村委会（村集体经济组织）申报，经村委会（村集体经济组织）组织公示后无异议的，由村委会（村集体经济组织）出具意见，并报镇人民政府或街道办事处（以下简称镇街）审核确认。各区人民政府按照"以成员认定、以户取得"的原则，进一步完善以户为单位取得宅基地分配资格的具体条件和认定规则，不以户籍分户登记作为宅基地分配的前置条件。
《实施意见》明晰了"一户一宅"负面清单。存在以下情形之一的，不得再申请新建农村住宅或购买村民公寓式住宅：1. 不符合分户条件的。2. 存在"一户多宅"情形的。3. 将原有住宅出卖、出租、赠与他人的。4. 已视为多户合并建房，并认定为"一户一宅"的每一单户。5. 违反"建新拆旧"政策，未将旧宅基地退回给集体经济组织的。
2015 年 7 月 15 日后的农村违建难"转正"
《实施意见》明确了存量宅基地房屋确权登记原则。对于 1986 年 12 月 31 日前已建成的农村住宅，至今未扩建或翻建，经村委会（村集体经济组织）同意并公示无异议的，由村委会（村集体经济组织）报镇街审核同意后，予以确权登记。
有合法的宅基地使用权来源材料，1987 年 1 月 1 日至 1998 年 12 月 31 日已建成的农村住宅，经村委会（村集体经济组织）同意并公示无异议的，经镇街确认符合建房面积标准的，按实测房屋面积予以确权登记；1999 年 1 月 1 日至 2015 年 7 月 14 日已建成的农村住宅，经村委会（村集体经济组织）同意并公示无异议的，经镇街确认符合"一户一宅"和建房面积标准的，按实测房屋面积予以确权登记。
而对于无合法的宅基地使用权来源材料，2015 年 7 月 15 日前已建成的，未经批准占用土地建设的农村住宅，区规划和自然资源部门应当核查土地和规划情况，根据不同时期管理政策确定房屋是否符合确权登记条件。符合分配宅基地建房资格的农户，经村委会（村集体经济组织）同意并公示无异议，经镇街确认符合"一户一宅"和建房面积标准的，可申请办理确权登记。涉及新增建设用地的，需补办用地手续后申请办理确权登记。而 2015 年 7 月 15 日后建成的农村住宅，按现行相关法律法规处理。
新批宅基地建筑面积不超过 280 平方米
《实施意见》明确了新建农村住宅的建设标准。农村宅基地建房标准为，新批准农村宅基地每户建筑基底面积控制在 80 平方米以内，建筑面积控制在 280 平方米以内，建筑层数不超过 3 层，根据功能需要可以增设梯间和功能用房，3 层部分建筑高度 ≤11 米，设梯间和功能用房的建筑高度 ≤14 米。新建住房必须按照已经批准的规划图纸建设，不得擅自改变规划。人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，各区可根据辖区实际制定建筑层数、建筑高度控制标准。
村民公寓式住宅建设标准也有明确。每户村（居）民可以选择 1 套或者多套公寓式住宅，每户总申请的建筑面积控制在 280 平方米以内。
可多方式盘活利用农村存量土地
《实施意见》还明确了盘活农村存量土地。在维护村（居）民合法权益的前提下，经村委会（村集体经济组织）同意，通过有偿转让、有偿调剂、有偿收回等方式，引导宅基地有序规范退出。村委会（村集体经济组织）可以出租、合作、入股等方式盘活利用空闲农村住宅及宅基地，兼顾古村落旅游开发与文化保护。在保障闲置宅基地、闲置农村住宅原权利人合法权益，并符合宅基地建房标准的前提下，可以村委会（村集体经济组织）为单位，申请办理建房审批，进行拆旧建新，用以建设乡村振兴项目。复垦腾退出来的建设用地指标优先保障所在村建设需要后，结余部分以公开交易方式流转用于城镇建设，促进闲置宅基地盘活利用。
《实施意见》也要求加强农村住宅建设保障力度。强化规划引领，因地制宜编制或修编村庄规划或控规性详细规划，预留一定的建设用地规模解决历史遗留宅基地问题。强化用地保障，规划和自然资源部门要加强对农民建房办理建设用地审批手续的指导，新增建设用地审批所需计划指标在年度土地利用计划中统筹安排，应保尽保。强化公示公开力度，推行农村住宅建设"六公开"制度（村庄规划公开、审批程序公开、申请条件公开、建房名单公开、审批结果公开、投诉举报方式公开），农村建房现场必须挂施工公示牌。
提升综合执法效能 遏制新增违法建房
《实施意见》强调提升综合执法效能，遏制新增违法建房。各区人民政府建立多部门共同参与的综合执法机制，完善执法链条。综合运用动态巡查、网格化管理、卫片执法、专项执法等多种执法手段和方式加强对农村住宅建设的管控。镇街负责履行"两违"巡查、监管、查处职责，发现新增违法行为第一时间通过执法联动机制发挥控制作用，跟进后续拆除、整治。
各区人民政府要按照《广州市公共信用信息管理规定》，将农村住宅建设情况纳入社会信用体系管理，对农村住宅建设中出现的违法违规行为列入失信记录，对行为主体采取相应的惩戒措施，以社会信用体系强化对农民违法建房行为的有效制约。镇街、民政、规划和自然资源部门要指导村社两级健全完善农村住宅建设管理的"村规民约"，指导村（居）民依法实施农村住宅建设活动。
《实施意见》还明确了责任追究。对非法出售、转让宅基地，采取非法手段骗取宅基地登记，超过批准用地面积或者擅自变更位置建住宅的，相关批准、登记文件由相应职能部门按程序予以撤销或确定为无效。对涉及农村住宅建设管理的行政管理部门及其工作人员违反本意见，不依法履行职责的，由有权机关责令改正，对负有责任的领导人员和直接责任人员依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
采写：新快报记者 黄闻禹
