■陈凤翔/绘图

拍案惊奇

随着生活水平不断提高，车辆越来越多，停车位日渐难找。近年来，与停车位相关的纠纷不少，多与车位的物权有关。停车位买了13年才发现面积少了，起诉开发商能得到支持吗？买房送车位使用权，能不能指定车位？小区人防车位权属归谁？本期3个案例，细细道来。

事后追究

●车位用了13年，才发现面积“缩水”

2005年，小张向开发商购买了自家小区107号车位并一直使用。第二年，小张取得了车位的不动产权证，其中记载的车位面积为11.6501平方米。不料，使用13年后，小张却发现车位面积不足，这是怎么回事？

原来，小张不久前置换了一台SUV汽车，换车后，他发现将车辆停进车位非常困难。疑惑的小张自行测量估算了车位面积，发现车位面积与房产证记载的面积不一致。小张于是向法院提起诉讼，要求开发商按照房产证附图重新画出107车位与相邻的108车位之间的分割线，108车位的业主承担协助义务。

开发商则答辩称，车位已实际交付使用十余年，原告的诉讼请求早已超过诉讼时效，且双方签订的车位买卖合同约定车位以现状按个为单位出售，不以面积计算，双方不作补差。即使车位面积与合同约定的面积不一致，其也不构成违约，不应承担违约责任。

地点：广州市越秀区人民法院。

结果：法院一审判决：开发商应按照涉案车位房产证附图重新画出107车位与108车位之间的间隔线，108车位业主对此承担协助义务。开发商不服，提起上诉。广州市中级人民法院二审判决：驳回上诉，维持原判。

依据：广州市越秀区人民法院法官张丽表示，诉讼时效一般适用于债权请求权，小张在该案中的诉讼请求属于物权请求权，根据民法典第一百九十六条的规定，本案中不适用诉讼时效的规定。根据买卖合同约定，开发商应向小张交付面积为11.6501平方米的车位，但开发商自行划线确定了107号及108号车位的范围，向小张交付了面积仅为10.9347平方米的车位，而将107号车位的面积划到了108号车位内，不能视为其已经依约履行合同。且其多年来从未向小张披露车位存在面积短小的情况，有违诚实信用原则，应承担违约责任。而重新划线后，108号车位的面积仍与买卖合同及不动产权证面积相符，并未影响108号车位业主的合法权益，故其应承担协助履行的义务。（杨喜茵）

车位之争

●人防车位权属归谁？谁管理谁受益？

产权车位买不起，人防车位要不要考虑一下？

A公司于1999年开发建设广州市白云区某花园小区二期负一层，规划设计为防空地下室人防工程，2001年该人防工程竣工，广州市人民防空办公室于2003年验收合格。上述人防工程平时用途为车库，大部分车位已由开发商A公司售出并转移登记至业主名下，剩余26个车位仍初始登记在A公司名下。A公司将人防车库委托给S物业公司统一管理，并对26个车位收取租金。

2019年，小区业委会向白云区人民法院提起诉讼，要求开发商A公司、S物业公司向其交还未售出的26个人防工程车库的管理及收益权。理由是：虽然人防工程所有权归国家所有，收益权归投资人即开发商A公司，但A公司已将小区房屋产权售予业主，即A公司已通过收取售房款的方式获得投资回报，故该人防工程的投资人应由A公司转为全体业主，相应的使用权及收益权亦应一并转移给小区二期全体业主，由业委会对人防工程车库进行管理及收益。

A公司不同意业委会的诉讼请求，认为人防工程车库由其投资建造，其有权决定将车库的经营管理权交给S物业公司，并享有讼争车位的租金收益权。S物业公司也表示不同意业委会的诉讼请求。

诉讼中，法院另查明，A公司与小区业主当年签订的格式商品房买卖合同第3页中约定，“公共部位与公用房屋分摊建筑面积的建设费用计入套内建筑面积销售单价内，不再另行计价”。

根据广州市房地产测绘所于2003年6月作出的涉案小区的《房屋面积测量成果报告书》记载，涉案小区的共有建筑为梯间走廊、梯间大堂、地下室入口、电梯机房、水池变电配电、商场配电、住宅公设、消防监控等，以上共有建筑面积均参加了分摊。但涉案车库的建筑面积未参加该小区共有建筑面积分摊。

地点：广州市白云区人民法院。

结果：法院一审判决认为，小区业委会主张收回人防车库管理权缺乏事实、法律依据，驳回业委会的全部诉讼请求。宣判后，小区业委会不服判决提出上诉。2020年，广州市中级人民法院作出二审判决，驳回上诉，维持原判。

依据：民法典第二百五十四条规定，国防资产属于国家所有。人防车位用于国防目的，应属国家所有。人民防空法第五条第二款规定，国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。该法第二十六条规定，国家鼓励平时利用人民防空工程为经济建设和人民生活服务。平时利用人民防空工程，不得影响其防空效能。由此可见，人防车位的使用、管理及收益权的归属，应遵循“谁投资、谁受益”的原则。具体应以“建设成本是否已经列入小区商品房建设成本”“面积分摊有无实际摊入小区业主的分摊面积”为界定标准。

本案中，开发商A公司作为涉案车库的投资者，且讼争车位仍初始登记在其名下，故A公司对讼争车位享有使用、管理、收益的权利。其次，根据相关部门出具的《房屋面积测量成果报告书》，涉案车库的建筑面积亦未作为涉案小区共有建筑面积分摊。从建设单位与小区业主之间订立的商品房买卖合同来看，双方没有就转让涉案车库权利进行约定，即小区业主支付的购房款只是对应自有房屋及共有分摊建筑，未包括涉案车库。故该业委会主张收回诉争车位管理及收益权缺乏事实和法律依据。（杨喜茵）

诉求驳回

●买房送车位使用权，可指定车位吗？

近年来，不少楼盘都提供买房送停车位的优惠。王先生向某房产公司购买了广州市南沙区某楼盘的房屋，也享受了这样的优惠。在签订房屋买卖合同时，王先生和房产公司还签订了一份《车位使用协议书》，约定：基于王先生购买房屋，某房产公司同意提供小区内1个车位给王先生使用，车位先到先占，使用期限50年。

入住后，王先生发现小区车位分为产权车位和机械车位，现阶段业主能使用的车位大部分属于机械车位，但他所购的商品楼房对应的地下车位无机械车位，他觉得房地产公司应该向他交付普通的产权车位。但房地产公司却表示，小区产权车位均用于出售，机械车位用于出租或赠送，未约定车位必须位于王先生所购商品房所在楼栋。王先生遂起诉至法院。

地点：广州市南沙区人民法院。

结果：法院一审判决：驳回王先生的诉讼请求。王先生不服，提起上诉。广州市中级人民法院二审判决：驳回上诉，维持原判。

依据：广州市中级人民法院法官李光华表示，本案中，双方签订的协议明确约定开发商提供涉案小区内的一个车位供业主使用，因此开发商选择向业主交付小区内的机械车位符合合同约定，业主要求开发商必须交付其商品房楼栋所对应的地下的一个产权车位，欠缺合同依据，因此其请求未得到支持。（杨喜茵）