不用刻意备置太多生活用品，亦可避免租房时潜在的“坑”

近日，长租公寓品牌魔方生活递表港交所，再度掀起长租公寓上市的浪花。而此前，长租公寓上市前辈——蛋壳公寓、青客公寓已经一地鸡毛，蛋壳公寓从美股黯然退市。据悉，魔方生活为国内首家采取集中式经营的长租公寓，相比于分散式，这种经营模式风险相对较低。

当前，市场对长租公寓态度复杂，一方面，自2020年疫情以来，长租公寓爆雷不断，多地长租公寓品牌传出爆雷消息；另一方面，政策面一直发力支持长租公寓发展，资金仍在流向这个行业。头豹研究院发布的《2023年中国集中式长租公寓趋势洞察》显示，长租公寓市场规模从2017年的144亿元增长至2021年的449亿元。市场上集中式长租公寓运营数量从2017年的100万套增加至2021年的260万套，年复合增长率达26%。入局者不乏万科、龙湖等知名房企。

有专家表示，市场对于长租公寓多需求是切实存在的，但过度激进扩张必然导致风险累积。只要守好不乱扩张的底线，长租公寓是可以赚钱的。

年轻单身人士为租客主流
“单间”或“一房一厅”户型成主力

长租公寓在中国的发展有充足的时代背景。一方面，随着城镇化水平的提高，越来越多人口向城市集中；另一方面，较高的置业成本让住房租赁成为解决大城市居住的重要替代品。对于成长于千禧年后的新生代人口来说，这些人从校门走向社会，一方面需要在大城市找到成本较低的居住方式，另一方面也对居住品质有一定的要求。而集中式长租公寓很好地满足了这部分人的需求。

一般说来，长租公寓的经营有分散式和集中式两种模式。两者主要的区别在于运营模式及物业来源的不同。传统民宅租赁物业来源于不同个人业主分散在不同地点的民宅，而集中式租赁通常与机构业主签订长期整租协议，可在一栋楼中提供大量公寓。而这又为提供标准化服务创造便利条件。

由于集中式长租公寓能够提供稳定、安全与多元的服务，近年来集中式长租公寓市场快速增长。据头豹研究院数据，集中式长租公寓运营数量由2017年的100万套增至2021年的260万套，年复合增长率达26%。这些公寓一般会被精致装修，并配置好必备家具和家用电器，以达到拎包入住的效果。

年轻人为集中式长租公寓的主要消费群体，数据显示，集中式长租公寓租客年龄在20-25岁之间占比为35%，为所有年龄段中人数占比最高的区间。与此同时，近一半的租客为单身状态，另有34%正处于恋爱中，而已婚群体仅有11%。基于以上特征，“单间”或“一房一厅”户型的公寓成市场供给主力。

无须备置太多生活用品
“省心”成长租公寓核心优势

从职业看，多数长租公寓租客为公司职员，占比达71%。与此同时，来自于三线城市及非核心城市的比例具有显著优势，这正反映了当前国内人口，尤其是年轻人进一步向高层级城市集中的趋势。这些群体一般具有相对稳定的收入，可以负担集中式长租公寓相对较高的租金。数据显示，集中式公寓消费者中月入5000元至10000元的群体占比最高，达到38%，而10000元至15000元的，占比达24%。

一名来广州工作超5年的长租公寓白领告诉新快报记者，虽然公寓租金相比于直接找房东租房更贵些，但胜在省心，不用刻意备置太多生活用品，而且也可以避免许多租房时潜在的坑，如房东不退押金、虚假房源等。研究显示，有49%的租房消费者认为“虚假房源”是租房时的主要痛点，除此之外，“换工作频繁搬家”“房屋质量差”“恶意抬高租金”“克扣押金”等也是租房者要面对的主要问题。

而从对长租公寓的偏好看，集中式公寓消费者对于智能家居的配备和租住环境的社交属性有较强的需求。66%的消费者表示希望公寓的服务中能够包含乔迁搬家和日常维修服务，18%的人希望公寓能事先配好家具。而以上所有问题，机构化经营的长租公寓在市场上更具优势，尤其是集中式长租公寓。

多家上市房企入局长租公寓
集中式经营成为新宠

集中式长租公寓的发展与政策面的支持不无关系。早在2016年，国家便开始推进租售并举，出台一系列政策培养发展住房租赁市场，在经历长租公寓市场爆雷后，政府开始加强对市场的监管，行业进入调整期。2021年起，政府开始高度重视保障性租赁住房建设，对机构化住房租赁市场的政策支持力度进一步加大，重点从税收优惠、盘活存量资产以及融资和资本市场三个方面推动长租公寓市场发展。

2021年7月，国务院颁布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，文件指出要突出住房的民生属性，扩大保障性租赁住房供给，缓解住房租赁市场结构性供给不足，推动建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，加速推动保障性租赁住房筹建。至2022年5月，发改委又发布《关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）有关工作的通知》，提出要助力盘活存量资产，拓宽保障性租赁住房建设的权益型资金来源，推动保障性租赁住房REITs业务规范有序开展。

在政策支持下，很多知名房企入局集中式长租公寓，如万科、龙湖、旭辉、华润等。万科在年报中表示，旗下集中式长租公寓业务在规模和效率上保持行业第一，领先优势继续扩大，运营管理租赁住房21.5万间，其中保障性租赁住房5.9万间。2022年租赁住宅业务实现营业收入32.4亿元，同比增长12.1%。龙湖集团在年报中表示，集团长租公寓品牌冠寓稳步发展，累计已开业超11万间房源。在规模扩张的同时不断精细化产品和服务，提升运营效率，开业6个月以上房源的出租率91.1%。租金收入同比增长9%至24.4亿元人民币。

据世邦魏理仕的研报显示，2020年以来，全国长租公寓大宗投资仍加速增长，2022年上半年大宗投资交易额达40亿元。不过，华经产业研究院的一份研究报告显示，长租公寓近几年投资数量有大幅缩减，2020至2022年投资数量均不超5笔。这一方面受疫情影响较大，另一方面主要是行业在经过爆雷风波后，开始结束野蛮增长，资金逐步向高质量的投资项目集中。在这个过程中，主流房企入局并逐步扩大规模，相较运营商整体高资产的房企更值得信任，一定程度上加速了集中式长租公寓的规模扩张速度。华经产业研究院认为，预计未来，服务将成为集中式长租公寓的关键竞争要素。

如何构建稳定盈利模式
市场参与者仍需时间博弈

尽管拥有政策的支持和资本的流入，但经过爆雷期后，市场内仍存“谈长租公寓”色变的氛围。2020年以前，长租公寓市场的投资热度远超当下，尤其是在2015年至2018年，每年都有超30笔对长租公寓的投资。若单以投资金额算，华经产业研究院数据显示2019年为长租公寓投资高峰，达到125.61亿元。不过突如其来的疫情打破了平静，而其中蛋壳公寓的爆雷为其中典型代表。

彼时，蛋壳公寓一方面以“高进低出”抢房源，另一方面以租金贷来套牢租客，为自己筹措进一步扩张的资金，但最后乏力的业务增长跟不上扩张速度，使得最后资金链断裂。除蛋壳公寓外，友客公寓、巢客公寓、岚越公寓等参与者尽数倒在了资金链上。

针对长租公寓的问题，住建部、发改委等部门曾联合发布了《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》。在提出的一系列措施中，明确要求对“高进低出”“长收短付”经营模式的租赁企业加强监管，严格管控租金贷业务，要求租金贷占比不得超过30%。

IPG中国首席经济学家柏文喜此前接受新快报记者采访时表示，长租公寓的市场需求是真实和可持续的，原本的自持物业和租赁物业的运营管理模式也是可持续的。之前之所以多家长租公寓企业爆雷，是因为商业模式跑偏了，演变成了以融资为目标的只顾追求规模增速的成长模式。柏文喜认为，在多家长租公寓爆雷之后以及三年疫情的压力之下能够生存至今的长租公寓企业基本上都是属于对原有的长租公寓市场和运营模式的回归，因此只要精益运营和积极凝聚社会资源寻求发展，长租公寓这个行业是一个可以赚长期钱的行业。

自蛋壳公寓、青客公寓上市以来，市场再未出现新的分散式长租公寓IPO，此前，有消息传言链家旗下分散式长租公寓自如计划4月份上市，但此后无后续消息。魔方生活是第一家筹备上市的集中式长租公寓，不过，这已经是其第二次递表港交所，去年9月递交的资料已经失效。

新快报记者阅读其招股书发现，魔方生活疫情期间也曾大举扩张，虽然扩张节奏有节制，但仍让其资产负债率超80%，这再次触动长租公寓行业的敏感神经。与此同时，公司业绩波动明显，2020年至2022年三年间，有两年录得净利润亏损。有业内人士表示，当公寓运营方与业主签订协议后，便形成既定的未来现金流出，而未来的现金流入存诸多不确定性，如何最大限度避免公寓的“空置”，以及尽量保证稳定的获客都是长租公寓现阶段需要解决的问题。可见，尽管有政策支持、资本流入，但若要形成稳定盈利模式，还需业主、平台、租客等市场主体经过一段时间博弈。

数据来源

头豹研究院《2023年中国集中式长租公寓趋势洞察》、世邦魏理仕《中国长租公寓投资报告》、华经产业研究院《2023-2028年中国长租公寓行业市场深度分析及投资潜力预测报告》、万科A2022年年报、龙湖集团2022年年报、魔方生活招股书等。

策划：新快报记者 罗韵
统筹：新快报记者 梁彧
采写：新快报记者 刘艳爽
制图：廖木兴