房贷转经营贷现象已引起监管层面和银行机构重视

“月供还款压力大、之前贷款利息高想节省利息的看过来……”“年率低至3.0%，省到即赚到！”

2月20日，5年期以上贷款市场报价利率（LPR）下降25个基点至3.95%，房贷利率也随之下降，但由于房贷利率的重新定价通常以年为单位，例如每年的1月1日或者贷款发放日，这意味着，部分借款人要再等一段时间，才能享受到更低的利率。不少从事经营贷业务的中介瞄准了部分借款人急于降低房贷利率的心态，在朋友圈再度打起了“转贷降息”的广告，掀起了一波新的营销。然而，看上去很实惠的转贷降息业务背后却暗含着多重陷阱。

消费痛点

经营贷到期续贷出现资金缺口

转贷降息并不是新鲜事，因为有资金周转需求，家住广州天河的徐女士早在2021年底就通过中介将自己的房子做了经营贷抵押，“当时我的存量二套房贷利率超过5.0%，中介告诉我，可以转成3.6%的经营贷，利差约1.4%，贷款500万元，每年少了7万元利息支出。当时即便是向银行申请降息房贷也只能降到4.5%左右，相比之下，每年可节省4.5万元利息。”

在这种对比之下，经营贷供需两旺，近年规模越滚越大。不过，看上去很美的“转贷降息”其实“陷阱”多多。

无独有偶，去年底，有深圳网友在网上发布的“求助帖”一度引起了广泛关注，该网友表示，2020年他在深圳南山区投资一套1500多万元的房，当时用经营贷置换出了1600万元的贷款，2023年经营贷到期，到了归还本金的期限时却发现，“房子挂牌价跌到1200万元，信用卡、网贷等综合起来还有150多万元，即使卖掉房子，除了亏掉已经偿还上百万元利息，还得负债600万元。”

准备做经营贷续贷的徐女士也遇到了同样的烦恼。去年以来，房价调整比较明显，她在天河的房子挂牌价目前已经跌了将近1/3，“评估价相比此前大概下降了两成”，徐女士告诉记者，可能需要补交将近100万元的差价给银行。

转贷降息过程不复杂但埋“雷”

“贷款人在房贷转经营贷的过程中其实是变相加了杠杆的，或者是做高了房屋的评估价值，因此实际能贷出来的款项也相对较高”，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向记者表示，在这种情况下，如果房价下跌百分之二三十的话就跌破了房屋价格本身，变成了负资产。这也是上述深圳网友即便已经还了上百万元的利息后仍然负债600万元的缘故。

某股份支行广州一家分行的贷款经理也向记者表示，转贷降息过程看似不复杂，但却埋着一颗巨大的“雷”。“经营贷本质就是赌房价上涨，如果三年内房价不涨反跌，到了归本的期限就会出现资不抵债的局面。”另一方面，由于目前大部分贷款中介办理主要业务是“转贷”而非“续贷”，因此贷款三年期后，贷款人只能自己承担风险。“一旦房价跌幅超过三成，银行在续贷时就会降低额度甚至是不再续贷，这种情况下，贷款人要么转到其他额度高的银行，要么自己想办法找钱补上资金缺口，降额续贷。”上述贷款经理表示。

经营贷是银行向个体工商户或小微企业等经营实体发放的经营性用途的贷款，这也意味着，申请经营贷必须要提供营业执照和经营流水。在贷款客户没有经营公司的情况下，又是如何操作的呢？

对此，广州一贷款中介业务员向记者表示，可以代为办理营业执照，不过需要收取一定费用，也就是说，贷款人除了需要入股借住壳公司，还需要支付后期维护公司“运营”成本。同时，如果贷款人需要资金结清房贷的话，中介公司也可提供过桥垫资，用新房本办理经营贷，提供的过桥资金需要收取利息。以办理300万元贷款为例，上述费用加上办理转贷的中介费需要额外支出7万元-9万元，也相当于提前支付了一笔利息。

行业趋势

监管层面及银行机构频繁发声

事实上，房贷转经营贷的现象，已经引起了监管层面和银行机构的重视。

湖北、河南、河北等地银行机构都曾发布声明表示，银行贷款业务从未与贷款中介或个人合作，在办理贷款时也从未收取过中介费、代办费等费用，消费者办理贷款业务要到正规银行网点或银行线上平台渠道办理，对他人代办转贷业务不盲听、不盲从。

监管部门也曾多次针对转贷业务发布风险提示。其中，辽宁银保监局在2023年发布的《关于提前还贷或转贷的风险提示》明确表示，随着国家对小微企业支持力度的加大，经营性贷款利率持续走低，社会上出现一些违规“贷款中介”，他们以“利率低”“期限长”“放款快”为由，诱导消费者借“过桥资金”提前结清“房贷”，再办理“信用贷”“经营贷”归还“过桥资金”，从而谋取高额中介服务、资金过桥费用，同时使消费者陷入违规转贷的多重风险之中，甚至要承担刑事责任。

2023年8月31日，中国人民银行、国家金融监督管理总局在发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》时要求，金融机构应对申请经营性贷款和个人消费贷款等贷款的用途“进行穿透式、实质性审核”，并明确提示风险。对存在协助借款人利用经营性贷款和个人消费贷款等违规置换存量商业性个人住房贷款行为的中介机构，一律不得进行合作，并严肃处理存在上述行为的内部人员。

经营贷违规的顽疾固然要拔除，对普惠小微企业的信贷支持更不可因噎废食。在央行等相关部门的大力支持下，普惠小微企业融资环境正在逐步改善。

声音

◎广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉：

银行严格执行差别化住房信贷政策

经营贷的初衷是为了支持普惠金融，支持中小微民营企业，因此利率相对较低。然而在实际操作过程中，某些银行机构为了完成普惠贷款的任务，在一定程度上默许了房贷转经营贷的操作。实际上，经营贷资金违规流出，没有起到支持中小微的实际作用，也相当于变相炒房，脱实向虚，在此情况下，一旦出现房价下跌和居民收入的降低，必然会导致银行贷款业务不良的提升。

要遏制经营贷资金违规转入房市，首先应从银行的源头上来作一些规范，银行必须严格执行差别化的住房信贷政策，进一步落实贷款资金的贷中审查和贷后检查，对贷款的实际用途进行追踪，加大资金流转监测，一旦发现违规行为及时追回贷款，并且纳入征信记录。

其次，对中介机构的违规行为也要进行打击，严控中介机构虚高评估房屋价格，以此杜绝套贷款的行为。

再次，要提醒贷款人，不能仅仅看到利用经营贷加杠杆买房获利，从长期来说，这种方式不但会导致月供增加，风险也会随之增加，更应该从全生命周期来衡量，看看自己的中期收入能否支撑后续的偿款能力。

◎北京德恒（深圳）律师事务所合伙人王厚盛律师：

源头发力，规范贷款中介宣传行为

在经营贷申请和续贷期间，房贷贷款人都必须保有企业股东的身份，作为股东，需要对企业的经营状况承担责任，如若公司经营出现问题，股东需要承担民事、行政乃至刑事责任。此外，经营贷借款合同一般约定贷款用途为生产经营周转，不得用于购房、投资等用途，如果被发现改变贷款用途，则面临银行要求提前偿还贷款，并承担违约责任的风险。房贷转经营贷获得资金后，如果经营不力，或者违规投资失败，到期不能偿还经营贷的贷款本息，则借款人将陷入财务困境，有个人征信不良记录的风险。

在提醒消费者谨慎借贷的同时，还需监管部门从源头发力，规范贷款中介的宣传行为。贷款中介往往宣传经营贷“利率低、放款快”，有意无意地隐瞒贷款期限短，到期可能无法续贷的风险。金融机构在审批贷款时也应提示到期可能无法续贷的风险。在经营贷借款合同条款中，用醒目的方式提示风险。同时，金融机构还应加强贷款用途的审查。在审批贷款时审查真实经营需要，放款后审查贷款用途。

采写：新快报记者 范昊怡