新快报讯 记者从广州市房地产中介协会（以下简称“协会”）获悉，2023年协会全年共处理374宗咨询案，有关存量房转让、住房租赁的咨询案件数量较多。较多咨询的问题，消费者可登录协会微信号（gzrea2010）中的交易知识专栏进行了解。同时，协会公布了房地产交易年度四大案例。

案例一

买房一年后被告知多6平米，得腾还！

黄姨三年前通过某中介公司介绍，看中了刘叔的房子。刘叔的房子是单位分配的房改房，楼层不高，建筑面积虽不大，但房屋的实用率很高，屋内经过重新间隔，也有两房和独立的厨房厕所。于是黄姨很快便确定了购房意向，与业主刘叔签署了《房屋买卖合同》，一个月后便顺利完成过户。

黄姨入住房屋一年后，邻居陈伯的儿子陈某找到她，向她表示，她房屋内的厕所面积，约6平方米，应属于他家的合法面积，要求把厕所面积腾退出来。这下子把黄姨给弄迷糊了。黄姨当年购房时，原业主刘叔曾表示他已经在这里住了20多年，买房时也没有跟她提及屋内厕所部分的面积非其房屋的面积。

陈某表示当年由于房改面积不足，房改单位将黄姨右侧的那套小面积房屋补给父亲。陈某父亲则居住在黄姨房屋左侧那套面积较大的房子里。原业主刘叔当年为了自己屋内有独立的厨房厕所，所以改建的时候占用了原属父亲房屋的厕所。

黄姨对此表示不接受。于是陈某找了专业的测绘机构对房屋进行测量，并向法院提起诉讼，要求黄姨腾还非法占用面积。

经过测量，黄姨的房屋的实际面积确实比房产证的登记面积大了6个平方，多出部分正是黄姨屋内的厕所部分面积。法院最终判决要求黄姨腾还该部分面积。

黄姨觉得自己很冤大头，看房时房屋是否有独立厨房厕所是她决定买不买的重要因素，若当时知道刘叔的房子没有厕所，她也不会选择买刘叔的房子。现如今她只能重新调整房屋格局，将厕所的面积腾出去。

案例二

签约后全额支付中介费， 交易未完成能否退回？

2023年初，买方梁某委托A中介公司寻找合适的房源，中介公司的经纪人为梁某带看了多套的物业，并且根据梁某的购房需求，介绍了各套房源的优缺点以及需缴纳的税费等。最终，在A中介公司促成下与卖方陈某签订《房屋买卖合同》（下称“合同”），合同约定房屋成交价为400万元，签约当天支付购房定金10万元，首付房款120万（含定金）在完成房屋过户出具回执当天完成支付，剩余280万以银行按揭贷款方式支付。交易双方与A中介公司分别签订《中介服务合同》（下称“服务合同”），约定在合同签订当天，按成交价的1%向A中介公司支付中介服务费。签约完成后，买方梁某向卖方陈某支付定金10万元，买卖双方分别向A中介公司支付4万元中介服务费。后买方梁某因银行最终同意贷款的金额仅为240万，现有资金无法支付首期款，向卖方提出解除合同。

A中介公司多次组织买卖双方调解，寻求补救措施，但未能达成一致。买卖双方就违约金问题分歧较大，卖方陈某向法院提起诉讼，要求按合同约定的成交价的10%作为违约金并赔偿其已支付的中介服务费。经法院判决，双方解除合同，梁某向陈某支付解除合同违约金40万元以及4万元中介服务费。

梁某认为A中介公司促成合同签订后，并未提供合同签订后的“抵押、过户、收楼”等房屋交易环节的相关服务，应退还全部或部分中介服务费。他故向协会投诉A中介公司乱收费的问题。

协会建议消费者在签订合同前，应谨慎考虑，考虑是否有足够的资金面对可能出现贷款不批或贷款不足的情况，若无，请在签约前与卖方协商，一旦出现贷款不批或贷款不足的情况下的补救措施。

案例三

租期未到屋已售，腾不出房每月需付1万元违约金

2021年3月，李小姐继承父亲一套位于荔湾区的房子，由于当时正处新冠病毒感染疫情期间，李小姐是住在天河区的，故房子继承后一直空置。2021年10月，刘先生通过李小姐的邻居联系到李小姐，表示他也住在附近，经营着一家房屋中介公司，主要做社区和街坊生意，几年前已认识李小姐父亲，想着自己现住的房子租期到了需要找房子搬家，所以冒昧通过邻居找到李小姐，是希望李小姐可以将房子租给自己。李小姐想着自己未必有时间打理房屋，如果租给刘先生，自己可以省去打理房屋，每个月还可以收一笔租金。只是疫情期间，双方无法在线下签订房屋租赁合同，刘先生也告知李小姐不用签订租赁合同，只要在微信上确认租赁关系就可以了，如果哪天李小姐想出售房屋，只要提前一个月和自己说，就会腾空房屋协助李小姐办理房屋交吉手续。

李小姐考虑到日后房屋出售，需将挂在该房屋的户口迁移出去，迁移户口到集体户需要提交名下房产非本人居住的证明，于是李小姐找到刘先生商量补签房屋租赁合同事宜，但双方协商过程中一直都是以办理户口迁移为前提，未提及补签租赁合同后如出售房屋可能产生的问题。李小姐与刘先生经协商后，同意补签两年的租赁合同并提交到户籍迁移部门，租赁合同约定的租期为2022年7月5日至2024年7月4日。同时李小姐也口头告知刘先生房屋正在放卖，一旦与买家签订房屋买卖合同，希望刘先生能配合尽快腾空房屋。

2023年2月，A中介公司找来了买方温小姐。房屋的各方面都符合温小姐的需求，在简单协商后，李小姐与温小姐签订了房屋买卖合同，由于是带有租约，双方协商房屋交易过户后，由李小姐负责租客清退工作，如在5月31日仍未完成清退工作，则李小姐每月需支付温小姐10000元的违约金。

2023年4月，当房屋交易手续完成后，李小姐请刘先生按约定退租腾空房屋。此时，刘先生以房屋租赁期未到为由，拒绝清退。刘先生认为其与李小姐的房屋租赁合同租赁期至2024年7月，以“买卖不破租赁”为由不同意清退房屋归还李小姐。双方协商不成，最终通过法院调解解决。

协会分析，此前，李小姐与刘先生并未签订房屋租赁合同，双方是无固定期限的租赁关系，李小姐只要提前一个月告知，支付相应的补偿金就可以与刘先生解除租赁关系。但由于李小姐后来与刘先生补签了房屋租赁合同，且租赁合同未注明实际用途，就相当于将无固定期限的租赁关系变更为固定期限的租赁关系。如租期未到，承租人主张继续履行租约，法律上是予以支持的。

案例四

想做阴阳合同被拒，最终打上官司

罗先生与朱小姐是一对外地来广州打工的小情侣，在广州工作6年期间一直在租房住，省吃俭用为在本地置业做好准备。2023年3月，两人通过中介公司在海珠区看中了一套250万元的二手房，业主是香港籍的张先生。由于两人的积蓄只有50多万元，考虑到房屋还要装修和购置家电等，首期款方面还是不够的。二人询问朋友，得知可用报高成交价格获取更多贷款的方式，来减少首付比例。

于是罗先生与朱小姐要求中介公司协助制作交易价格为335万元的网签合同，准备申请230万元的贷款。中介公司了解情况后对两人的要求予以明确拒绝。无奈之下，两人私下找业主张先生并说服其通过自行交易的方式制作网签合同，并向张先生承诺一定能按照三方签订的《房屋买卖合同》的成交价格给齐房款。业主张先生告知家人买方的提议，家人提醒他在收齐房款后，房款转移出境，需要做合法资金来源申报手续。张先生向相关部门了解后，才得知财产转移申报是根据网签合同出售价和完税证明等文件，并非根据三方签订的《房屋买卖合同》。现网签合同的出售价高出成交价85万元，与实际所得房款金额不符，可能无法通过申报。

再三考虑之下，张先生不同意买方的建议，坚持按原交易价格制作网签合同。罗先生与朱小姐认为如按250万元成交价格申请贷款，他们无法达到首付款的支付条件。双方意见争执不下，最终双方通过司法途径解决。

协会分析，部分购房者为了达到少付首付或不付首付的目的，采用签订“阴阳合同”的方式，向金融机构申请住房贷款，获取更多的贷款资金。但作为购房者可能面临以下风险：1.网签价格高于实际成交价格，购房者税负成本会增加；2.当银行发现出现“高评高贷”情况，有权拒绝发放贷款。届时，购房者会被要求依据合同支付全部房款；倘若不能支付，将面临被追究高额违约金。同时，贷款人会被银行列入黑名单，以后都不能申请贷款。3.购房者甚至还可能面临涉嫌骗取贷款罪的刑事风险。

采写：新快报记者 王彤