新快报讯  5月6日，深圳市住房和建设局发布《关于进一步优化房地产政策的通知》（以下简称《通知》），明确对分区优化住房限购政策、调整企事业单位购买商品住房政策、提升二手房交易便利化等方面进行政策优化和调整。

非深户社保年限缩短至1年，深户最多可购三套房

《通知》明确，非深圳市户籍居民家庭及成年单身人士（含离异）限购1套住房，在盐田区、宝安区（不含新安街道、西乡街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区范围内购买住房，个人所得税、社会保险的缴交年限要求由3年调整为1年；在其他范围内购买住房，个人所得税、社会保险的缴交年限要求仍为3年。

另外，《通知》提出，有两个及以上未成年子女的深圳市户籍居民家庭，在执行现有住房限购政策的基础上，可在盐田区、宝安区（不含新安街道、西乡街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区范围内再购买1套住房。此前，深圳市户籍家庭在当地最多可购两套住房，换而言之，该政策之后，深圳市户籍多孩家庭最多可以购买3套商品住宅。

易居研究院研究总监严跃进表示，此前深圳非核心区即盐田、宝安（不含新安和西乡）、龙岗、龙华、坪山、光明和大鹏等7个区中，外地户籍限购一套，社保缴纳年限为3年。此次政策明确下调至1年。此类政策从社保缴纳的角度做了放松，使得更多人符合购房资格。其也有助于此类非核心区新房库存的去化。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉亦认为，此次深圳参考京沪松绑限购的原则，小步快跑、留有余地、定向疏解。针对外围区域库存挤压、去化压力大，房价下跌严重，并扰动全市房价预期、楼市整体预期的现实情况，将铁板一块的外地人限购政策松绑，将其购房资格从社保3年收缩至1年，定向疏导到外围库存压力最大、楼市销售下滑最大的区域。其他区域则继续坚持原有的限购政策。

“支持多子女家庭多购一套，同样更多是为了去库存。”他进一步补充说道，对多子女家庭提供住房支持，这是过去各地普遍实施的政策，但多见于公积金额度提升，杠杆率提升（降低首付比例）。近年来深圳等一线城市新市民结婚延后，甚至选择单身，松绑单身限购符合个体对于婚育的个性选择，不能在住房方面继续坚持单身限制购房的歧视性政策。

恢复企业购房，且没有套数限制

在企事业单位购买商品房方面，《通知》规定，同时满足设立年限满1年、在深圳市累计缴纳税款金额达100万元人民币、员工人数10名及以上条件的企事业单位，可在盐田区、宝安区（不含新安街道、西乡街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区购买商品住房，用于解决员工住房等需求。

“过去限购政策严厉的时候，企业购置住宅是严禁的。而此次深圳对于企业购房做了放松。对于员工10人以上的一定规模企业，允许在深圳非核心区购置商品住宅。此次政策也没有明确限购几套的说法，也意味着此类企业后续购置新房的约束明显减少。从深圳市场来说，企业购置此类住房的需求量比较大，同时也较好解决了职工的住房问题。” 严跃进表示。

提出“收购二手房”概念，支持房企等“以旧换新”

令市场关注的是，今年的五一假期前后，多地房企联合政府相关部门开展名为“以旧换新”的活动。据不完全统计，截至目前，有超过50个城市推出“以旧换新”相关政策.

此次发布的《通知》亦强调，支持在深圳市有开发项目的房地产开发企业以及相关房地产中介机构开展商品住房“收旧换新”和“以旧换新”工作。对于实施“收旧换新”的房地产开发企业，收购换房人旧房时不受深圳市关于企事业单位、社会组织等法人单位购房政策的限制。市住房公积金管理中心将提供房屋交易便民服务，优化商品住房“带押过户”流程，提升房地产交易便利度。

严跃进认为，关于房企收购二手房的提法，最早是在江苏扬州的以旧换新的模式中有所提及。严格来说，深圳此次属于全国第二个明确“房企也可以收购二手房”概念的城市。此次对于房企收购二手房，做了最大程度的政策宽放松，即没有太多的约束。房企收购二手房，和此前提及的国企收购二手房有本质区别。其客观上也使得房企的业务得到拓展，某种程度上使得两种存量房屋都得到了盘活，即业主的二手房房源和房企的新房库存房源。其本身也不占用地方财政资金，是后续各地在“以旧换新”过程中可以积极学习的政策内容。

李宇嘉则分析表示，这是深圳地方政府首次出面支持“以旧换新”，此前都是中介机构、行业协会在推动，但实际效果并不大，属于小大小闹。据自身了解，目前已经签约以旧换新的某项目，现在合计有20位业主计划参与，但二手房还未卖出去，卖房难、卖房周期长，这是最大的问题。还应该由各方（特别是行业协会）动员，鼓励开发商降价、拿出优质房源，鼓励业主降价出售，并在新房折扣上得到弥补。同时，加大利率、税费、经纪费减免的支持力度。此次，深圳还提出优化商品住房“带押过户”流程，这也能加速以旧换新，但带押过户提了2年了进展不好，主要是中介机构和金融机构担心蛋糕受损，建议住建部门和金融部门合力推进，让以旧换新的效率更高一些。

新政影响力度几何？

今年春节以来，深圳楼市呈现出缓慢回暖的趋势。深圳中原研究中心监测数据显示，2023年深圳新房住宅共成交31621套，总面积321.4万平方米，均处于近5年来的低谷；深圳二手住宅成交32768套，同比增长51.0%，但增幅较大主要因为2022年基数低。今年4月，深圳二手住宅过户量4171套，环比上涨近9%，同比上涨近31%，创近3年来新高。4月深圳一手住宅预售成交2355套，环比上涨近5%。

业界对于政策进一步松绑也是充满期待。早在今年2月，深圳市住房和建设局发布的《关于优化住房限购政策的通知》明确，深圳市户籍居民家庭（含部分家庭成员为深圳市户籍居民的家庭）限购2套住房，深圳市户籍成年单身人士（含离异）限购1套住房，对户籍居民不再限定落户年限以及缴纳个人所得税、社会保险年限。非深圳市户籍居民家庭及成年单身人士（含离异）购买住房，个人所得税、社会保险年限要求由5年调整为3年。据了解，这也是自2020年7月深圳市住房和建设局发布楼市调控“新八条”政策以来，深圳住房限购政策首次出现松动。

对于此次楼市政策松绑，严跃进表示，这次深圳放松力度很大，尤其是对于社保缴纳的条件压缩为1年，使得此类区域购房的机会明显增大。鼓励房企收购二手房，明显是一种非常重要的创新模式，对于二手房盘活具有积极的作用。这也和近期中央政治局会议提及的“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”政策非常吻合。北京、深圳的政策放松，说明一线城市政策放松是近期的市场热点，这也有助于增强后续其他城市政策宽松的预期。

李宇嘉表示，总的来讲，此次深圳的新政在预料之中，贯彻了小步快跑、留有余地、定向疏解的原则，与京沪的策略基本一致，不是单纯为了去库存而去库存，而是将存量消化与增量消化结合起来，与新市民、年轻人购房，融入城市和就业解决的新型城镇化结合起来。

他进一步指出，从效果来看，2021年“7.15”新政以后，到现在已经近3年了，客观来讲积累了一部分购房需求。此次深圳新政是对政策的纠偏，能够释放一部分被干预政策限制的需求，包括多胎家庭到外围购置大户型住宅、企业给人才买房、满足非户籍人口、单身人群在深圳上车的愿望。不过，不久前深圳松绑户籍3年社保3年入户的购房限制，效果并不是明显，突出表现在新房（改善为主）继续在地量运行，反而是刚需为主导的二手房开始反弹，但主要也是前期积累的低价房源消化、业主降低挂牌价，以及一季度入学购房需求集中释放。从购买力来讲，外地人远逊于户籍人口，因此此次政策的效果不能高估。当然，如果市场继续疲弱，后续还会有其他政策跟进，比如非户籍彻底退出限购，增值税免征期5年改2年等。关键还在需求端购买力的提升，这取决于收入、就业和消费等。

采写：新快报记者 梁茹欣