业内人士估计，下半年各项目将继续用“好产品”“好价格”激发购房意愿

今年广州楼市的年中冲刺热度高涨，密集新政刺激加上大幅让利，导致广州一二手房市场全面开花。6月新房成交7626套，环比增长47%，同比增长24%，创下了近一年来月度成交的最好纪录。在“6·30促销”期间，不少开发商以“限时限量的房源折扣”进行营销，如广钢板块有个别楼盘价格低于3万元/㎡。由于目前市内一手库存去化时间在24个月以上，比正常去化时间超出一倍多，多位业内人士认为，下半年各项目将继续用“好产品”和“好价格”来持续激发购房者的入市热情。

新房成交创年内纪录，千万元以上和远郊低价盘热卖

在多重利好的刺激下，广州楼市上半年收官翘尾，一、二手市场连续7周保持上升趋势。

克而瑞数据监测显示，6月广州商品住宅成交7626套，创下近一年来月度成交的最好纪录，实现了上半年月度成交套数三连涨。克而瑞广佛肖文晓指出：“在新政利好和房企年中冲刺的合力作用下，6月广州一手住宅成交83.24万㎡，环比大增47.89%，创下2022年以来的次高位。此外，全市二手住宅网签宗数达到10456宗，环比大幅上涨33.40%，同样创下自2023年4月以来的新高。由此可见，在‘史上最强’利好出台之后，广州楼市在新政后的表现明显改善。”

而成交量高于平均值上涨的，则是“一头一尾”的细分市场。房地产市场研究专家邓浩志告诉新快报记者，楼市复苏最明显的是豪宅和低价盘。一是总价1000万元以上的高端住宅，6月广州整体成交量增加近五成，高端住宅成交则增加了一至两倍。另一个成交热度较高的是门槛很低的楼盘，如增城、从化、花都等区的总价降至100万元至200万元的刚需盘。“一些原本买了市中心物业的业主，置换成郊区的房子，减轻压力。而最受影响的是总价400万元至800万元的细分市场，竞争非常激烈”。

新房价接近周边地价，广钢地块特价房冲“2字头”

每年的年中冲刺，开发商都以特惠房源及额外的折扣、专场折扣、涨价逼定等营销方式冲业绩。而今年有了利好政策，部分开发商更借着营销节点击穿板块价格体系，令市中心上车门槛一降再降。

以上月底拍出广州上半年的首块溢价地块的广钢板块为例，鹤洞汽修厂地块扣除配建后楼面价约2.85万元/㎡，而距离约3公里的内珠江·广钢花城，则推出“87㎡四房250万元起”的特价房，单价仅2.9万元/㎡。有房产中介告诉新快报记者：“这个项目开盘卖4.4万元至4.7万元/㎡，虽然是广钢边角位，但现在单价不足3万元/㎡，还带装修，比二手房还便宜。”记者查阅世联东一研究院数据，发现在低价攻势下，此楼盘在6月底一周内成交42套房，成为中心区成交表现特别突出的楼盘。

而在近郊的白云湖板块，中建星光城利用成交送车位券及渠道奖励增来访，成交18套；越秀天悦云湖推出3.1万元至3.2万元/㎡的特价房源，相比原来的3.9万元/㎡，同样有明显的调整。网红板块万博有大货量的新盘加入战团，开盘价低于周边项目。越秀万博城开盘价为4.4万元至5.7万元/㎡；而周边的华润长隆万博悦府加推价格则为5.7万元至6.4万元/㎡。在邓浩志看来，“在万博城推出后，预计整个万博板块的楼盘会进行促销”。

高热度能否“续航”看7月，走量仍靠“好价格”

6月的翘尾行情为行业带来了正向反馈，而热度的持续和价格的筑底，将成为买家结束观望的关键。肖文晓预计，经历过半年度冲刺之后，作为传统营销淡季，预计7月、8月广州楼市供求两端都会有所回调，但表现仍会高于上半年平均水平，从而为“金九银十”打好基础。“由于7月房企开始做上半年总结及下半年计划，加上是楼市传统淡季，降价促销会有所减少，开发商推货亦会放慢。”邓浩志称，如果7月成交量只环比下降10%，由7000套变为6000多套，则显示市场较为稳定；如再降至5000多套，则意味着需要继续出台政策以扶持市场。“还有很多楼市政策可以用，例如120㎡以下取消限购、外围郊区‘购房入户’、减免契税……”

事实上，上半年百强房企销量总量下滑明显，房企上半年销售目标完成率仅四成。中指研究院数据显示，上半年百强房企销售总额为20834.7亿元，同比下降41.6%，降幅连续4个月收窄。而从销售目标完成率来看， 2023年上半年，典型房企目标完成率均值为41.5%，相较去年同期的63.2%，目标完成率降低21.6个百分点。其中，越秀地产上半年完成率为37.89%，龙湖集团为30.43%，滨江集团为58.23%，美的置业为36.80%。

多位业内人士认为，在销售压力下，下半年市场整体策略依然是“以价换量”。崔登科告诉新快报记者：“目前库存去化时间是24个月以上，正常库存去化时间应在11个月左右，现在超出一倍多，市场价格下行预期仍然存在。”肖文晓表示，预计下半年房企仍会贯彻“走量”策略，抓紧政策窗口期加大销售力度，用“好产品”和“好价格”持续激发购房者的入市热情。“月成交量正常水平应为7000套至7500套，今年上半年平均只有约5000套，下半年需要‘补窟窿’，所以价格战在所难免”。在邓浩志看来，核心区不少板块价格已经到位，但增城、从化、花都、南沙这些区的价格仍未筑底，番禺、黄埔等近郊的区也处于调整期。崔登科则认为，随着一、二手市场竞争激化，房企面临的不仅仅是区域一手房竞争，价格内卷的预期将会持续较长时间。

■新快报记者 何璐诗