有小区自管16年不亏反盈，也有专家担心自管面临资金、技术以及集体行动的协调难题
“番禺海龙湾小区自管啦！”日前，这个消息不胫而走，这个住着1800多户的较大型小区，让广州小区自管物业行列又多一员，在广州的物管界引起了不少涟漪。广州实行自管的众多小区，到底管得如何？日前，新快报记者进行广泛深入走访发现，自管小区要真正管好并不简单，既要管好人、管好场、管好钱，还要办好事。既要建章立制，关键还要全体业主共同参与，这样才能持续稳定发展。
有自管小区派发红包。
自管小区丰景大厦过年给业主送米送油。
番禺区海龙湾小区
七成以上业主同意实行自管
今年8月5日上午9时，在街道办、居委会、民警等到场监督和指导下，广州番禺区洛浦街海龙湾小区业委会正式接管小区，这意味着该小区正式由业主自行管理，提供物业自治服务，原物业管理公司正式退场。
广州番禺海龙湾小区业委会一位负责人介绍道，业委会于2023年11月成立，2024年5月召开业主大会表决通过自管决议。海龙湾小区建于2005年，业主约1800户，由48栋小高层住宅组成。2023年11月，海龙湾第一届业委会成立，根据业主大会会议结果显示，有73.13%的业主和占比专有面积72.89%的专有面积同意解聘原物业管理公司。
海龙湾小区于今年4月26日至5月25日期间召开了业主大会。大会作出了决议：按照《海龙湾小区业主自行管理方案》实行业主自行管理。该决议于2024年7月24日在番禺区洛浦街道备案通过。
海龙湾小区实行自管的原因是，从2022年7月起，海龙湾志愿者一直关注公共收益问题。
“业主自管小区目前还是不多，主要在一些住户较少的单体楼。像1000户的大型小区要成立业委会，需要667户以上业主的参与（按规定需要2/3业主参与），现实中大家参与小区公共治理的热情相对还比较低，因此很难凑齐人数。”广东胜伦律师事务所肖挺俊律师表示，这次有1800多户的海龙湾小区能通过自管方案，实属不易。
黄埔区建鑫苑小区
共商共议解决问题，每个月公开账务
“我们原来要去公园散步、运动，现在不用了，小区里的花园一点都不比外面差。”在黄埔区建鑫苑小区，黄昏时分，不少放了假的小朋友，在老人的照料下在草坪上玩耍。刚退休不久的赵大姐，也陪着老伴在健身径上慢跑。
建鑫苑小区业主于2001年入住，有500多户，在2019年4月1日正式开始实行自管。业委会主任罗松介绍道，自管之前，小区存在很多问题，比如消防设施基本处于瘫痪状态，灭火器也过期了；监控覆盖不到位，每年均有发生盗窃案件；物管方对于大修不及时，有的拖了将近一年也不解决；外墙栏杆倒塌不维修，仅用铁丝拉网临时应对等。保安人员高龄化，无日常巡逻，仅守大门收停车费。
于是，业委会在街道的协助下成立了业主委员会，召开业主大会通过了自管方案，物业公司也因为公司战略调整及业务重组，和平离场，小区顺利进入了自管模式。
“我们的小区自管，是以业委会为主体，聘请专职人员成立自管中心，专职人员中有一部分是小区有专长的业主，也有小区租客，以及周边小区有专长的业主。”罗松说。
自管以来，建鑫苑小区需要较大维修时均用公共收益及时维修完成，不再像物业管理公司那样要一直等总公司拨款。小区内绿化均全部恢复及设计再造，打造出了园林绿化格局。保安工作全部请专职中青年，日常有巡逻有记录有打卡。加装了地面及出入口的监控，避免了电动车等财物损失。小区还向居委会申请加装了健身器材，并且自购了一部分，使得业主们可以在小区内娱乐健身。大家和睦相处，每年都进行多场活动，丰富了业主们的业余生活。小区还成立了志愿者组织，经常发布活动，为小区建设出力。
黄埔区建鑫苑小区自管后绿美换新颜。
“我们自管以来，每个月坚持公开账务和工作，现在自管五年了，一直没间断。”罗松说，公布的方式是在小区公告栏和小区公众号上。建鑫苑小区自管的经验是，充分尊重业主，凡事共商共议积极解决。账目公开、工作公开，每年结余均有分红。目前小区仍维持在0.75元/平方米的物业管理费，业主们基本满意。
增城区新塘镇汇美体育花园
自管后面貌大有改观，业主交费积极
增城区汇美体育花园共815户，全部是电梯房，从2006年小区建成由前期物业进行管理，管理费为1.15元/平方米。
汇美体育花园业委会主任唐国琦介绍说，2017年后物业服务人员一再减少，小区野草丛生，长到近一米高；公摊水费是业主自用水费的0.5-1.2倍。
2018年，小区成立了业委会并选聘了物业管理公司，但管理不善，每月损失近3万元，物业公司自觉盈利无望，于2020年12月主动退出。
在这种情况下，经过业委会多次讨论，广泛征求业主意见，在绝大多数业主认同下，小区从2021年1月1日开始进行自管。
此后，业主有知情权了，小区收支情况透明了，重大支出都提前向业主公示，业主清楚地知道，收入多少、支出多少、用在哪些地方。所以业主交费就积极了，自管以来交费率都在99%左右。
小区自管以后，卫生变干净了，重新种植草皮，对高大树木进行修剪，小区面貌大有改观，业主满意度大幅提升。
唐国琦说，今后将利用结余资金对小区儿童游乐场所、景观鱼池、运动器材进行维修更换，继续改变小区的面貌。
自管小区汇美体育花园举办社区中秋游园会。
荔湾区金盈居
建章立制，自管16年不亏反有盈利
“这是流动的社区图书角，这是红色文化和广府文化展示墙，这是垃圾分类粤语互动区。”荔湾区金盈居业委会主任练志群带着记者参观小区的文化设施。
练志群所在的金盈居小区，位于荔湾区老城区周门街内，是2003年建成的电梯楼，有301户共1100多名居民，治安秩序良好，道路和公共场所清洁，绿化美丽，业主自豪地称赞自己享受到“世外桃源”般的生活。近年来先后被荔湾区、广州市创建平安办公室授予“荔湾区平安创建示范点”和“广州市平安创建示范点”荣誉。
2008年，金盈居原物业管理公司因经营不善，要求提高管理费与业主协商不成而撤出，小区开始了自管之路。
没有物业管理公司能不能把小区管好？面对这种情况，练志群带领一批热心业主到本市率先由业主自管的丰景大厦取经，认识到“路就是人走出来的”，于是决心学习借鉴。回来后，大家制订了计划，先把下岗、退休的“五老”业主组织起来，分别参与了保安、保洁、保绿、保设备正常运转，大家从不懂到懂，逐渐熟悉了管理方法，建立了每周一上午召开管理人员议事协商的制度，对小区各项工作进行讨论，然后分工分头去做，还先后制定了《保安人员岗位责任制度》《财务收支管理制度》《清洁卫生管理制度》等十四项规章制度。
金盈居21楼有1500多平方米露天平台，入住后陆续有居民用花盆、箩筐甚至水泥砌建种花、种果、种菜、种瓜，常有收获乐也融融……2013年，天台先后出现多处渗漏，练志群一方面聘请防水专业公司维修，另一方面找原来的设计单位会诊把脉，由权威部门出具了关于金盈居天台不适宜种花种菜的评估意见，向全体业主公告后，由全体业主投票表决，最后绝大多数业主同意了《关于保护金盈居天台建筑物安全条例》，几十户种植人家自觉清理了场地，遏制了天台建筑物漏水不断增加的局面。
金盈居自管物业16年，而金盈居一直执行购房时每平方米1.2元管理费的标准。而按照市住建和物价局关于物管费新规定，电梯楼商品房起点价每平方米1.6元标准，不但没有亏损，还节约出50多万元用于维修水泵、电梯和公共建筑等开支，也为业主节约了大笔费用。
记者观察
自管可最大限度将公共收益用在实处
新快报记者在走访多个自管小区中看到，有的小区业主成立了自己的物业管理团队，负责小区的日常巡逻和安保工作；有的小区业主自己组织保洁人员，定期对小区进行清洁和卫生维护。“小区自管包括了自愿性、组织性、服务性，它是以提高居民生活质量为目标，要能提供各种便民利民的服务。”广东华南和谐社区发展中心主任周活宁介绍说。
自管的管理团队需要哪些组成部分？祈乐苑业委会一位负责人介绍道，物业中心员工包括物业主管在内全部都是自聘的。物业中心直属业委会，下设保安部、工程部、清洁部、行政部等部门。
“通过自管，业主们可以更加灵活地根据小区的实际情况和需求，制定个性化的管理方案和服务标准。”海珠区佳兴大厦是2015年10月实行自管的小区，业委会负责人张秀英表示。
自管小区举办美化家园志愿服务活动。
“哗，一年有那么多公共收益。”“公共收益原来可以充值补贴物业管理费。”在采访中记者了解到，有些小区因为经营得好，每年还有分红。其实这是有法律依据的，民法典规定：建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共同部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。
据悉，这些“红利”几乎都出自小区的公共收益，比如停车费、广告费、场地租金等。在业委会自管模式下，能够最大限度地将小区公共收益用在实处，因此在扣去管理和维护成本后还能够有结余，最终成为业主的福利，在广州的自管小区中，这样的例子不少。
越秀区丰景大厦2023年4月贴出公告称：自管19年公共基金超500万元，在全体业主大会授权下，将用积累下来的资金继续完成电梯更换、大堂翻新等惠及小区居民日常生活的工程项目。
自管小区丰景大厦举办社区治理座谈会。
广州祈乐苑自管小区10年来不仅保持了低廉的物业费，还通过游泳馆、网球场等公共设施对外收费，每年总收益达到550万元。
2023年7月2日，裕兴苑小区业委会组织召开“收益返还大会”，共20多万元，每户最少可以获500元，最多的有1200多元。
在公共收益的使用上，各个自管小区有不同的做法，有的发红包、有的抵扣物业费，如《新快报》3月7日《1698户 小区公共收益210万元》一文报道了海珠区嘉鸿花园将公共收益回馈业主，用于冲抵物管费。
专家说法
自管最关键的一条：公共收益一定要公开
新快报记者在多次走访中深切了解到，要自管好小区并不简单，不但要管好人、管好场、管好钱，关键还要办好事。
小区自管目前存在的“难题”之一，是选好合格的领头人和自管团队。2013年5月，作为广东华南和谐社区发展中心副主任，也是金盈居小区业委会主任，练志群把小区的8位党员组织起来，建立了街道首个楼宇党支部，不断完善自管工作。
“业主自管最关键的一条是：公共收益账户一定要公开。”练志群介绍道，金盈居制定了包括“不贪污，不受贿”“维修工程不收回扣”“一切开支精打细算”等8项内容的廉洁服务守则，作为管理人员的行为指南。
一位资深物业管家也表示：自管如果管理不善，可能会导致成本过高；如果遇到一些重大的物业维修问题，自管小区可能缺乏足够的资金和技术能力来解决。“自管并不是万能的，当自管不能胜任工作时，还是应该选用优质的物业管理公司，这样会让服务更惬意。”
一位不愿意透露姓名的业委会主任也坦言自管存在的困难：“自管不是物业管理公司，不存在强制行为，部分不理性的业主只能通过找居委及派出所协商解决，也可能存在影响管理的行为出现。”对此，练志群建议，在小区建设中要把选出楼层代表、定期议事方式、业主群实名房号发言方式等规范起来，因为这些都是保证民主集中制得到贯彻的重要方法。
华南城市研究会创会会长胡刚认为，全体参与是小区自管的金钥匙，未来的社区一定是共策、共建、共享。
采写：新快报记者 邓毅富
