在产业升级转型的关键节点，产业园区需求接近饱和，供应却持续上新，供需失衡之下，园区同质化现象加剧，空置率与回报情况成为产业园区运营面临的主要挑战。如何破局？11月28日，在广州举行的观点产业年会上，有业内人士表示，产业园区可以在深化园区管理体制改革上寻求新动力、在构建现代化产业体系上寻求新作为、在规范招商引资治理型改革中寻求新模式、在深耕特色主题园区上寻求新突破，以及在创新开发主体商业模式上寻求新变革。也有观点认为，我国经济发展目前处于调整期，现在增长减慢的情况是正常的。但在电商持续发展、物流地产、产业园区需求慢慢增加的情况下，供需不平衡的情况会在未来几年改善。

楼宇经济、拥抱REITs......产业园区迎来破局可能

上海张江高科技园区开发股份有限公司原总经理、观点产业研究院顾问葛培健在主题演讲中表示，产业园区可以在深化园区管理体制改革上寻求新动力、在构建现代化产业体系上寻求新作为、在规范招商引资治理型改革中寻求新模式、在深耕特色主题园区上寻求新突破，以及在创新开发主体商业模式上寻求新变革。

招商蛇口产业园区事业部副总经理齐子元则对产业园区退租潮的原因作了一番探析。在他看来，退租潮来的时候，产业中的变和不变，其实是在探求退租潮表层和深层次的原因。“现象之变，从供给端过剩、需求端不足、运营端要谋求穿行。需求之变是市场需要、时代要求、政策导向和产业需求发生了很大的改变。”但其中不变的，是园区运营方要回归产业本质，坚定产业思维与战略转型。

在产业园微操运作上，润城新产业副总经理肖琴提倡向跨境电商学习打造柔性供应链：用招商前置掌握客户的需求，打造高性价比的产品。在肖琴看来，不同的行业门类对产品有着不同的要求，根据所处的不同城市区位，包括客户的类型，它有不同形态的组成。

IWG集团中国区总裁胡懋看到了产业制造、物流、仓储，以及研发之外，产业园运营的另一个重要环节——楼宇经济。他认为办公楼宇经济是产业园区发展的重要引擎，它推动产业园区的经济发展成为重要的组成部分，对于产业园区的资产增值具有很大的作用。

中金基金副总经理、董事总经理李耀光从产业不动产REITs的角度出发，看向了产业资本与园区的未来。他认为，产业地产是真正的、没有到期日的长期资本。企业要拥抱产业不动产公募REITs的时代机遇，充分发挥产业不动产公募REITs的相关作用。“REITs是投融管退的最后一环，有了REITs投融管退就通了，整个链条里需要想的内容就不一样了。”资本浪潮、上市通路打开，产业与物流园区也迎来了更多的破局可能。

从科技、新质生产力中寻找产业未来

传统模式不可持续，新增长点才能带来新增长空间。产业发展的未来就藏在科技、产业升级与新质生产力中。

中集产城园区运营公司（广州）总经理李冰然认为，扎根发展的企业是成熟园区最宝贵的资源。在他看来，旧园区现在面临最大的问题是海量新园区供应带来的客户流失，就算采取以价换量也未必能够抵挡得了这些海量空间带来的冲击浪潮。“成熟园区在市场上能打的牌不多，我们更应该重视园区已有的优势、资源。园区里面不管什么逻辑招过来的企业在这里扎根、发展，一定有它存在的逻辑，一定要重视这里面发展的企业，这是老旧园区面向下一步发展的时候，最宝贵的资源和底子。”

火炬孵化联合创始人执行总裁孙兰兰则表示，产业要用运营体系把旧质生产力替代掉。“我们的关注点可能并不在园区的建设，更多的是怎么样帮助我们的企业在服务过程中产生我的经济效益。”同样作为服务环节的一员，绿城科技产业服务集团有限公司执行总裁陈昂有着不一样的见解：“数字赋能的意义在于数据助力经营、生产力能够解放出来，能够把人力花在更多的温暖企业，做招商、做服务的工作中去。”

在论坛环节，不少与会业内人士聚焦出海带来的机会。第一太平戴维斯广州投资及资本市场部产业及物流地产部高级助理董事、负责人张明杰表示，“未来的跨境电商在整个大的格局之下，可能因为某些贸易的因素有些迟缓，在细分领域的专业化发展上越来越多元。产业的维度或许也会更丰富，不仅是工业品，我们还能看到生活方式的出海。”