新快报讯 “现房销售”这一话题最近成为业内关注的热点。河南省信阳市住房和城乡建设局在近日发布的一则政策文件中提及，“文件印发后新出让土地开发的商品房，一律实行现房销售”，引起市场关注。

事实上，根据国家统计局披露的数据，2024年我国现房销售面积约3亿平方米，同比增长19.1%，现房销售面积占比已经达到30.84%。近几年，北京、深圳等地已在土拍环节试点现房销售。

信阳发文严控预售许可条件

日前，信阳市住房和城乡建设局发布《关于加强商品房预售管理工作的若干措施（试行）》的批前公示。其中提到，严控预售许可条件。按照“新老有别”的原则，对已取得施工许可证的项目，按照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条、《城市商品房预售管理办法》第五条等规定，“投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上”时可申报商品房预售许可；或按照《河南省城市房地产开发经营管理条例》第二十七条第四款规定“工程进度达到设计形象进度的二分之一以上”时，申报商品房预售许可。文件印发后新取得施工许可证的项目，施工进度需达到主体封顶方可申报商品房预售许可。文件印发后新出让土地开发的商品房，一律实行现房销售。

此前，更有市场传闻，“全国范围内将取消预售，实施现房销售”。“近期关于现房销售的讨论确实升温，有各种不同的说法，这也说明关于现房销售的模式，成为房地产发展新模式的一个重要内容和改革方向。”上海易居房地产研究院副院长严跃进告诉记者，信阳此次政策，无疑会成为大家继续关注现房销售的一个地方政策，所以加强政策引导非常关键。

严跃进表示，从具体的政策内容来看，其是在“严格预售许可条件”的框架中进行表述的。这说明对于预售许可的标准是按照从紧和从严的方式进行。实际上现房销售就是一种非常特殊和极其严格的“预售制度”，也即需要项目竣工后才可以销售。这对于理解预售制度改革方向以及更好把握现房模式都有启发。

现房销售模式仍存挑战

实际上，现房销售模式的推行早有苗头。2020年3月，海南省委办公厅、省政府办公厅印发通知，规定新出让土地建设的商品住房实行现房销售制度，海南也成为了全国首个省级出台现房销售政策的省份。除此之外，部分城市在土地出让阶段，就明确规定要实施现房销售。

例如，2022年，北京集中供地时，首批18宗地块中9宗涉及竞报现房销售面积，第二批17宗地块中12宗设“竞现房销售”，第三批18宗地块中13宗设置竞现房销售面积环节。

2023年8月，深圳宝安区的A001-0212地块是首宗“竞现房”宅地；2024年10月，宝安区A219-0080号地块要求全部现房销售。

在政策层面上，现房销售成为了国家正在制定的房地产发展“新模式”的⼀部分。2024年7月的三中全会提出，改革融资方式和预售制度。2024年12月召开的全国住房城乡建设工作会议提出，将“大力推进商品住房销售制度改革，有力有序推行现房销售，优化预售资金监管”列为2025年重点工作之一。

不过，有市场观点认为，全面启动现房销售仍存在不小的压力。严跃进指出，此次提及的现房销售模式，对于开发商影响是最为直接的，因为其提及了新出让土地开发的商品房，都要采取现房销售。对于开发商来说，拿地方面就需要客观评估，更好把握拿地的性价比和财务测算。至少对于今年的房企来说，对于此类制度需要重要评估和观察。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，不管是开发商的财务平衡基础，还是地方政府的土地财政基础，都是建立在预售制度下的。该模式下，开发商既享有较高利润，又通过快速销售回笼资金投入新项目开发，推动土地交易规模扩大。高利润空间同时支撑了房企举债能力和高价拿地行为。另外，现行"自有资金拿地"政策要求缴清土地款后方可取得开发资质。在现房销售模式下，开工到销售的周期从6个月到1年延长至2-3年，也就是2-3年后，才能通过销售回款来回收土地支出。房地产是资本密集型行业，从预售转到现售，必然会导致前端资金占用大，但回收周期长的“错配现象”，会导致开发商拿地积极性明显下降。总结来看，如果推现房销售的话，至少在开发商层面、地方政府层面，阻力还是挺大的。

那么，目前现房销售的时机是否成熟？李宇嘉指出，现房销售能不能推下去，关键看配套政策，首先最关键的就是金融支持。如果把开发贷利率降到很低的水平，现房销售的资金压力就小了；其次是降低地价，住房回归到消费品，倒推到土地，也真正变成消费品的原材料。而未来相当长一段时间内，将是期房与现房并存的时代，在当前止跌回稳的关键时期，必然不会一刀切地过渡。未来，开发商既可以选择预售开发模式，也可以选择现售开发模式。