部分消费者担心房子优质化会抬高房价，住房城乡建设部明确“好房子”≠“贵房子”

随着国家强制性标准《住宅项目规范》于今年5月正式实施，安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”建设正全面推动。近月推出的广州新房，3米层高普遍达标，部分项目甚至达至3.3米。但专家指出，除了层高，规范标准还涉及多个维度，目前“好房子”仍较稀缺。同时，部分消费者对“品质溢价”有所担忧。有业内人士指出，“好房子”不等同于建“大房子”“贵房子”，其核心在于精准回应居民居住需求，打造不同功能梯度、价格梯度的好房子产品，将是楼市同质化竞争破局的关键。

多数在售楼盘于新政前报建

“好房子”还在逐步落地

自今年5月《住宅项目规范》正式发布以来，中国房地产市场迎来了新一轮的质量升级。规范以安全、舒适、绿色、智慧为目标，列明多项技术细则，在层高、噪声、电梯等多方面有新的要求。其中包括住宅层高由现行版本规定的“宜为2.8米”提升至“不低于3米”；楼板隔声性能指标由“不大于75分贝”提升为“不大于65分贝”；住宅建筑平均层数类别为高层Ⅱ类的18层至26层，最高容积率为3.1，最大高度为80米。

随着新规范落地，增加层高、降低噪声、智能配置、适老化等成为各地“好房子”的调整方向。而广州今年推出的新房，多数层高达到3米，不少项目更在3米以上，如近月新盘保利天曜层高为3.1米至3.3米，越秀东山云起层高为3.1米，珠江天河都荟层高为3.15米……

不过，广东中原地产项目部总经理黄韬称：“目前市面上完全符合‘好房子’国标要求的产品并不多，大部分是新政前报建，八成以上楼盘未完全达到《住宅项目规范》内的标准。”他进一步解释，不少楼盘是个别指标达到标准，如很多楼盘能做到层高超3米，但隔音、总高不超过80米等标准未必能达到。“作为一项新的国家标准，落实《住宅项目规范》需要一定时间。”他说。

300万元至500万元总价住宅

仍是广州房地产市场主流

新规出台，不少购房者一方面对“好房子”充满憧憬，另一方面担心其优质化趋势会带来价格压力。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，当前很多购房者对“好房子”的理解存在误区，认为只有大平层、高端住宅才是好房子。

事实上，上月住房城乡建设部《住宅项目规范》实施新闻发布会上，标准定额司司长姚天玮便明确，建“好房子”不等同于建“大房子”“贵房子”。“建‘好房子’是要通过好的设计、好的施工、好的材料、好的服务等，解决居住中的痛点问题，全面提升住房品质。不同地区、不同面积、不同价位都应当有不同的‘好房子’。”他说。

李宇嘉告诉新快报记者，《住宅项目规范》设定了国家层面的最低标准，包括建筑安全、节能绿色、功能空间配置等，而“好房子”是在这些底线之上，进一步提升居住体验的差异化产品。在李宇嘉看来，“好房子”是多样的、普惠的，“贵房子”只是“好房子”的系列之一，企业应生产不同功能梯度、价格梯度的“好房子”产品。“从广州新房成交结构来看，总价300万元至500万元区间仍是主力成交区域。相比之下，总价800万元以上的新房占比相对较低。这意味着多数购房者的需求集中在改善型或首置型产品。”李宇嘉分析称，“好房子”应重点聚焦这部分人群的需求，而不是一味追求高端。

广州世联研究院副院长崔登科认为，地方对“好房子”需要有细化标准，不同面积段、总价段的“好房子”，呈现的方向可能不同，一些软性的标准，如配套设施、以人为本的设计等，最好有一些项目案例，让老百姓更好地理解“好房子”的标准，更容易去挑选“好房子”。

新房市场同质化竞争严重

靠“好房子”打造差异化优势

随着楼市进入深度调整期，开发商之间的产品同质化问题愈发突出。尤其在广州市的海珠、白云、天河等热点板块，不少楼盘主打80㎡至120㎡三至四房户型，产品设计相似度高，价格战仍然为主要竞争手段。

对此，李宇嘉表示：“‘好房子’是摆脱同质化内卷的关键，不要把‘好房子’单纯理解为高投入、高回报的高端产品，而应该理解为对客户需求的精准匹配，这才是真正的价值所在。”他指出，开发商可以在国家规范的基础上，通过区位优势、户型优化、配套升级、智能化系统等方面形成差异化竞争力。“‘好房子’主要体现在开发商对于客户需求的响应度，例如在户型设计上，有否考虑私密性、采光通风、防音降噪，有否考虑老年人休息、小孩子上学，甚至是宠物的活动空间等，一些对客户细微需求的满足，不一定要花很多钱，关键是要有心思，同时也考验各个施工环节的配合。”他说。

李宇嘉特别提到，目前市场上部分项目在“得房率”上过度堆砌，甚至通过“偷面积”方式提高赠送比例，导致公共空间被压缩、大面积飘窗设计下私密性下降等问题频发。“这些做法看似提升了性价比，其实是对公共空间的侵扰，且牺牲了居住舒适度，反而不利于口碑建立。”他说。

“好房子”不仅是产品力的比拼

更是兑现能力的较量

除了硬件设施要达标，“好房子”的另一个关键在于兑现承诺的能力。无论是前期的设计理念，还是后期的物业服务、社区运营，真正的“好房子”需要长期稳定的品质保障。

李宇嘉强调：“‘好房子’要实现从建设到交付、从家装到设施、从销售承诺到最终使用的始终如一。如果配套中途缩水、变更设计，就会失去消费者的信任。”为此，他建议监管部门应加强对项目批后建设过程的监管，确保开发商严格按照规划施工，杜绝随意变更设计、降低标准的行为。同时，还应关注配套设施是否具备可持续维护的能力，避免因后期管理不善导致物业费上涨、居住体验下降等问题。

黄韬则指出，政府推动“好房子”建设，本质上是在提振市场信心。“它传递出一个信号：现在置业是有保障的，有明确质量底线支撑。”他表示，“好房子”的价值不仅体现在建筑规范等物理指标上，更在于其软性优势，如区位环境、生活配套、景观资源等方面。

不过，目前购房者对“好房子”的认知仍较为模糊。黄韬指出，多数买家会关心项目是否符合新规，但对《住宅项目规范》中的具体技术标准了解有限。“一些楼盘只突出自身优势，而回避短板，这容易造成信息不对称。”他表示，随着更多符合“好房子”标准的项目落地，市场教育也将逐步推进，购房者对“好房子”的理解将更加清晰，选择也将更加理性。

采写：新快报记者 何璐诗