经营模式从“赚租金”转向“玩生态”，底层逻辑从“招商”向“育商”转型

近半年来，国资产业园 “零租金”浪潮在全国多地蔓延，北京、广州、深圳、成都、苏州、杭州等城市的国资园区，相继推出“零租金”政策。广州成为本轮政策中供应规模领先的城市，先是南沙区推出3.8万平方米零租金物业，探索“产业发展合伙人”新模式；7月底，黄埔区也宣布试点推出15万平方米国企产业空间实施“零租金”。业内人士指出，此举既为降低企业空间成本、激发产业生态活力，也折射出城市间在新兴产业布局上的激烈竞争，产业园正从“招商”向“育商”转型。

广州再次成弄潮儿，黄埔南沙供应超18万平方米物业

新快报记者了解到，目前至少7个城市或区域宣布了相关计划。多个城市纷纷拿出国有园区资源向企业让利。深圳国资委统筹10万平方米市属园区，为科创型小微企业提供最长两年的免费办公与研发场地；杭州启动“润苗计划”，联动市区两级释放不少于20万平方米国有园区，支持优质初创企业最长5年免租；苏州高铁新城推出“环秀湖青年启航计划”，整合10万平方米国资空间，为符合条件企业给予两年零租金及最高300万元融资支持……

广州成为本轮政策中供应规模领先的城市。6月，南沙区以“8+2+3”重点产业为导向，推出“零租金”产业发展合伙人模式，释放3.8万平方米物业；7月底，黄埔区宣布从区属国企广州高新区投资集团有限公司、科学城（广州）投资集团有限公司、广州开发区控股集团有限公司中，遴选13个试点空间，总面积达15万平方米，符合条件企业签约3年及以上可享前两年免租，签约6年及以上则前三年全免。

业内人士分析，这股热潮的出现是有多重因素共同作用。从宏观布局看，各地政府正拥抱新质生产力，园区重心从“筑巢引凤”转向“育凤成林”，招商模式从“政策招商”“以税招商”逐步转向“股权投资+招商落地”的资本招商新模式，扶持技术研发和产业化初期项目。

然而，市场压力也是重要因素。克而瑞产城研究院数据显示，长三角核心城市产业园出租率跌至70%，上海、北京、深圳等城市核心区空置率突破25%，“零租金”举措在一定程度上有助于盘活闲置资源。

此外，有业内人士认为，“零租金”是出于给企业减负的考量。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，工业生产者出厂价格指数（PPI）连续33个月负增长，工业企业经营困难，叠加产能过剩和价格内卷，“零租金”正是为企业解困纾困、降低成本的具体体现。

“零租金”并非“零门槛”，以短期让利换取长期增长

近期多地推行产业园区“零租金”政策并非单纯的商业让利，多个园区普遍采用“分阶段、有条件”减免机制。例如，广州市黄埔区规定企业签约6年及以上方可享受前三年免租，苏州、杭州等地也明确优惠与入驻时长挂钩。同时，各地对入驻企业设定了严格的门槛：聚焦战略性新兴产业与未来产业，优先支持高新技术企业、创新创业大赛获奖项目，或鼓励新设企业、外地迁入企业落地。有业内人士指出，这一轮政策潮背后，是地方政府从“拼政策”向“拼生态”的深层转型，“不是直接去抢现成的好企业，而是自己培养‘好苗子’”。

李宇嘉告诉新快报记者，尽管租金是园区重要收入来源，但地方政府更看重的是企业带来的工业产值、税收贡献与产业链带动效应。“工业产值是增值税的主要来源，地方政府算的是‘大账’——以短期空间让利换取长期经济增长与产业聚集”。

新模式的出现，还由于过去依赖税收返还、低价供地的招商模式已经难以持续。中国企业改革与发展研究会理事葛培健在“2025博鳌产业科技大会”上称：“自《公平竞争审查条例》实施以来，各地园区‘政策内卷’被叫停。未来产业园区招商比拼的是营商环境、产业生态与政策兑现能力，核心逻辑正从‘土地财政驱动’转向‘产业税收驱动’，从‘卖空间’变为‘赋能产业’，形成‘产业-科技-资本’新三角发展模式。”

专家称要靠专业服务与良性生态才能真正留住企业

在“零租金”政策吸引下，一批创新型小微企业从原有园区“跳槽”到有优惠政策的园区，这会不会对民营园区形成压力？对此，李宇嘉向新快报记者表示，当前招商引资的核心已从土地优惠转向产业配套服务能力，涵盖人才引进、物流支持、上下游协同等方面。他直言，“零租金”本质是价格竞争，短期虽能吸引企业，但真正留住企业的是专业服务与良性生态。“若仅靠免租，缺乏配套服务和合理规划，最终难以留下企业。民营园区需在人才引进、产业链协同、提升物流保障等产业配套能力上发力。”

“‘零租金’的出现，并非由健康的市场供需关系决定，应避免陷入‘为招商而招商’的粗放模式。”葛培健在“2025博鳌产业科技大会”上指出，当前不少园区的服务严重同质化，“全生命周期服务”流于口号，陷入“千园一面”困局。企业在选择园区时，只能“比政策、拼价格”，难以形成基于专业能力的良性竞争。

随着“反内卷”政策导向强化，葛培健认为产业地产正迈向“小而精、深而透”的精细化运营时代。他强调，园区若盲目引进项目，忽视与本地产业链的匹配度，不仅会造成资源错配、产业链碎片化，还可能因企业“水土不服”导致高流失率，加重财政负担。葛培健认为，园区运营方应建立多维度、动态化的招商评价体系。“例如在‘创新驱动’维度，关注‘每万人高价值发明专利数’和PCT国际专利申请量，衡量原创能力；在成果转化上，看‘技术合同交易额占研发投入比’；在‘绿色低碳’维度，从看‘产值’转向看‘碳生产力’；在‘产业韧性’维度，重视安全与协同；在‘数字治理’维度，评估治理效能而非仅基建投入。”他说。

采写：新快报记者 何璐诗