广州楼市全面放开限购后，商业大平层还香吗？答案很残酷——

广州核心区商业大平层供应近期迎来高峰，天河金融城，海珠琶洲、工业大道，荔湾白鹅潭等板块多个高端项目密集亮相，总价多在千万元以上。然而随着供应量激增，市场分化日趋明显，核心区项目去化相对顺畅，非核心板块去化率低于15%。比如，有业内人士指出，当前商业大平层客群以自住需求为主，成交表现较好的项目往往具备定位精准、配套完善及定价合理等特征。

新盘扎堆，核心区商业大平层供应井喷

近日，广州多个核心区商业大平层项目陆续亮相，掀起新一轮供应潮。从天河金融城到海珠琶洲，从白鹅潭商务区到珠江后航道，包括粤开资管大厦、白鹅潭瑞玺、力迅琶洲湾、太古仓壹号等在内的十余个高端项目相继入市，产品面积普遍在150㎡至480㎡之间，总价动辄数千万元。

黄埔区粤开资管大厦近日正式取得预售证，该项目全盘仅37套，起步面积200㎡，层高4.5米；金融城板块的广州·啟江42序开放验资看房，主推300㎡至466㎡大平层，吹风价最低3600万元起；此前7月28日入市的白鹅潭瑞玺，推出188㎡至295㎡户型，主流单价4.8万元/㎡至5.8万元/㎡；琶洲的力迅琶洲湾则有150㎡至350㎡户型在售，均价约9.3万元/㎡；而海珠中心区的太古仓壹号，主打约330/㎡大户型，共78套，同样配置江景资源。

为何多个商业大平层项目在此时集中面市？合富辉煌广州公司副总经理梁仲贤向新快报记者分析，这一轮供应潮是城市发展周期、政策导向、产业升级与开发商资金压力共同作用的结果。“首先，核心CBD已进入‘价值兑现年’。近年来，琶洲西区总部经济格局基本成型，多个科技巨头总部相继入驻；而金融城交通网络则日益完善，地铁十三号线二期等关键线路即将开通；珠江后航道滨水空间完成升级改造，白鹅潭万象城等重磅商业项目落地，区域配套日趋成熟。这些变化为商业大平层提供了‘成熟配套+稀缺景观’的双重卖点，增强了产品吸引力”。

梁仲贤认为，国际人才流动与居住偏好转变催生新需求。“随着广州国际化程度提升，琶洲等地科技企业的外籍高管对居住空间提出更高要求。他们偏好‘生活场景国际化’，注重层高，也希望物业配套酒店式服务、CBD繁华氛围与交通的便捷。商业大平层在空间尺度、服务标准和城市形象方面具备优势，正试图弥补传统商办产品的短板，在住宅限购全面松绑的背景下，仍吸引具备国际视野的高净值客群。”

此外，开发商资金压力也是重要因素。梁仲贤告诉新快报记者：“上述项目多为几年前仍有限购政策时拿的地块，早期定位已经考虑开发大平层产品。近年来，写字楼市场去化缓慢，而商业大平层销售回款周期为2年至3年，远快于写字楼5年至8年，成为开发商加速资金回笼、缓解现金流压力的重要手段。”

非核心板块商业大平层去化率不足15%

过去数年，商业大平层凭借其地段优势与相对住宅更低的入手门槛，以“类住宅”形态迅速崛起，成为市场热点。然而，与前几年火爆行情形成鲜明对比的是，当前市场观望情绪浓厚，成交节奏明显放缓。据不完全统计,当前广州全市可售商业大平层楼盘已超过30个,曾经因“不限购+可居住”双重属性而受捧的商业大平层，正面临新一轮市场考验。

广州中原研究发展部数据显示，8月上半月公寓市场延续淡季调整走势，成交182套134万㎡，成交面积同比下跌55%；商业大平层相对表现活跃，全市成交22套。新快报记者查阅阳光家缘数据显示，白鹅潭瑞玺于7月底开售，截至8月27日已售出10套；琶洲板块的力迅琶洲湾则售出5套。而海珠工业大道板块的太古仓壹号为广州港集团开发，亮相近4个月，记者了解到，目前只有零星的认购，去化压力可见一斑。

“市场分化加剧已成为2025年广州商业大平层的显著特征。”梁仲贤表示，琶洲、金融城等核心区项目凭借地段稀缺性和产品力，去化率普遍不错；而非核心板块项目去化率不足15%，部分项目陷入“降价难去化”困境。

房地产研究专家邓浩志分析指出：“过去商业大平层热销，主要得益于其‘地段优、价格低、不限购’的性价比优势，尤其吸引了一批不具备住宅购房资格的改善型买家。2025年广州全面取消住宅限购后，部分客群重新回归住宅市场。今年一季度楼市热度相对较高，但商业大平层市场依然较为平淡。”

2025年以来，多个焦点住宅项目陆续入市，接下来“珠金琶”板块还有面粉厂、冼村等项目准备推出，对高净值客群形成不小的吸引力。邓浩志告诉新快报记者：“商业大平层与住宅的客群还是有一定差异，买家多为对生活品质有追求但预算有限的群体，他们希望在核心区拥有大空间、好景观和高规格配置，又难以承受顶级住宅的总价。目前销售较好的商业大平层项目都是比较贴近市场、产品配套齐全，而且定价策略比较合适的产品。”

自住需求成主流，开发商加码服务配套突围

随着多个高端项目集中入市，广州商业大平层新旧产品将迎来正面交锋。邓浩志指出，商业大平层的核心吸引力主要体现在三方面：一是层高优势，普遍达4米以上，远超普通住宅3米左右的标准，空间感更强；二是价格优势，因属商业性质，单价通常低于同地段住宅；三是区位与景观资源，多位于天河、琶洲、白鹅潭等城市核心区，部分项目坐拥一线江景，具备稀缺性。

然而，其短板同样明显。邓浩志表示，商业物业在消防、通风等方面要求严于住宅，导致户型使用率普遍偏低；交易税费高、贷款仅限五成；且无法享受落户、学位等住宅配套。

面对白热化竞争，仅靠“高层高、大户型、江景”已难打动客户。“尽管开发商多将商业大平层定位为企业会所或商务空间，但实际需求仍以自住为主。这一客群定位决定了产品设计必须兼顾居住舒适性与功能实用性。”邓浩志说。新快报记者了解到，目前不少商业大平层新品，开发商纷纷在产品细节上加码，奢华装修、私人影院、恒温泳池、空中花园等配置渐成标配；部分项目引入国际顶级物业管理公司，提供24小时管家服务；更有项目打造业主俱乐部、高端社交空间，试图构建独特圈层文化，增强客户黏性。

梁仲贤认为，目前买家关注点呈现三重优先级：首先是地段与稀缺性，超八成买家首选“珠金琶”核心区及不可复制的江景资源；其次是产品创新与圈层价值，如4米以上层高、可定制空间、顶级配套与服务；最后是价格稳健性，在住宅不限购背景下，除非项目具备唯一性与不可替代性，否则价格优势仍是关键考量。

采写：新快报记者 何璐诗