近日仲量联行发布的报告显示，三季度，由于电商及出海服务等新兴产业企业的办公空间升级或扩张需求，直接推动广州多宗超2000平方米的大面积租赁成交，市场动能持续改善。全市净吸纳量（剔除自用）单季突破8万平方米。

新消费业态及出海新生态推动租赁需求

2025年第三季度，部分企业办公空间置换与升级需求较为活跃，推动甲级办公楼市场租户结构加速重构。年初至今，科韵路互联网企业密集迁入广州国际金融城片区甲级办公物业；与此同时，电商平台、跨境电商及外贸服务等新兴行业表现较为活跃，成为需求端重要变量。

仲量联行广州商业地产部负责人江婧丽指出，“处于行业风口期的企业正积极把握当前成本优势的市场窗口期，通过办公空间整合与办公环境优化提升运营效率，这成为三季度广州甲级办公楼市场租赁需求的主旋律。”

随着电商直播、即时零售等新消费业态的发展，广州潮玩服装、美妆日化、农业食品等热点电商领域加速转型升级，品牌经营与私域建设需求显著增强。不少品牌商通过自建主播团队拓展店播业务，直播服务商也加速规模扩张，共同带动了甲级办公需求提升。三季度，琶洲区域相继落地多宗大面积直播电商相关企业的租赁成交，他们从产业园升级至甲级办公物业，合计面积达1万余平方米。

2025年1-7月，广州商品出口总值同比增长21.9%。随着出海规模扩大，广州正构建科技驱动的出海新生态，卖家通过数字化手段加速多平台布局与品牌建设，并强化风控意识，提升企业韧性，从而推动了财税、法律、物流、营销投流及跨境支付等配套服务行业的业务扩张。三季度，出海服务企业在甲级办公楼市场的租赁表现较为活跃，合计租赁面积近1.5万平方米。这些企业选址时倾向于成熟商务区，看重其带来的品牌效应、客户便利性和人才吸引力。此外，此类集中租赁行为也对稳定市场起到了积极作用，珠江新城等核心子市场的空置情况得到一定程度的缓解。

企业成本敏感度仍处高位，市场让利策略将持续

三季度，广州甲级办公楼市场迎来三个新项目入市，其中两座为全自用总部大楼，仅一座面向市场开放租赁。因此，新增供应对全市空置率未形成明显压力。在重点子市场中，琶洲及广州国际金融城凭借自用面积吸纳和租金性价比优势持续吸引租户迁入，成为净吸纳的主要驱动力，两区域空置率环比均下降逾4个百分点。截至三季度末，全市空置率环比下降0.7个百分点。

近期广州企业成本敏感度仍处高位，大部分业主预料将继续采用让利的定价策略。值得关注的是，广州产业创新突破有望改写市场局面，主导办公楼市场需求端的修复。

仲量联行研究部资深董事、中国区物流地产研究负责人曾丽分析指出，“中国AI行业‘爆发式’发展背景下，广州凭借多元化的商业场景优势，正成为人工智能技术落地应用的理想试验场。广州文化创意、出海电商、商业软件等领域正积极采用人工智能赋能业务，商业模式新趋势不断涌现。技术赋能不仅推动了广州新兴产业发展，更在短期内直接带动了企业的人员增长与业务拓展。“

预计在未来12个月内，新一轮企业业务结构调整将逐步转化为对甲级办公楼的租赁需求，为珠江新城、琶洲等重要的办公楼子市场提供一定的去化动力。与此同时，广州正借力第十五届全国运动会的筹备契机，全面加速城市基础设施建设：多条地铁新线预备开通，城中村改造项目集中推进，不仅显著提升了天河区与海珠区的城市界面品质，也有力推动了琶洲和广州国际金融城等新兴子市场的加速成熟。随着广州产业升级持续释放新兴行业需求，叠加新增供应见顶回落，甲级办公楼市场供需关系将迎来结构性改善，租金下行幅度有望逐步收窄。