科学城周边二手房市场同样陷入“价格内卷”
近日，广州科学城网红老盘大壮名城因开发商资金紧张，展开大幅价格调整，引发市场关注。去年该项目二期开盘均价为4.5万元至6.5万元/㎡，近期推出的部分“工抵房”房源单价竟调整至约2.8万元起，起步门槛较去年开盘相差近四成。这一调价行为迅速波及同一板块的楼价，个别在售新盘被迫跟进调价，周边二手房市场也在“价格内卷”中持续承压。
“工抵房”实为让利回血？网红盘单价骤降四成
曾经高不可攀的科学城网红地铁盘近日“骨折”调价，幅度远超市场预期。“这个楼盘拥有三地铁环绕、学校、商业等现成资源，这么大力度调价，是因为开发商急需回笼资金。”深耕科学城板块多年的资深中介何经理向新快报记者透露，大壮名城位于黄埔区的广州科学城核心地段，上周末，该项目推出了一批“工抵房”，且并非“边角料”单位，涵盖了88㎡至140㎡的多种户型，其中不乏中高楼层及东南向等户型选择。
大壮名城销售人员坦言楼盘资金紧张，所以推出这批“工抵房”回笼资金。
以88㎡户型为例，何经理介绍，去年开盘时均价为4.5万元至5万元/㎡，而此次推出的西北向单位单价已调整至约2.8万元，起步门槛相差近四成。“这次价格确实超出了客户预期，105㎡南向四房总价从420多万元调整到330万元左右，相当于省下近百万元”。
“上周六一天的到访量就有600组客户，很多是之前看过但觉得价格高的客户回流，甚至吸引了部分原本关注老黄埔板块的买家。周末两天就成交了90多套，这在当前的市场环境下非常少见。”何经理称。
大壮名城营销中心销售人员坦言，降价原因与工程款支付情况有关，“我们楼盘（开发商）资金有点紧张，急着给钱工程方，所以推出这批‘工抵房’。”但何经理向新快报记者透露：“‘工抵房’只是营销口径，实际就是开发商让利回笼资金。整个二期有6栋，之前只建了3栋和4栋，现在其他楼栋已官宣开工，急需大量工程款和临迁费用。”他进一步指出，开发商对支付方式也有要求，虽然接受房票，但要求房票确保在2026年1月31日前到位，以加速资金周转。
▲大壮名城二期的样板房。
楼盘销售人员坦言，价格大幅调整后，部分交付标准与此前有所不同。“例如空调、厨具的交付品牌可能会有调整，此前是进口的，‘工抵房’则以国产品牌交付，但硬装部分基本保持一致”。
跟风降价也难救场，深圳新世界广州首盘销量冷清
在大壮名城掀起“价格风暴”后，科学城另一全新盘——位于地铁6号线黄陂站附近的新世界四季山水迅速跟进调价，但市场反响相去甚远。
近日，新快报记者走访该项目营销中心，发现到访客户寥寥，销售人员介绍主推建面为92㎡至116㎡的南向产品。何经理告诉记者：“在大壮推出优惠价的‘工抵房’之后，其他楼盘没动，仅新世界四季山水跟着调价，项目目前单价为2.6万元起。”
科学城全新盘新世界四季山水的开发商是来自深圳的新世界地产，在广州楼市尚属“新面孔”。
尽管项目名称带有“新世界”字样，但其开发商并非港资知名企业新世界中国。销售人员表示，该楼盘的开发商为深圳的新世界地产集团。“这是我们在广州的首个楼盘，此前开发项目主要在深圳”。据公开信息显示，深圳新世界集团创立于1993年，业务涵盖地产开发、资产管理等多个领域，在深圳打造过多个项目，但在广州楼市尚属“新面孔”。
新快报记者查阅阳光家缘官网数据发现，尽管是板块内少见的全新盘，且紧邻地铁站，但该项目开售以来销量平平。阳光家缘的数据显示，该项目自9月20日开盘至12月10日，累计网签仅26套，去化缓慢。“在当前的市场环境下，资金压力大的开发商被迫调价，但除了价格以外缺乏核心优势，仍然难以有效吸引客户。”何经理分析称，该项目虽为地铁盘，但所处位置并非科学城核心，而是位于车流较大的广汕路，且周边配套成熟度不及大壮名城，品牌认知度也需要时间积累。
科学城板块其他片区的新盘同样面临压力。例如香雪片区的星河臻华府，其85㎡的三房两卫户型总价为210万元起，折合单价约2.5万元。何经理直言：“这个价格客户觉得贵，卖得比较慢，但如果再降价，开发商就接近亏本边缘了。这次大壮名城的调价，对于整个科学城的楼市都有很大的冲击和影响。市场的需求依然存在，但购房者的价格预期已被调整。”
科学城二手楼市承压，多小区频现“1字头”次新房
大壮名城的价格冲击同样蔓延至二手市场，板块内甚至出现一、二手价格倒挂现象。新快报记者查询贝壳找房平台发现，11月大壮名城一期一套93㎡房源成交价为320万元，已与二期“工抵房”价格形成倒挂。“当年这个楼盘是板块标杆，价格比周边高出不少，我花了500万元才买到90多㎡的户型。”居住在大壮名城一期、在广州天河上班的业主常生（化名）感慨地说。何经理表示，受新房低价冲击，预计短期内大壮名城二手流通会陷入停滞。
当前科学城二手市场中，次新房成为成交主力，但价格竞争越发激烈。以板块内综合素质较高的品秀星樾为例，该项目紧邻地铁香雪站，拥有大社区、九年制广外附学校等优质配套，容积率仅2.1，此前月均成交量仅3套至5套。“上个月突然成交20多套，主要是有业主带头降价，其他业主跟风调价，目前房源单价低至2.4万元。”何经理表示，目前二手买家还是需要价格驱动。
新快报记者留意到，该板块内多个小区出现“1字头”单价房源。曾经的网红盘万科东荟城近期多次出现二手特价房源，170万元即可购入97㎡户型；时代天境更是在10月成交了一套87㎡北向毛坯三房，总价133万元，折合单价1.5万元，创下小区成交单价新低。此外，越秀岭南雅筑、中海誉城等2015年至2020年交付的次新房小区，均有“1字头”房源挂牌，这些小区挂牌量均超百套，业主争相出售。
有业内人士指出，科学城楼市调整源自供需关系逆转。一方面，过去5年大量新房集中交付，叠加次新房进入“解禁潮”，带来海量供应；另一方面，天河东、老黄埔等区域推出不少超新规产品，对科学城非超新规旧盘形成降维打击。随着年底房企回款压力加剧，类似大壮名城的“工抵房”促销或将继续出现，这对科学城、老黄埔板块，乃至整个黄埔区一、二手楼市价格体系形成传导效应。
■新快报记者 何璐诗 文/图
