在新兴商务区的激烈竞争下，核心商务区净吸纳量为-9.9万平方米，创近年来的新低。世邦魏理仕近日发布的报告显示，新兴商务区办公升级需求推动净吸纳量有所增长，而核心商务区租户仍在外流。广州全年净吸纳量为20.3万平方米，同比小幅下降0.2%。其中，金融城和琶洲合共贡献了23.1万平方米的净吸纳量，金融城2025全年净吸纳量同比增长21.5%。

金融城新办公楼成功吸引周边园区租户

全年而言，科技互联网、金融业、消费品、专业服务、以及房地产和建筑业位列所有成交的前五位，与2024年一致。其中，得益于大宗搬迁成交，金融业占比提升显著，同比提升五个百分点。在成交类型上，2025年广州办公楼新租成交中搬迁成交占比最高，达到39%，其次是升级（29%）和扩张（18%）。但各区域呈现出不同特点：金融城新办公楼成功吸引周边园区租户，从非优质升级到优质写字楼的成交占比高达43%，相比之下，珠江新城升级成交占比仅为10%，而占比高达53%的普通搬迁成交才是珠江新城主导的交易类型。

优质写字楼全年租金同比下跌10.1%，创下自2010年以来优质写字楼租金的最大年度跌幅。新兴商务区楼宇面对同区集中供应带来的激烈竞争，采用积极的招商策略，灵活的租赁条款以实现快速去化；成熟商务区则面临着总部企业外迁带来的阵痛，为了吸引优质租户，愿意提供如装修补贴或拎包入驻等增值服务。

优质零售物业全年空置率有所下降

广州2025年优质零售物业全年空置率同比下降0.3个百分点，年末报7.1%。尽管传统商圈缺少新增供应，但年内多个市区购物中心展开调改，缩减或腾退传统超市或大面积租户的经营面积，重新划分铺位以吸纳更多小面积零售或餐饮品牌，传统城区可出租优质铺位有所增长。

从新租成交来看，全年零售业态成交个数占比同比上升至42.1%，但仍低于餐饮成交个数的占比（44.1%）。零售业态中，包括运动类在内的服饰品牌呈现年轻化和个性化的特点，电子产品和家电品牌则得益于国补政策的加持，在产品上的不断创新，成为市场消费热点。而餐饮业态中，茶饮咖啡甜品子类别在2025年增长显著，多个单品及品牌快速扩张，新店数量在所有餐饮成交中的占比，同比增长了5.4个百分点。反观特色餐饮，新店占比则同比下降了3.3个百分点。而广州的首店品牌，开设最多的业态分别是时尚服装和运动及户外零售。

全年租金加速下跌，首层租金同比下降6.7%至年末的每天每平方米20.9元，跌幅创近年新高。

CBRE中国区战略顾问部 | 商业咨询负责人钟廉军表示，这两年的新增供应项目及存量改造，除了来自国内知名商业物业开发商外，还有一些是存量项目引入知名运营商而重焕新生。今年以来，随着阿那亚的热潮兴起以及聚龙湾太古里和船台1914的逐步面世，广州进入“非标”商业集中供应期，给消费者带来更丰富的零售体验，同时也带领广州商业进入更具竞争力的新阶段。

公募REITs底层资产扩容，大宗投资信心有望提升

2025年全年广州共录得25宗，共98.3亿元的大宗物业成交，成交金额同比增长13.9%。其中，商场是成交数量及金额最高的业态，占总成交金额的61.8%，成交同比提高131%。具体成交主要为万达购物中心的大宗出售，新住宅项目的底商或商业配套出售，以及通过不良资产处置释出的传统城区商业成交。而其他物业类型中，工业和酒店的成交金额录得小幅同比上升，写字楼和公寓的成交金额则录得同比下滑。

CBRE广州分公司董事总经理严思慧表示，2025年广州大宗交易市场成交金额有所增长，但仍处于历史低位水平，目前，核心区位优质物业投资机会有所增加，并且部分机会将通过不良资产的处置方式呈现，预期价格的回调及投资者信心的进一步复苏，将加速成交的达成。另外，2025年年底中国公募REITs底层资产扩容，写字楼和酒店物业被纳入其中。随着基础设施REITs的稳步发展，成功案例的增加，投资者对房地产大宗投资的信心将有望提升。