广州楼市“小阳春”或提前杀到，二手议价收窄，新房诞亿元成交大单

近日，珠江新城马场地块以超8.5万元/平方米楼面价刷新纪录，叠加SKP华南首店签约落户，两大利好接连落地，为广州楼市注入新动力。珠江新城板块部分二手业主心态转强，试探性上调挂牌价，议价空间明显收窄；邻近高端新盘则现亿元大单，在SKP签约同日成交约28万元/平方米单价的新房单位。有业内人士分析指出，除地标性土拍提振信心外，年初多项金融政策的优化调整、“三条红线”约束的退出，以及核心区二手房市场的复苏，对总体市场都有所支撑。叠加传统“学位季”带来的置换需求，令“小阳春”的确定性增强，3月楼市有望迎来成交小高潮。

珠江新城多数业主心态逆转 议价空间从10%骤降至2%

“马场地块土拍结果出来后，部分业主明显变得强硬了。”在珠江新城从业17年的资深中介邱宏伟在接受新快报记者采访时表示，地块成交后，珠江新城部分二手房源的挂牌价随即上调，这并非普遍行为，更多的是个别业主在试探市场水温。

新快报记者在贝壳找房等平台核实发现，金碧华府有业主在土拍次日便调整了挂牌价；保利心语花园有房源在2月27日调整总价；待到3月2日SKP签约消息落定，3月3日便有中海璟晖华庭的业主对115平方米户型进行了调价。

“议价空间的变化是较直观的指标。”邱宏伟指出，今年1月，由于部分业主需在春节前回笼资金，市场上高性价比房源众多，议价空间普遍较大。然而，自马场地块出让后，业主态度明显趋硬，目前大部分房源的议价空间已从之前的10%大幅收窄至1%至2%。

从带看量来看，市场的活跃度显著提升。以嘉裕公馆为例，新快报记者收集二手平台数据发现，多个约150平方米、单价约10万元/平方米的相对“低门槛”单位，近一周带看量超过20次。广州中原研究发展部数据显示，珠江新城二手豪宅市场已连续8周呈现“量价双升”态势，1月成交达83套。广州房地产中介协会数据亦显示，2月该板块二手网签量为60套，在市场传统淡季表现亮眼。

与此同时，市场改善型需求挂牌量充足，贝壳数据显示，中心四区总价2000万元以上、面积144平方米以上的改善住宅挂牌量已超800套，其中过半数位于天河，珠江新城东区是主要供给区域。邱宏伟提醒，目前的调价多为个别业主的试探性行为，尚未出现调价后成功成交的典型案例。“市场情绪虽然被点燃，但有无真正成交还需要时间验证。如果新房产品吸引力强，或会刺激珠江新城业主置换，令二手房源加速挂牌。”他说。

SKP签约同日，有珠江新城楼盘售出1.87亿元总价房源

除了二手市场趋暖，新房市场同样借势发力，距离马场地块约1.5公里的保利·玥玺湾，在SKP签约落户马场同日，诞生亿元成交大单。项目相关负责人表示，马场顶级配套能级的加持，意味着整个珠江新城东片区，包括保利玥玺湾1公里黄金半径范围将迎来系统性升级。据了解，该项目在春节期间成交超30套，3月2日更成交一套670平方米的大平层单位，成交单价约28万元/平方米，成交金额达1.87亿元。

有业内人士认为，马场地块引发市场躁动，其根本动力源于珠江新城板块的“稀缺性”。据普睿广佛监测统计，近年来广州市天河区新增住宅供应主要集中于东部，泛珠江新城板块已长期无新增住宅用地供应，近三年该区域新房年均成交量仅在1万平方米左右。然而，稀缺的供应支撑了价格的坚挺，均价始终保持在10万元/平方米以上。

此次马场地块虽为珠江新城补充了宅地供应，但整体住宅配比有限。马场一期地块规划计容面积57万平方米，其中可售纯住宅仅22万平方米，占比不足四成，其余均为全年限自持的商业、酒店及办公业态。而在本周天河区土地推介会上，官方宣布年内将推出10宗住宅用地，分布于国际金融城、广棠科创城等六大片区，并未涉及珠江新城相关宅地，且超九成地块面积在2.5万平方米以内，主打“精致路线”。

核心区宅地“少而精”的供应格局，叠加SKP华南首店落户带来的顶奢商业配套，让马场地块的住宅开发被业内形容为珠江新城改善型客户“久旱逢甘霖”。业内预计，该地块住宅项目入市后，将凭借核心区位、顶级配套与稀缺属性，吸纳全城乃至大湾区的顶流改善需求，进一步加剧高端赛道的竞争。

而在广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，马场地块的开发建设“需匹配其优越区位、一流规划与超前定位，其住宅价值应通过高端定价得以体现，并要避免‘珠金琶’板块出现的恶性内卷现象”。他表示，马场地块引入SKP后，总体定位为“珠江新城南部的功能延伸区”与“世界级商圈核心节点”，其开发旨在弥补珠江新城“有商务无生活、有高楼无绿地、白天热闹晚上空城”的功能短板，未来将打造为集高端商业、文化体育、生态休闲、国际居住于一体的城市综合体。“这一定位意味着片区将真正走向高端化发展，后续开发需在项目定位、客户来源、建筑设计等方面，与周边在售项目形成差异化竞争。”

“三条红线”退场+学位季助攻 业内断言“小阳春”稳了

马场地块拍出高价，为市场注入不少信心，对于节后的市场走势，业界普遍持乐观态度。普睿广佛区域首席分析师肖文晓表示：“从历史经验来看，1、2月份属于楼市的传统淡季，而春节之后往往有一波‘小阳春’行情。在当前全国楼市的限制性调控基本退出的情况下，土拍市场就成为检验‘小阳春’的试金石。”

广州中原研究发展部明确指出，广州楼市“小阳春”的确定性较强。这一判断基于多重利好因素的叠加：首先是政策面的强力支撑，1月15日八项金融新政落地，以及1月28日“三条红线”的退出，大大地修复了市场预期。加上房票安置规模化、以旧换新政策的延续，广州特色的政策组合拳正在显效。

其次是供应端的井喷。节前多个项目已取证并进行新盘预热，预计第一季度将有多个红盘集中入市，新房总体供求水平或将高于1月份。再者，置换链条的打通将成为关键驱动力。核心区域二手成交的复苏，叠加即将到来的学位季，将带动置换行情。“此外，外部环境也在向好。周边楼市的强劲回暖，辐射至大湾区，股市的强势表现及港楼的回暖，正在发酵‘财富外溢效应’，市场信心同步修复。广州楼市尤其是中高端豪宅板块，将迎来轮动协同的发展机遇。”该研究发展部称。

李宇嘉预计，随着3月开发商启动新年业绩，在“开门红”的压力下，预计各大房企将推出更具性价比的产品和更多样的促销政策。加上地方层面可能出台的促消费政策，3月楼市有望迎来一个小高潮。

■新快报记者 何璐诗 文/图