越来越多的物业公司撤出小区，这一现象引发市场高度关注。4月15日，2026观点物业暨城市服务大会在深圳召开，大会邀请了多位物业行业资深人士与知名企业高管，探讨了行业格局、业务模式、科技赋能等热门话题，寻找“物业新途”。

物企主动优化项目业态、加大科技投入降本增效

当日同步发布的《卓越指数 ·2026物业服务卓越表现报告》显示，行业正式告别过去十余年依托房地产高速增长而实现的规模扩张模式，全面转入存量市场的激烈竞争。在利润空间持续收窄的背景下，头部企业通过加大科技投入降本增效、优化费用管理等方式实现了盈利韧性。部分企业则加速向非住宅业态和城市运营服务赛道转型，非住赛道已成为众多物企的第二增长曲线。

在项目拓展上，物企不再唯规模论，而是深度践行“质效并重”的策略，将“坪效”提升与现金流安全置于首位，通过主动优化项目业态结构（如提升非住宅、城市及公建服务占比），摒弃低效项目，全力追求有利润的增长与可持续的现金回流。以中海物业为例，从退出的管理规模来看，中海物业名列前茅，2025年约满/退盘项目为5560万平方米，相较于2024年退盘4450万平方米有所提升。但拓新能力也大幅提高，2025年新增在管面积达9090万平方米，较2024年新增7410万平方米同比提升22.67%；最终截至2025年末，在管面积同比增长3530万平方米至4.78亿平方米。

“一家物业公司退出后，马上有另外一家通过降价等方式接手”，在当日的主题演讲环节，广东虹景物业管理有限公司董事长、广东信粤集团有限公司副董事长李长江提到，要让物业行业回归服务本质，善用考核机制调动员工积极性，将科技应用在内部管理之中。同时，要尽快结束行业内部的企业之间的盲目竞争，减少带资进场、降低物业费等行为。

商办物业及城市公建物业成物企拓展重要赛道

相较传统住宅而言，商业及写字楼物业服务具有高专业度、强定制化与结果导向的显著特征：一方面，物企服务过程会涉及复杂的机电系统运维与高端商务礼仪，且不同项目需求差异巨大，需提供“一楼一策”的定制化方案；另一方面，最终服务效果也会与项目的出租率、租金溢价能力及资产流动性等挂钩，呈现出鲜明的“资产价值共生”特征。

产业园区作为培育新质生产力、推动科技创新的核心载体，具备强劲的发展势能与政策红利。这也吸引了物企加大这一业态的布局力度，深度绑定数字基建、云计算等龙头企业，切入高附加值、强专业化壁垒的业务领域，分享科技赛道快速发展带来的市场红利，实现自身业务的高质量升级与长期增长。

城市公建物业涵盖政府办公场所、学校、医院、公共场馆、交通枢纽、景区等各类细分业态，因其需求稳定、现金流安全、政策支持力度大、市场空间广阔，且能有效对冲住宅与商办市场波动，同时便于物企输出综合服务能力、塑造品牌公信力、积累大型项目运营经验，因此成为近年来物企重点布局和拓展的重要赛道之一。

环卫服务赛道，过往物企主要通过收并购的方式实现项目的快速储备和收入的快速增长。但近年来，由于地方政府财政预算收紧，市场主体竞争激烈，导致诸多项目中标价格下降，回款情况不佳，使得该业务盈利能力承压。物企也被迫优化和调整项目布局，向经济发达地区和优质项目集中资源，淘汰对业绩造成不良影响的项目。

物企加速探索数智化转型，AI获得规模化应用

数智化发展方面，近年来物企加快探索的步伐。一方面是受到人工成本不断上涨，业主及客户需求升级，利润空间收窄等挑战，企业亟需以科技赋能实现提质增效，创新业务模式。

另一方面，则是源于政策对“智慧社区”、“智慧城市”等建设的要求，叠加物联网、AI等技术的成熟普及，正倒逼物企将数智科技从“可选项”变为“必选项”，以通过数据互联实现管理标准化与服务精细化。

从年报来看，物业行业对新兴科技的应用已在多个重点业务领域及运营管理层面取得实质性进展。2025年以来，AI大模型在物业服务行业正式跨越“概念验证”阶段，进入深度规模化应用期。其应用场景已从单一的智能客服，全面渗透至“管理、服务、运营”的全链条核心环节。

不过，星河智善生活集团副总经理、运营管理中心总经理李海若表示，传统城市地段价值取决于人类智力活动浓度，而AI时代下，律师、财务等行业资源将从集中式转为分布式，传统康波周期也将被打破。AI能帮助企业降本提效，但会导致消费能力下降等，给物业收缴带来挑战。AI无法替代决策定方向、情感交流、跳跃式思维和多人头脑风暴四类人类活动，物业需围绕这些场景调整策略，寻找能激发此类活动的第二空间。

在交流环节中，复地产发集团高级副总裁、复悦生活（高地物业）CEO王中琦表示，面对市场变化，物业需坚守不变之本，做好管理与服务，助力业主万亿资产保值增值。服务需从“物”向“人、客户、城市”延展，企业应深耕自身产品与服务。